碧桂园真相

2012-04-26 06:28:26

来源: 时代周报

碧桂园曾依靠廉价拿地、快速开发、低价销售的大盘模式，从原来的寂寂无名到一飞冲天，人称“地产沃尔玛”。在楼市的冬天里，销售放缓，异地扩张又遭遇水土不服的困境，廉价拿地后遗症

碧桂园是一个善于制造神话的企业。曾依靠廉价拿地、快速开发、低价销售的大盘模式，从原来的寂寂无名到一飞冲天，人称“地产沃尔玛”。

任何模式并非无往而不胜。在楼市的冬天里，销售放缓，异地扩张又遭遇水土不服的困境，廉价拿地后遗症缠身等一系列问题出现时，人们在问，碧桂园模式还能走多远？在今天探讨和反思碧桂园模式，有其积极的意义和作用。

本报记者郭海飞发自北京

4月10日，碧桂园控股有限公司（02007.HK，以下简称为“碧桂园”）宣布，2012年首3个月，共实现合同销售金额约61.2亿元（人民币，下同），合同销售建筑面积约99万平方米。第二天，碧桂园总裁莫斌便对媒体宣称，“碧桂园不降价，但会提高产品附加值”，同时强调碧桂园的成本优势，“在产品的性价比上，碧桂园位于全国前列”。

虽然碧桂园一再强调其“选址城郊、快速开发、快速销售、物超所值”的竞争优势，碧桂园董事局主席杨国强在2月28日发布碧桂园年报之际所做的仅有3400多字的主席报告中，也四次提到碧桂园模式的可复制性，但事实是碧桂园低价拿地、快速开发、低价销售的“造城模式”，正在面临着复制的难题。

碧桂园2011年年报显示，2007年便开始建设的总建筑面积达159万平方米的内蒙古满洲里碧桂园项目，截至2011年年底已竣工总可销售建筑面积仅为8万多平方米，已售出建筑面积仅6万多平方米，整个项目预计要到2024年完成。同样于2007年开始建设的内蒙古兴安盟、通辽碧桂园项目，也进展缓慢、销售不力，预计要到9年后的2016年才能建成。此外于2009年底开始建设的韶关“碧桂园•太阳城”项目，预计也要在15年后的2024年才能建成。

独特的开发模式

2007年4月20日，碧桂园在香港上市，到2007年12月31日，其市值已达1476亿港元。凭借资本之力，碧桂园开始了疯狂的扩张。

上市前，碧桂园仅有27个发展项目，且有22个位于广东，但是到了2007年年底，碧桂园已扩展到辽宁、内蒙古、湖南、湖北、安徽、江苏及重庆8省份，项目达到45个，其土地储备更是由1870万平方米激增至4500万平方米。碧桂园也因此被视为战无不胜的“地产沃尔玛”。

碧桂园制胜的法宝便是其独特的开发模式，选择那些主流竞争对手尚未进入的二、三、四线城市，低价拿下超大规模城郊地块。“在一块优质土地上，建设一个包括商业、写字楼、购物、居住于一体的综合体，打造成‘人间乐园’”，莫斌对媒体称，这是杨国强的梦想。

碧桂园能够低价拿地的秘诀便在于，以超大规模规划让急于招商引资的二、三线城市的地方政府无法拒绝。以碧桂园内蒙古通辽项目为例，该项目占地面积达9105亩，碧桂园计划投资11亿元，打造总建筑面积为167万多平方米、囊括酒店、医院、学校、公交、超市的大型楼盘。该项目也被质疑是当地政府为碧桂园量身定做。

关于碧桂园涉嫌“零地价拿地”的质疑，更是从未停止过。

“碧桂园项目获取土地使用权证后，全部项目马上由企业自主开发建设，并于3年内基本完成全部开发；产品在取得预售许可证后，会全数投放市场，实现快速销售；碧桂园每年将保持1000万平方米以上的开发速度；碧桂园产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件。”碧桂园官网如此描述其竞争优势。

碧桂园“快速销售”的法宝便是价格优势。2011年5月15日，位于“南京新东郊、金陵御花园”的江苏句容“碧桂园•凤凰城”开盘，毛坯均价仅为5000元/平方米，比句容5月份5384元/平方米成交均价低出近400元。碧桂园2011年年报显示，该项目推出的近2500套房，开盘两天便超过70%的房源被认购，认购金额近12亿元。

2011年7月30日，碧桂园位于广东惠州市的第二个项目“碧桂园•十里银滩”开盘，精装山景洋房的销售起价仅为5500元/平方米，比2011年8月惠州6249元/平方米的住宅成交均价低出700多元/平方米。该项目首期推出的5080套房于开盘当天便被认购超过70%，认购金额超过30亿元。

目前，碧桂园已在全国12省份拥有103个地产项目，但是却没有一个项目位于北京、上海一线城市，这些项目均处于二、三、四线城市城郊。截至目前，碧桂园已取得国有土地使用权证（含权益）的可建建筑面积达到5522万平方米，已开业五星级酒店达到27家，在建19家。

北方项目水土不服

“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”，发迹于广东顺德的碧桂园，在将其“低价拿地、快速开发、快速销售”的“造城”模式复制到全国12个省份之后，也面临着前所未有的变质难题。在遥远的北方，内蒙古呼伦贝尔大草原，杨国强和他的碧桂园计划在蒙古、俄罗斯交界的“东亚之窗”满洲里打造一个占地面积约3000亩的“人间乐园”。

