2012打保守牌 佳兆业主攻三线城市

“过冬”时期，佳兆业打完不俗“上半场”，接下来的“下半场”又将如何应对呢？

本报记者 黄蒂娟 发自香港

“不捂盘，不惜售，坚持快速开发、快速销售，是我们提高公司周转率的核心做法。”首次露面香港业绩会的新任佳兆业（1638.HK）行政总裁金志刚表示。

被喻楼市寒冬的 “三个火枪手”之一的佳兆业，以“快速周转”模式应对严厉调控政策，获得不俗业绩。

3月19日，佳兆业在香港发布2011年度业绩。报告显示，受益于快速开发、快速销售与城市更新双轨并行的策略，佳兆业去年全年完成合约销售金额153亿元，合约销售面积为218万平方米。实际营业收入108.35亿元，同比增长40%。

但佳兆业过去一年实现的毛利率由2010年的38.8%降至29.8%，企业净利润也出现较大的跌幅，由2010年的36亿元下跌到2011年的19亿元。

佳兆业解释，净利润的减少主要是因为旗下的物业评估增值发生了重大变化。在2010年36亿元的净利润中，有22亿元是物业评估增值，但2011年的这些物业评估值的增值空间不如第一年大。如果剔除这一部分，2011年的核心净利润是增长了11.8%。同时，高层还强调，佳兆业这些自持的出租物业不会出现贬值。

佳兆业集团董事局副主席谭礼宁指出，佳兆业今年将维持70%的去化率水平，销售目标大概为165亿元，相比2011年大概增长10%。他补充，销售目标倾向保守，缘于市场政策走向的不明朗。

值得一提的是，上市两年多的佳兆业，此次仍没有实现派息。佳兆业高层解释，今年市场或将会出现较多的并购机会，公司更处于快速发展期，因此董事局倾向于保留更多的现金来用于发展。

刚需销售占比90%

“过冬”时期，佳兆业打完不俗“上半场”，接下来的“下半场”又将如何应对呢？

 据报告显示，佳兆业过去一年大力挺进二三线城市，2011年共计推出27个项目，其中20个项目就位于二三线城市。而在这些城市中推出的项目以刚需产品为主，该类产品的销售占比高达90%。

尤其是三线城市，更是佳兆业布局的重点。2011年，三线城市的销售金额和销售面积占到总销售金额和面积的一半以上。但正是因为这些主推的刚需房，为佳兆业实现销售上的快速增长。

据资料显示，佳兆业目前的总土地储备为2370万平方米。其中，7%的土地储备在一线城市，16%在二线城市，三线城市的土储则占到77%。由此可以看到，未来三线城市仍是佳兆业大力布局的区域。

佳兆业高管认为，鉴于国家政策对刚需房的鼓励，二三线城市对刚需产品的需求力度将会继续。因此，佳兆业计划在2012年推出的销售项目和新开工面积，不减反而相比2011年要多。

谭礼宁介绍，佳兆业在2012年将会推出31个项目，约370万平方米。此外，预计2012年底在建面积达到800万平方米，竣工面积大约300万平方米。

有香港证券分析师指出，此举虽然有风险，但是就目前佳兆业的开发规模和销售成绩，如市场不出现大幅调整的话，对达成目标的担心不大。

旧改优势依然明显

此外，“佳兆业今年将继续大力推进旧改项目这一核心业务。”金志刚指出，旧改项目的优势依然非常明显，可以用较低成本获得土地以及富有商业价值的优质项目，进一步降低经营成本，且一次性地价的压力也相对较低。

截至2011年底，佳兆业共获得300万平方米的旧改面积。目前，佳兆业拥有的旧改项目总占地面积为950万平方米，其中540万平方米位于深圳，已有210万平方米为政府立项项目。据佳兆业高层介绍，今年佳兆业会在深圳推出4个项目，其中有两个为旧改项目。

在此次业绩会上，少有露面的佳兆业董事局主席郭英成也出席了此次业绩会。他强调，旧改项目为佳兆业核心业务。而佳兆业未来的定位，会继续以住宅开发为主，发展旅游地产，同时继续兼并一些商业地产。

快速开发行业排前三

在要勒紧“裤腰带”的非常时期，快速周转以及尽可能提高周转率，是佳兆业保持充足现金流提供各个项目运转的做法。

金志刚指出，现阶段快速开发、快速销售是佳兆业的主要盈利模式，提高资金周转，是现阶段的经营特色。

金志刚举例，如在快速开发方面，“去年最快的项目从拿地到开盘是6个半月时间。即使在一些销售标准要求比较高的地区，可能再多两个半月时间。这个速度在行业里是名列前茅的，最少可以排到前三位”。

“在销售方面，我们自己从来不捂盘，定价也是贴近市场来定价，能够把握最有利的市场机会。这个策略是我们提高资产周转率的一个核心做法。”金志刚说道。刚上任行政总裁一职不久的金志刚，擅长销售，在过去几年中有过逆市反攻的好成绩。

瑞信在最新研究报告中指，据过去两年的经验，佳兆业资产周转率优于同行业，相信今年的销售均价可以回稳，销售目标可以达标，因此将评级“中性”上调至“跑赢大市”。

光大证券在最新研报中也指出，佳兆业团队突显有较强的销售执行力，因此给予增持评级。

此外，据首席财务官张鸿光介绍，佳兆业今年的土地款项资本开支为25亿元，建筑费用约70亿元至逾80亿元。在问及年内是否有融资计划时，佳兆业高层态度是自信满满。

谭礼宁表示，目前公司的现金充裕，过去两年所融的资金已经足够目前的发展，所以并没有任何的集资压力。尽管佳兆业的负债率为77%，但相比去年上半年的82%是有所回落的。  

谭礼宁还指出，截至今年二月底，佳兆业已经锁定的销售额109亿元，当中73亿元会在2012年内入账。此外，年后央行放宽按揭放款后，按揭回款的周期比以前至少快一个月，资金回笼的速度明显加快。

“但未来会否再融资，还要视乎市场变化而定。”谭礼宁说道。

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