• 招商地产“新十年征程”开局坎坷:上海地王项目9个月零成交 去库存压力巨大

    地产 > | Time Weekly - 2012-03-29 01:36:30
  • [摘要] 不置可否,巨额存货和资金缺口,或将是招商地产想在2020年重回第一梯队的两大绊脚石。

     

    特约记者 刘安 发自上海

    百年上海,一座佘山。

    尽管海拔不足百米,但胜在独一无二,佘山在近20年来顺利成为上海知名的高端别墅区。两年前的一天,招商和万科两兄弟,在佘山脚下,寻得一片土地,取名“珑原”,代价不菲。

    时隔两年,佘山珑原项目六折起卖的消息不胫而走,在这背后,难掩项目9个月零成交的尴尬。这样的情况不仅仅发生在上海,招商地产多个城市项目销售告急。来自招商地产的最新年报数据也显示,公司2011年库存量逾514亿元,总资产负债率达69.53%,双双创出历史新高。

    不置可否,巨额存货和资金缺口,或将是招商地产想在2020年重回第一梯队的两大绊脚石。中央调控不放松的决心以及公司降价后所带来的维权事件,也使得招商地产在新十年征程的“第2年”,充满动荡。

    地王亏本

    3月14日起,佘山珑原推出20栋地上面积为220-280平方米的联排别墅,六折起售,最低总价不到600万元。

    对于这则在上海房地产圈广为流传的消息,招商地产上海公司营销部高级销售经理赵欢欣并没有否认,“几乎是贴着成本价在走”,这也是调控之下的无奈之举。

    佘山珑原所处地块,恰是被誉为含着“金汤匙”的上海松江广富林2-4号地块。时代周报了解发现,2010年2月底,招商地产和万科地产以联合体身份斥资17.16亿元拿下该地块,折合楼板价1.6378万元/平方米,溢价率高达191%,并晋升松江区新科单价地王。

    去年中,佘山珑原顺利获得125套别墅的销售许可证,并对外开放样板房,毛坯对外报价3.59万元-5万元/平方米。“由于当时已经处于调控期,而豪宅聚集的佘山片区已经陷入销售困境。不久后,销售不佳的佘山珑原开始封盘。” 知情人士孙先生向时代周报介绍。

    随着调控的加剧,佘山珑园地王项目的两难处境越来越明显。孙先生称,一方面是迟迟没有成交带来销售回款上的压力,另一方面则是财务成本的压力,借款放一天就亏一天。上海网上房地产的销控数据已清晰,截至目前,佘山珑原在长达9个月的面市期内,仍是零成交。

    于是,原本对该项目不予过多插手的万科,决定与招商地产采取降价跑量策略,6折清货各自手中的房源,折后价2.1万元—3万元/平方米。相比原价,确已打了六折。

    招商地产某内部人士算了一笔账后称,地块的楼板价为16378元/平方米,加上财务费用、建安成本、景观等,地王六折卖几乎是亏本的。

    不过,六折促销能否带来销量的反弹?这一点,佘山珑原的销售人员小王却并不看好。他私下对时代周报记者称:“周边的同类型楼盘都在走低价路线,但销量依然毫无起色。这个时候选择打折促销,难解‘燃眉之急’。”

    据了解,与佘山珑原同属松江新城板块的别墅项目龙湖好望山、昌鑫花园、明中龙祥家园、朗庭上郡苑,目前的成交均价在24000元-35000元/平方米之间,尽管上述楼盘的交付标准不尽相同,但佘山珑原六折后近3万元/平方米的销售均价,“依然无法形成太强的价格优势。”小王坦言。

    同样,对于卖得怎么样,赵欢欣的回答也同样含糊。他说,促销推广后,很多客户还在犹豫,具体销量和回笼情况,需要等本周末楼盘盘点才能得知,现在不好说。而时代周报从楼盘代理商新聚仁公司内部得知,促销后的一周里,仅有1位客户下了“大定”(即不可退的定金)。

    考核压力

    眼下,更让小王头疼的是,这次的促销,销售团队是要背负指标的。

    “这次珑原的六折促销,其实是招商局集团成立140周年,全线楼盘回馈老业主的统一行动。”赵欢欣称,降价并非要打价格战,降价具有阶段性,价格也不可能长期优惠,此次珑原的价格有效期到3月31日。

    不过这样去参与优惠,却让小王很忐忑。“内部要求地方要务必保证促销成效,这就意味着,销售任务更加繁重,我们的压力也是前所未有的。”他说,在半个月内,仅佘山珑原项目就要求回笼至少2个亿,这让大家都很紧张。

    这样的紧张气氛,或许在招商地产各地的售楼处都能感受到。有内部人士称,虽然每次招商总部全国性的促销活动都会给每个城市下达销售指标,但这一轮促销不论是力度,还是规模较往次都有过之而无不及。

