深业背水一战商业地产：5年50万平米

2012-04-05 02:24:57

来源: 时代周报

特约记者赵夏蓉发自广州

起了个大早赶了个晚集。

深圳老牌国企深业集团旗下的深圳控股有限公司（00604.HK，以下简称“深圳控股”）虽然早在1997年就在香港上市，却没有把握住房地产市场的黄金十年。

而在房地产调控不会放松的大背景下，希望奋起直追的深圳控股，不仅转战二三线城市，从事一级土地开发，同时还寄望于商业地产的崛起。在3月28日召开2011年度业绩新闻发布会上透露了进军商业地产的雄心。

深圳控股目前在深圳黄金地段拥有体量可观的城市综合体资源，其中有5个城市更新项目，规划建筑面积达160万平方米。深圳控股董秘、法律总监陆继强对时代周报记者表示，“这些历史形成的综合体项目要求公司必须进入商业地产领域，打造商业地产开发营运能力。”

按照深圳控股的商业地产规划，未来3-5年，城市综合体在土地储备和产品结构上都将占到30%左右；5年后，深圳控股在深圳核心地段持有的优质商业物业面积将达到50万平方米以上。

楼市下半场奋起直追

深圳控股于1997年在香港红筹上市，大股东深圳市政府持有43.09%股权，是一家专注于开发华南地区中高档房地产的开发商。

从深控这几年的业绩来看，稳健一直是其基调。2008-2011年，深控持续经营业务营业额分别为40.81亿、53.87亿、65.84亿、73.2亿港元，每年的增幅依次为32%、22%、11%，呈逐步放缓趋势。今年，深控可售价值约人民币150亿元，但合同销售目标为人民币60亿元，与去年的营业额大抵相当。

有业内人称深圳控股虽占据天时和地利，得到集团公司的万千宠爱，但自上市以来发展过于稳健，没有抓住楼市黄金时期的发展机遇。

“这里面应该说原因是多方面的，其中很重要的原因在于市场化程度方面的差距，比如决策效率、管理层更换、激励机制等方面。”陆继强对时代周报记者如是说。

机遇错过了，现在就很难再抓住了。如今，房地产市场的调控不断加码，深圳受到房地产调控的影响又非常大，调控下的住宅市场显得疲弱，深圳控股董事会办公室人员也对时代周报记者坦言：“目前住宅市场上大部分的购房者是刚性需求或者改善性需求，投资和投机的需求基本上受到了抑制。”

调控对于住宅项目的影响可从深圳控股旗下项目的销售窥见一斑。

时代周报记者查阅深圳控股的年报发现，深圳控股旗下热销的龙岗首席大盘—深业·紫麟山，项目建筑面积为20.4万平方米，去年累计销售面积71309平方米。若按总房源1000套、每套平均200平方米粗略计算，去化率约为36%。再如，深控热销的惠州鹏基万林湖总建筑面积为42.2万平方米, 总户数2000套，去年累计销售65125平方米。若按户型最小面积140平方米来算，去化率约为23%。

而从最近房地产市场形势来看，调控没有丝毫放松的迹象。调控持续，销售放缓，负债上升，下好地产布局之棋，对于在楼市下半场奋起直追的深圳控股来说，显得尤为关键。

错过了楼市黄金十年的发展机遇，就不应该在楼市下半场中再错失机会，为此从去年开始，深圳控股将旗下两家最大的住宅地产公司深业南方地产集团有限公司（以下简称“深业南方”）和深业鹏基集团有限公司进行了整合。深圳控股向时代周报记者透露，下一步整合后的住宅板块将专注于珠三角地区的住宅及配套产品开发，致力于成为华南地区领先的住宅地产开发商。

除此之外，深圳控股还在江苏泰州、成都两地从事一级土地开发项目。

“我们在这两项目上，仅仅通过一级开发获得的投资回报都是比较高的。相比其他地方的一级开发，我们这两个项目还是比较不错的。”深业集团总裁兼深圳控股总裁吕华在2011年业绩报告会上，对这两步棋的满意溢于言表。除优化整合住宅项目资源外，深业控股也有着做大商业地产的强烈冲动。

300万平米土储将逐步注入

深圳的商业地产市场被看好。“目前深圳商业地产发展比较平稳，不算太热，还具有一定的发展空间。”中国商业地产联盟原主席、深圳铜锣湾集团董事长陈智对时代周报记者表示。

今年1月4日，专业运营商业地产的深业置地有限公司揭牌。深业南方原董事长张宝伍出任深业置地董事长。

“本集团将战略进入商业地产行业，招揽专业人才，培养专业团队，努力建立适合自身特点的商业地产发展模式，拓展多种融资渠道，致力于成为深圳商业优秀地产运营商。”从深控在2011年年报上的展望来看，其对商业地产的期待可见一斑。

世联地产营销总监吴志辉对时代周报记者表示：“随着住宅市场资产周转率下降，销售净利润下降，权益乘数下滑，净资产回报率将因此下滑，住宅地产黄金十年不再，商业地产的优势会凸显。”

深圳控股却有着发展商业地产的得天独厚的资源。目前，深圳控股拥有近160万平方米的城市更新项目，且大部分都是城市综合体。其母公司深业集团在深圳核心区域还拥有超过300万平方米的城市综合体项目，“未来也将视情况逐步注入深圳控股。”陆继强对时代周报记者说。

即便如此，深圳控股也并不排除从母公司以外的途径新购土地。

有着如此这般丰富资源，再加上国企背景，深圳控股可谓有米之炊。问题是，巧妇在哪？

郝继霖重磅加盟

为打造公司的商业地产开发营运能力，深控求贤若渴。

继深业南方原董事长张宝伍就任深业置地掌门后，广州太古汇前总经理郝继霖加盟深圳控股。

郝继霖从事地产业35年，在商业地产方面有丰富的经验和骄人的业绩，是商业地产界的资深专业人士。他负责的太古汇项目，是香港太古地产进入中国内地的第一个项目，去年9月23日，其打造的这个“广州最奢华购物中心”华丽登场。功德圆满后，他在今年2月29日选择离开，理由是希望做一些更具挑战性的工作。

当时，就一度盛传郝继霖或加盟深圳控股。

“我们相信，郝先生是出于对深圳控股的信任而加入的，深圳控股所拥有的商业地产项目以其核心地段和优质定位更是吸引其加盟的重要原因。” 深控董事会对时代周报记者说。

郝继霖被委以重任，主要负责操盘深圳控股现有以及潜在的商业地产项目。他的加盟，使深圳控股如鱼得水。就如吕华所言，郝继霖先生的加盟将进一步加快深控向商业地产进军的步伐。无疑，凭借郝继霖在商业地产中的地位以及成熟丰富的运营经验，再加上国际化的视野，其加盟对深圳控股商业地产模块的发展将产生深远影响，对提升地产品牌价值、实现资源价值最大化都将具有重大意义。

“我们对公司未来3-5年实现平稳较快增长深具信心。”深圳控股董事会负责人对时代周报记者说。