矿产拖累地产？中信泰富否认

2012-03-15 07:20:10

来源: 时代周报

中信泰富正深陷澳洲磁铁矿泥潭，现金存款和融资益或难以满足庞大资金需求。

本报记者郭海飞发自北京

眼下，中信泰富正深陷澳洲磁铁矿泥潭，截至去年底，该项目已投入了71亿美元，约占中信泰富总资产的1/3。

而这只是澳矿项目成本的“冰山一角”，且前景不明。虽去年商业地产项目表现亮丽，但在楼市严控的大环境下，住宅项目受到极大影响。

今年，地产形势更是不容乐观，澳矿占用大笔资金，或恐掣肘中信泰富地产业务未来的发展。中信泰富也一直在考虑和审视未来与中信地产进一步整合的可行性。

虽然中信泰富一再否认，澳矿业务不会对房地产业务造成影响，但是粗略统计，中信泰富在海南神州半岛项目和上海陆家嘴新金融区项目所需投入的资金，加上追加在澳矿的投入，所需要的资金就远远接近300亿港元。这还没有算上上海、扬州、苏州、江阴、无锡滨湖区等多个项目所需要投入的资金。

中信泰富的现金存款和融资及出售股权所带来的收益，或难以满足中信泰富庞大的资金需求，这些都或恐拖累中信泰富的地产业务。

澳矿仍需追加16亿美元

“由于项目庞大，难以完全保证未来不会再超支。”中信泰富董事总经理张极井在3月1日召开的2011年度业绩发布会上坦言。

据张极井介绍，截至去年底，中信泰富的中澳磁铁矿项目已投入了71亿美元（约554亿港元）。

中信泰富正在建设的中澳铁矿项目，位于西澳大利亚皮尔巴拉地区卡拉沙西南100公里处的普雷斯敦海角，由中信泰富澳大利亚子公司中信泰富矿业（CPM）进行开发。中信泰富矿业共拥有20亿吨磁铁矿的开采权，开采年限达到25年，年产量约2400万吨。

中澳铁矿项目的建设分为两个部分，其中采矿以及电厂、海水淡化厂和港口的建设由中信泰富矿业直接负责管理。中国冶金科工集团（以下简称为“中冶”）是项目主工艺流程的设计、采购和施工承包商。

“我们在去年12月公布的项目进展报告中提到，由中信泰富矿业直接负责的各项设施已做好系统调试准备。目前，中冶负责的多项工作均有延误。”常振明在业绩发布会上称，按设计，此铁矿项目会有6条生产线。

2月20日，中信泰富发布公告称，去年12月，中信泰富已同意增加支付8.22亿美元给中冶，因此与中冶签订的关于中澳磁铁矿项目的合同总金额达到34.07亿美元。新增的金额将用以完成第一条和第二条生产线的建设及试运行，以及全部6条生产线所需的公用设施。

中信泰富公告显示，2007年1月，中信泰富与中冶签订的工程总承包合同价格仅为11.06亿美元，随后的2007年8月，中信泰富第一次追加成本，双方经第一份补充合同将合同价格调整至17.5亿美元。

2010年5月，双方又签订第二份补充合同，额外增加金额8.35亿美元，使得合同价格达到25.85亿美元。去年12月，中信泰富又与中冶订立第三份补充合同，将合同价格增加至约34.07亿美元，是当初签订的合同价格的3倍多。

“我们对于成本增加，感到非常不满！”中信泰富主席常振明在3月1日的业绩发布会称，成本增加的主要原因是，中冶认为他们低估了在澳洲建设和试运行一个项目的工程量及复杂程度，主要因素包括设备成本和劳工成本上涨及澳元的升值。

虽然中冶承诺力争将于2012年5月31日前完成第一条生产线，并承诺第一条及第二条生产线能分别于2012年8月31日及12月31日前投产。但这部分投入仅仅是澳矿项目成本“无底洞”的冰山一角。

虽然，目前第一条生产线的选矿设备和脱水车间的建设及安装已进入最后阶段，但第二条生产线的钢结构、机械设备安装、管道、电气等工程只是刚开始施工，另外4条生产线尚处于等待建设状态。

