新鸿基逆市强推顶级豪宅

2012-04-05 02:14:06

来源: 时代周报

特约记者孙尧发自上海

世茂滨江的邻居、汤臣一品的对门……新鸿基凯旋门特殊的“地王”身份，使其从拿下地块开始，就一直被外界揣测售价。

3月23日开盘，16万元/平方米的均价低于外界普遍预期，然而“最高26万元/平方米的单价”，还是将新鸿基地产发展有限公司（以下简称“新鸿基” ）的凯旋门项目推上了国内住宅楼王的位置。位于上海浦东的新鸿基凯旋门项目即使降价上马，却恰遇地产寒冬，开盘近一周，网上房地产显示的成交数字依然是零。

与此同时，新鸿基屋漏偏逢连夜雨，深陷囤地质疑、债务压顶、执行董事贿赂案等麻烦事。

7年坐收8倍溢价

作为新鸿基在上海开发的唯一的纯住宅项目，位于小陆家嘴滨江地段的“凯旋滨江园”楼盘从一开始就备受媒体和市场相关人士的关注。

2005年6月，新鸿基旗下的显锐投资有限公司以31.85亿元的价格，竞投获得浦东小陆家嘴张杨路以南、浦明路以西、滨江公园以东、占地6万多平方米的“潍坊新村地块”，以当时成交的3457万元/亩价格计，该地块的出让创下了上海土地实施公开招、拍、挂出让方式以来的单宗地块交易的最高总价。

直至2009年5月12日，新鸿基潍坊地块才拿到了开工许可证。对此，新鸿基相关负责人解释称，此间规划多次调整，拖延了时间。据其介绍，滨江凯旋门的开盘、建设对于项目东侧以浦明路为界的世贸滨江花园的部分楼宇来说，却意味着原先的江景被阻挡，这将造成这部分房源实际价值大幅下降，遂遭到世茂滨江花园的业主抗议。新鸿基方面不得不以修改地块出让条件才宣告解决。

2008年12月31日，新鸿基地产经过多次修改的规划方案通过了有关部门审批；2009年5月12日，新鸿基地产潍坊地块拿到开工许可证；2009年6月1日，名为滨江凯旋门的项目正式开工，此时距离竞得该地块已过去约4年时间。

该项目正式动工前夕，新鸿基地产代理有限公司执行董事雷霆称项目中有近10栋临江顶级别墅将在2011年开售，“单栋销售目标将在1亿元之上”。

可是，新黄浦的顶级豪宅进程未能如预期般顺利。随后因上海世博会的举行，滨江凯旋门所在位置正好处于世博会工地控制范围之内，直到世博会结束，项目才得以真正全速开工。随之而来的是房地产调控加码。

作为最具典型性的上海豪宅项目，滨江凯旋门成为了政府“关注”的重点。中国房地产信息集团报告分析称，滨江凯旋门之所以不断延迟开盘，主要因为调控政策持续高压，项目由于定价过高，预售证迟迟未能批下。

新鸿基不仅有着推盘计划被打乱的无奈，还遭受外界对其“囤地式开发”的质疑和指责。

资料显示，滨江凯旋门住宅区沿浦明路往西南黄浦江畔成“长廊排列”，建筑群组主要分为三大区片，由高层公寓式办公楼、商业、高层住宅以及低层住宅建筑群组成。

有分析认为，凯旋门项目如果按正常施工流程，在2007年竣工销售，那么每平方米售价应在10万元左右，与2万元/平方米的楼板价相比，已经获利许多。时至今日，凯旋门16万元/平方米的开盘均价，让新鸿基7年时间坐收8倍溢价。

然而，新鸿基没有料到的是，不断延迟开盘的背后，是上海高端住宅市场的成交僵局。据中房信集团1月份发布的报告称，在2011年全上海共成交72套均价10万元/平方米以上的房源中，紧邻滨江凯旋门的汤臣一品仅仅成交6套。过去6年，汤臣一品只卖出100多套公寓，仅占供应总量的两成多。

