年内到期债务超百亿 越秀裸卖出货
新增土储是销量的2.6倍，扩张冲动远大于消化能力，回笼资金心情迫切。
本报记者 肖素吟 发自广州
“越卖越瘦”、“价格欺诈”，越秀地产股份有限公司（00123.HK，以下简称“越秀地产”）江门项目星汇名庭业主维权，矛头直指该项目“单价8000元直降至5000元”。
然而，从8000元降到5000元，这不过是越秀地产大规模、大幅度降价促销的一幕：五盘联动8.8折优惠、精装修房改毛坯房、内部员工抱团认购等，最低折扣低至7.4折，降价总价最高30万元。
究竟近3成的折扣降价能够撬动多少成交量呢？越秀地产的降价，究竟是真降还是只是一次噱头。
即便如此大费周折，2012年1-2月，越秀地产累计实现合同销售金额仅为10.53亿元，同比下降近一成，开局不利。
回笼资金心情迫切
“‘星汇中国’后期制作是个高强度的脑力+体力劳动，宣传片赶着出炉”，星汇中国后期制作的一句抱怨，无不透露着越秀地产紧锣密鼓备战销售的紧张气氛。
不过，在此之前，业主以“价格欺诈”的名义维权将越秀地产推向风口浪尖。
“越卖越瘦”、“价格欺诈”，3月4日越秀地产江门项目星汇名庭业主们在售楼部拉开横幅维权。
2月21日前后，星汇名庭开始了维持3天的促销团购活动，其中根据网签数据统计，成交价格为5100-6900元/平方米，且成交价格普遍为“5字头”。实际上，自2011年10月26日开盘以来，星汇名庭的销售均价一直高居8000元/平方米以上。
降价近3000元/平方米，若以在售面积100-175平方米计算，降价幅度在30万元-52.5万元。
越秀地产对此的解释则是，“价格优惠属于正常的尾货处理方式”。
值得注意的是，星汇文华，作为越秀地产在大学城打造的星汇系列高端产品的首个项目，亦是星汇系列的第一次“裸卖（销售毛坯房）”。
自3月19日起一周，星汇文华推优惠房毛坯价1.88万元/平方米起。但是，在此之前，越秀地产主推精装房均价则为2.1万-2.4万元/平方米。而据知情人士向时代周报记者透露，实际上，星汇文华开盘之前的吹风单价原为2.7万元/平方米。
如此“裸卖”出货，或许是越秀地产在大学城布下“九子连环图”之初未曾料想的：越秀地产自2009年12月11日起垄断大学城9幅地块，将大学城区域楼面地价推高至9503元/平方米。如今看来，毛坯房的售价不过是楼面地价的两倍。
即使如此，越秀地产两年间在大学城区域投入超过30亿元，截至3月18日，回笼资金却不过5.9亿元。根据广州市国土房管局官方网站阳光家缘数据显示，星汇文华已售218套，未售351套，去化率不过38.3%。
为此，“九子连环图”的首役还迟迟难以收官，而已于2011年6月陆续奠基开工的星汇文瀚、星汇文宇，无疑将推高存货量。精装改毛坯的大幅变相降价，亦不难看出越秀地产出货回笼资金的迫切心情。
无独有偶。2月18日，星汇金沙曾推出新组货量，毛坯售价9380元/平方米起，毛坯均价9400-9800元/平方米，相较于精装修房的1.3万元-1.4万元/平方米，下降幅度近30%，足以令人咋舌。在此前后，越秀地产更是率先在广州祭出降价大旗，五盘联动8.8折优惠。
然而，这还不是全部。越秀地产更是发动内部员工认购旗下多个项目。时代周报记者得到的一份《南沙滨海隽城员工优惠认购活动须知（内部使用）》文件。文件规定：“凡有意购买南沙滨海隽城30、33栋单元的越秀集团员工，于2月26日前在售楼部办理优惠登记，并缴纳人民币20000元优惠保证金。”
根据可享受折扣，按分期付款A类9.5折、认购额外9.6折、凭单位证明额外9.7折、团购额外8.8折、按约定时间内网签额外9.6折，以及订购后三日内签约额外5000元扣减略算，折合至少可享受7.4折，低至5050元/平方米，而南沙滨海花园2011年1月-11月经营情况，其销售均价为8300-10200元/平方米。
“目前市场需求并没有那么旺盛，10%以上的降价是不可否定的。”广发证券分析师沈爱卿如是说。
扩张冲动远大于消化能力
偏于保守的销售业绩，与越秀地产分布过于集中不无关系。即使在上述的五盘联动优惠促销中，越秀地产亦偏安于广州，主要集中于星汇金沙、滨海隽城、星汇文华、岭南湾畔、逸泉韵翠。
数据显示，截至2011年12月31日 (计及再建物业)，越秀地产的土地储备为1116万平方米，其中51%集中于广州，却贡献了95%以上的净收益。
在越秀地产可统计经营情况中的2011年1月-11月的合同销售中，江门、烟台、沈阳三地3个项目的销售收入合计3.32亿元，仅占全年合同销售73.51亿元中的4.51%。
作为广州本土最老牌的房地产企业，越秀地产的跨区域扩张起步显然相对较晚于近半数百强房地产企业。
直至2011年7月28日，越秀地产正式宣布放弃过去曾经使用的“广州城建总”、“城建地产”以及“越秀城建地产”等名称，统一改为“越秀地产”，专注于国内高端住宅的开发以及商用物业的经营。
此轮换名换标，正是越秀地产试图摆脱其地域局限性的开端。越秀地产执行董事及运营总经理陈志鸿彼时更是表示，换标是为适应全国发展的需要，“凸出全国品牌的力度”。