    招商地产网站信息显示,为迎接招商局集团成立140周年,招商地产在2月18日起至3月31日之间开启全国优惠,涉及14个城市的22个在售项目。

    事实上,一直坚持中高端定位的招商地产,此前在价格让利方面一直颇为保守。时代周报记者翻阅其公司年报发现,其房地产开发与销售和出租物业经营的毛利率近几年均维持在40%以上,2011年中期达到50%左右的水平,在行业中位于前列。

    此次招商地产发起史无前例的价格让利,虽然打着感恩的名义,但是与公司管理层对房地产市场的研判和公司存货压力直接相关。招商地产3月20日发布的年报显示,公司2011年存货为514.4亿元,同比增加33%,达到历史最高位。

    此外,高企的负债率,也成为悬在招商地产头上的一把达摩克利斯之剑。截至去年三季度,公司资产负债率达到66.9%。“这是公司历史上首次超过65%的水平,”彼时招商地产董秘刘宁曾表示。而最新的年报数据显示,2011年末公司资产负债率又进一步提升至69.53%,同比增加4.88个百分点,再创历史新高。

    南京房地产开发建设促进会相关负责人称:“从财报分析可以看出,目前招商地产所面临的压力巨大。解决问题的手段有很多,但是就目前的房地产市场情况来看,想要大量地消化库存量,只有通过降价行为来达到开发商的跑量目的。”

    中证投资分析师张志民也称,房地产是资金最密集的行业,目前面临资金流短缺、库存增加的问题,早降价、早销售才能早占先机。

    “和所有的地产公司一样,‘去库存,促销售’将是招商地产2012年工作重中之重,只有实现销售,才能实现回款,才能实现真正的周转。” 招商地产董秘刘宁回复时代周报称,

    对于新一年规划,刘宁称,首先是眼下的优惠活动在3月底结束后有何打算?要看届时的库存情况以及房地产市场行情,目前还没有下一步市场优惠方面的计划。其次,在土地收储上,与其他开发商面对土地市场噤若寒蝉不同的是,公司还会适时行动,土地行情走低的时候,毕竟还有很多机会可以抓。

    疯狂土储

    刘宁的观点,基本吻合招商地产自上而下的土地策略。招商地产董事长林少斌的土地逻辑就很清晰,“要增加储备,在宏观调控的政策下,我们有很多的机会去拿地,如果你不敢拿,等时机都过去了,大家都好起来了,你就失去竞争力了”。

    据中房信集团的统计,2011年招商地产以210亿元的销售额名列第17位,落后第10位的世茂地产105亿元,与名次不断下滑的金地尚相差80亿元,与排在头名的万科差距高达1000亿元。

    “公司的目标是做一流的房地产开发商,希望未来10年能够进入到一线地产商的行列。”林少斌壮志酬筹。

    因而在楼市进入深冬后,招商地产在土地市场却越来越大胆。今年的情人节,招商地产联合九龙仓旗下的大连盈致企业管理有限公司斥资23.7亿元拿下了北京市朝阳区来广营地块,虽是底价成交,但从2011年1月至今,招商地产已经8次重复这样的动作,拿下15幅地块,土地价款高达106.65亿元,超过了其2011年销售额的一半,相比2010年更是翻了数倍。

    中金公司对招商地产2012年的拿地预期也显示,公司2012年平均的在建面积将在550万平米左右,意味着每年建安开支在60个亿左右,预估公司还有50亿元以上的新增拿地空间。看中长期,公司成长路径将是从“规模(土地)≥销售≥利润”,目前是规模增长后期,销售爆发初期。

    不过招商地产目前的资金状况,让人质疑是否能支撑其拿地的底气。举例来看,与在土地市场风生水起不同,2011年招商地产在资本市场碌碌无为。如在去年5月,筹备已久的50亿元增发方案也胎死腹中,只好通过银行贷款弥补。

    招商地产方面对此回应称,对于资金状况,公司一直注重多渠道融资,2011年度有息负债规模与本公司之前相比有提高,但公司的负债率等指标仍处于国内房地产行业较低水平。

    此外,截至2011年末,公司拥有货币资金144.84亿元,短期借款及一年内到期的长期借款64.81亿元,货币资金充足。由于全年筹资总额净新增90亿元,剔除预收款后的资产负债率年初上升5个百分点达到61.3%,但依然处于行业内较低的位置。全年公司的资金平均成本仅为6%,低廉的资金将依然为公司发展提供动力。

    “逆市新增土地储备,是公司为了完成区域布局计划、保持发展态势的安排,在资金上已提前做好了准备。”刘宁表示,但是对于土地投入方面的金额预估,目前还没有具体数字。

    在此之前,刘宁还曾对媒体坦言,“比其他房企来说,超千万平方米的土地储备看似低,但这不是我们的弱项。我们的大股东招商局集团在深圳蛇口有很多的土地储备,我们完全可以向大股东再拿地,这方面我们并不担心。”

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