雷霆也承认楼市调控对当地豪宅市场有影响，但该项目已经接到来自香港、内地及东南亚买家的查询。

年内需归还借款233亿港元

新鸿基售楼处销售人员向时代周报记者确认了尚无26万元/平方米的“楼王”成交，但同时表示，目前已积累了一定的客源。

“顶级豪宅的销售更多依赖‘圈层营销’的结果，既然像滨江凯旋门这样的天价豪宅敢于逆市开盘，迎接市场挑战，对于客户的积累应该已经做到心中有数。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为。根据网上房地产信息显示，该楼盘首批房源共195套，可售的建筑面积达到47888.63平方米，按房型不同，最低单价9.3万元/平方米，顶层房源最高则要26.4万元/平方米。

新鸿基董事邓维聪的一句话意味深长：“这个项目对新鸿基地产很重要。”

2月6日，新鸿基发行的五年期债券正式上市交易，其票面利息为3.5厘，债券收益率为4.626%。其原计划发行规模为2.75亿美元，后再经新鸿基上调至5亿美元，目前债券录得认购总额达到30亿美元。其实，早于2011年10月24日，新鸿基便已计划发行规模不超过5亿美元的五年期债券；同年4月8日，新鸿基已与19家银行签订为期5年的167.5亿港元银团贷款协议。

查阅新鸿基2010-2011年年报，时代周报记者粗略统计发现，新鸿基一年之后及两年以内，即需在2012年偿还的借款就已高达233.34亿港元，而两年后及5年之内的借款则高达179.16亿港元，五年后的借款高达95.03亿港元。新鸿基曾经发行过为期15年的债券。旧债未还，新债再续。

2010-2011年，新鸿基中期业绩报告更是如此表述：“集团大部分的借贷主要用作发展内地的房地产项目。”

此前新鸿基内部人士曾向时代周报记者透露，新鸿基与19家银行签订的为期5年的上述167.5亿港元的银团贷款正是为了凯旋门项目。然而，即使债务压力不小，但是新鸿基库存依然充沛。根据年报，整个新鸿基地产的银行借款及其他总额为600多亿港元，但仅占总资产比例的14.63%；年支付的利息仅为13亿多港元，只占上述贷款总额的2.2%。

豪宅生不逢时

即便如此，频频推迟入市的凯旋门项目已经压薄了利润空间，再加上楼市调控政策没有放松的迹象，新鸿基的前景依然堪忧。

“事实上港资开发商奉行货如轮转的经商理念，在楼市惨淡的情况下，打价格战是家常便饭的事情。2008年5月，新鸿基地产推出青衣晓峰园，突然遭遇长实一邻近楼盘的低价截击，后者狂卖1600套，前者仅售出60套。”同策咨询研究中心分析师姚伯均告诉时代周报记者，豪宅市场依然面临价格战的潜行狙击。

为了扭转不利局面，港企近年也在中小城市大幅拓展。据不完全统计，和记黄埔、长江实业、新世界、嘉里建设、恒隆、瑞安等港资房企去年在内地二三线城市土地市场的投入已超过200亿元。上述港企在佛山、大连、重庆、莆田、珠海、南京等国内二三线城市大量圈地，以商业地产项目居多。

新鸿基在商业项目上的斩获也颇丰，内地项目的租金收入增长迅速。据披露，以位于陆家嘴的上海国金中心商场ifc mall第一期为例，2011年该项目的年租金收入约达4亿元。

新鸿基在香港和内地业务投入比例约为7:3。此次新鸿基方面的决策层在凯旋门项目上则倾注了清晰的战略意图：重新定义中国内地现有并不成熟的顶级高端住宅概念，借此项目确立新鸿基地产在内地高端住宅领域的地位，“希望滨江凯旋门能为内地的高端住宅市场树立新典范”。

新鸿基截至去年12月，在内地的土地储备达853万平方米，包括778万平方米的发展中物业，其中逾75%为高级住宅或服务式公寓，其余为优质写字楼、商场及酒店。

雷霆对公司新财年的销售目标定为320亿港元，涉及约3500套单位。可是与2009年初的情景不同，内地的地产调控政策不断加码。“高端物业的市场阻力已经达到历史最高点，任何豪宅项目想要实现突破、取得热销，都将面临非常高的难度。”戴德梁行华东区综合住宅董事伍惠敏说。