诚然，自2009年以来，越秀地产大举拿地，全年斥资近50.84亿元，新增建筑面积为138万平方米，包括江门、中山等珠三角地区，且实现了省外扩张的第一步，落子烟台；2010年，越秀地产新增土地储备为346万平方米，全年斥资93亿元。
但是，根据越秀地产2010年年报，截至12月31日，越秀地产在建物业面积约292万平方米，广州约占80%，中山约占6%，江门约占7%，烟台约占7%；未开发物业面积约675万平方米，其中广州约占50%，中山约占15%，江门约占6%，佛山约占4%，杭州约占14%，武汉约占10%，香港约占1%。由此不难看出越秀地产异地开发的迟缓。
为了扩大广州以外市场的份额，2011年越秀地产更是大幅落子外地城市：先后竞得沈阳南塔街地块、中山东升镇地块、杭州临安地块等，包括广州科学城地块在内新增土地储备160万平方米，全年斥资67.76亿元，远高于50亿元的预算。
2011年全年，越秀地产实现累计合同销售面积为60.84万平方米，而2011年新增土地储备面积是全年销售面积的2.6倍，显然亦远高于越秀地产此前“按新增量保持在销售面积的1.5倍以上”的土地储备比率。显然，越秀地产的扩张冲动远大于其消化能力。
时代周报记者查阅越秀地产的2011年年报，在2012年可供销售的16个项目中，武汉、杭州、烟台、中山等异地项目合同销售面积为38.99万平方米，占整个合同销售面积96.12万平方米的40.56%。
对比2010年年报，在2011年可供销售的15个项目中，江门、烟台和沈阳等异地项目合同销售面积为9.6万平方米，占整个合同销售面积的53.83万平方米的17.83%，与越秀地产相关人士彼时向时代周报记者强调“异地销售贡献率是10%-20%之间”的预期一致。
可是在实际运行过程中，上述三个项目销售额仅占全年合同销售的4.51%。
2012年，越秀地产计划异地销售占总销量四成的目标，恐怕也难以实现。
净资本负债率75.5%
越秀地产同时公告，2011年实现合同销售金额和面积分别约90.54亿元和60.85万平方米，同比分别增长2.2%和12.1%，顺利完成了全年合同销售目标的101%。
但是，如果从2011年最后3个月来看，越秀地产的合同销售额分别为18.17亿元、8.15亿元和17.03亿元，合计43.35亿元。相比之下，前9个月，越秀地产的销售额只有47亿元，目标完成率不过52%。月度销量分布明显不平衡。
值得注意的是，越秀地产在最后3个月能够完成任务，得益于在商业物业销售的大幅增长。其全年商业物业完成销售面积约260万平方米，合同金额超过45亿元，占全年指标的50%。
其中位于珠江新城的财富世纪广场，自9月开盘以来至12月，总共销售了12亿元，问鼎广州办公物业的销售冠军。江南新苑裙楼商铺、火车东站的东方宝泰广场的销售业绩亦同，贡献了超10亿元的销售。
实际上，即使是2011年前11个月，越秀地产累计合同销售金额约73.51亿元人民币，同比下降9%，达到全年合同销售目标逾8成，其之所以能够全额完成销售目标，与其再度抛售物业不无关系。
2011年12月11日，越秀地产发布公告称，已同意以4.94亿元人民币出售旗下广州市致威城市房产约95%的全部股权。同时公告显示，致威城市房产拥有位于广州市天河区林和中路63号地块上名为广州东站商业广场项目（即东方宝泰购物广场）。
事实上，从“亚洲玩具礼品博览总部”、“广州国际玩具城”到“全球时装服饰交易中心”，再到最后的“东方宝泰购物广场”，东方宝泰6年间历经了三次定位变迁，最终不得不易手于人。
公告称，越秀地产间接全资附属公司高展投资作为卖方，与买方荣丰创富及其担保人已于2011年12月9日订立正式买卖协议。买方同意以4.94亿元购入卖方于广州市致威城市房产间接持有的95%股权，并承担致威房产的4.9亿元债务。此项交易完成之后，越秀地产可回笼现金9.84亿元，占12月单月合同销售金额17.03亿元的57.73%，且获得约1.48亿元的收益。
在“商业物业在销售中的贡献份额以20%为宜”的目标中，抛售商业物业则成为最直接的方法：在2008年至2011年四年间，越秀地产共计售出非核心投资物业约27.76亿元的商业物业，而高质素的商业项目占越秀地产总土地储备的30%。
在抛售商业资产套现的同时，越秀地产也不得不始终保持扩张。根据越秀地产“十二五”规划，到2015年，越秀地产将成为全国性大型房企，房地产经营收入超过200亿元，年施工面积700万平方米以上。
越秀地产董事长陆志峰在业绩发布会上更是表示，公司未来仍会积极吸纳土储，当中亦会考虑二、三线城市，在总支出140亿元中暂预算54亿元于年内购地。
尽管这个拿地金额已经较2011年的购地金额67.67亿元少了很多，但是2011年以来，越秀集团陆续与广东省茂名市、中山市、江门市等地方政府签署了战略框架协议，均是数千亩以上的城市综合体项目。支出显然会大于当期的现金流。
截至2011年12月31日，越秀地产的净资本负债率已达75.5%，高于2010年的62.8%。其总银行借贷同比增加23.2％至217.8亿元，而今年年内的到期债务为105.9亿元，却是恰恰持平于越秀地产2012年100亿元销售目标。
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