2007年7月23日，上市仅3个月后的碧桂园，便开始动工建设总建筑面积达159万平方米的满洲里碧桂园项目。然而至4年后的2011年12月31日，碧桂园满洲里项目已竣工建筑总面积仅为8万多平方米。

碧桂园2011年年报显示，截至2011年12月31日，碧桂园满洲里项目已竣工总可销售建筑面积仅为8.4万平方米，已售出并交付建筑面积为6.4万平方米，在建建筑面积为29.2万平方米，已预售总可销售建筑面积为3.5万平方米，持作未来发展建筑面积为121.3万平方米，整个项目的预期竣工日期为2024年第四季，建设周期长达17年之久。

满洲里项目并非个案。碧桂园2011年年报显示，碧桂园通辽项目于2007年11月3日开始建设，建筑总面积达167.5万平方米，已竣工建筑总面积仅为18.3万平方米，已售出并交付建筑面积为14.6万平方米，在建建筑面积为24.3万平方米，持作未来发展建筑面积为125万平方米，整个项目的预期竣工日期为2016年第四季，建设周期长达9年。

同样于2007年11月开始建设的碧桂园兴安盟项目，建筑总面积达94万平方米，预计也要等到2016年才能建设完成。截至2011年年底，该项目已竣工建筑总面积仅为16.9万平方米，已售出并交付建筑面积为11.8万平方米，在建建筑面积为13.9万平方米。

除此之外，2008年6月27日开始建设的建筑总面积超过200万平方米的安徽芜湖三山区碧桂园项目，预计也要等到10年后的2018年才能建设完成。

“碧桂园在广东省外的项目有点水土不服，没有它在广东省内的项目开发得好，同时它也开始收缩战线。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强对时代周报记者说。碧桂园年报显示，截至2011年12月31日，其在全国12省份共有103个项目，其中广东省内有62个，占比达到60%。2011年全年碧桂园共有16个新项目开盘，广东省内就占到10个。

但是在碧桂园的“大本营”广东北部的韶关碧桂园项目，也出现了不良反应。在被称为广东“北大门”的韶关，碧桂园于2009年底开始在建设“碧桂园太阳城”项目。其去年年报显示，该项目建筑总面积达352万平方米，截至2011年年底，已竣工建筑总面积仅为28.3万平方米，已售出并交付建筑面积为26.9万平方米，在建建筑面积为15.6万平方米，持作未来发展建筑面积为308万平方米，整个项目的预期竣工日期为2024年第四季。

碧桂园方面在发给时代周报的采访回复中称：“我司在发展过程中通常会采用逐步滚动开发方式，因此项目可能有连续多年开发的情况（如顺德碧桂园已开发20年，广州碧桂园凤凰城项目已开发10年），这与我司崇尚的快速开发、快速销售理念并不冲突。”

碧桂园还称，今年，碧桂园将在广州、南京、沈阳等重点市场持续提供物超所值的住宅产品。其中，在广州地区，十年成熟大盘碧桂园凤凰城、碧桂园假日半岛等将持续有新品上市，位于广州番禺莲花山风景区的碧桂园莲山首府、位于南沙滨海的天玺湾也处于紧锣密鼓的筹备、建设阶段。

价格优势不再

在开发速度放慢的同时，碧桂园也面临着巨大的销售压力。

其年报显示，截至2011年12月31日，碧桂园的已竣工尚未售出的建筑总面积约386万平方米，已预售待交付的总建筑面积约82万平方米，同时在建总可销售建筑面积为1552万平方米，已预售总可销售建筑面积也达到870万平方米，碧桂园的总可销售面积已超过2000万平方米，此外，还有3677万平方米的总建筑面积持作未来发展。

而2011年，碧桂园共实现合同销售金额约人民币432亿元，合同销售建筑面积约687万平方米。在楼市调控政策继续收紧的趋势下，今年一季度，碧桂园仅实现99万平方米的合同销售建筑面积。而碧桂园向时代周报记者表示，2012年的销售目标与去年持平，按照其去年的687万平方米的销售业绩推算，碧桂园还需要在剩下的3个季度里完成580多万平方米的销售任务，而碧桂园要消化近5700万平方米的库存，大概要花8年时间。

为消化库存，在宣称不降价的同时，碧桂园也采取了一些“变相降价”的促销手段，针对业主在全国项目统一启动了“碧桂园20周年感恩回馈”活动，在2月18日-3月31日期间，凡老业主置业或推介亲友购房，将按成交单位面积分别给予免10年和5年管理费的优惠。碧桂园在发给时代周报记者的采访回复中表示，该活动已延长至2012年6月30日。

继绿城高调启动全经纪人式的全民营销策略后，碧桂园也紧随其后，碧桂园向时代周报表示：“为进一步拓展销售渠道、促进销售，我司鼓励集团员工及业主积极向外界推荐公司的产品，员工成功推介亲友购买公司的产品，可根据相应标准获得奖金。”

在“降价跑量”的大潮之下，碧桂园的价格优势能否继续奏效值得怀疑。以去年碧桂园开盘首日创下销售30亿元纪录的惠州十里银滩项目为例，腾讯房产网数据显示，截至3月27日，碧桂园十里银滩的销售均价为8500元/平方米，同处于惠州海岸线的万科双月湾均价则为7500元/平方米，金融街·巽寮湾均价为1.3万元/平方米。碧桂园十里银滩的价格优势已不再独领风骚。

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