“这个铁矿的建设不是件简单轻松的工作，我和董事总经理张极井先生以及在澳洲的项目负责人华东一博士都曾有过许多不眠之夜”，常振明坦言，由于不断投资核心业务，特别是西澳铁矿项目，公司净负债占总资本的比例已达到46%，较理想值偏高。

花旗近日亦预测，中信泰富要完成项目预计仍需再投入16亿美元(约124.8亿港元)，令该矿总资本开支将达93亿美元(约725.4亿港元)，较其预计的73亿美元大增。3月5日有消息称，中信泰富正在市场寻求30亿-40亿港元(3.86亿-5.14亿美元)的银团贷款融资，贷款年期为3年或5年。

由于该矿前景颇不明，多家券商表示看空该公司今年前景。摩通认为，其后第3-6条生产线的成本及时间表及未来营运成本仍然未清晰，目前将铁矿定为该股的上升潜力，言之过早。

瑞银亦称，关注其他生产线是否需要额外资本开支，状况未明或令股价受压。德银更因此调低该项目产能预测25%，2013年每股盈利9%。

否认房地产业务受拖累

相比澳矿生意上的失利，中信泰富旗下的房地产业务显得较为抢眼。

中信泰富的相关人士也一再强调，澳矿业务与房地产业务是中信泰富两块不同的业务。澳矿业务并不会影响到房地产业务。

中信泰富2011年年度业绩报告披露，2011年其录得普通股东应占溢利为92.33亿港元，较2010年上升4%。其中，房地产业务的溢利贡献为21.6亿港元，比2010年上升270%，主要来自于建成和交付了部分住宅项目以及上海的双子办公楼。

“公司在上海陆家嘴新金融区的项目备受瞩目，许多金融机构想在陆家嘴设立地区总部。我们目前正与有兴趣的机构进行商谈。”常振明在业绩发布会上介绍。

张极井称，公司除了在2011年与中国建行、中国农行在上海分别交付了商业物业外，在上海陆家嘴还有其他的土地可用做商业项目。

公开资料显示，2011年，中信泰富交付796100平方米的楼面面积，在住宅项目上，销售总楼面面积为135000平方米。据其年报分析，中信泰富房地产业务占集团整体业务比重不高，2010年占资产比例19%，盈利贡献为6%，大陆与香港的业务比例为4:1，盈利贡献比例约为61%:39%。

中信泰富在内地的大型房地产项目主要包括上海市陆家嘴新金融区项目、组成上海市新铁路交通网络一部分的四川北路站办公楼及商铺项目，嘉定中信泰富又一城的综合项目（办公楼、酒店、住宅及商铺）。

在香港，中信泰富以开发主攻中产家庭和外籍人士的愉景湾住宅项目为主，同时持有包括中信大厦(集团总部)及大昌行商业中心等的投资业务，截至2010年年底，其投资业务组合的整体平均出租率达88%。

21世纪初，中信泰富开始强化其于中国内地房地产的投资和开发，尤其在上海及快速发展的长江三角洲城市。

1998年，中信泰富在上海开始建设中信泰富广场及高端住宅华山公寓。2002年，开始实施位于上海浦西的老西门新苑住宅项目的地基工程。

在2004-2005年间，中信泰富依次拿下上海青浦区、上海浦东陆家嘴新金融区项目、宁波泰富广场项目和位于海南省的万宁神州半岛大型旅游度假村项目。

自2006年起，中信泰富更是以上海为中心，开始布局长三角，夺得上海、扬州、苏州、江阴、无锡滨湖区等若干项目。

据接近中信泰富的相关人士表示，中信泰富的房地产业务资金模式“自给自足”，抗压风险能力较强。

融资或难解资金需求之渴

然而，中信泰富官网显示，其旗下的多个地产项目尚处于建设开发状态，备受瞩目的海南万宁神州半岛大型旅游度假村项目土地面积为741.9万平方米，楼面面积达到208.4万平方米，原预计2011年起分期落成，目前第一期发展进展良好，第二期开发仍处于设计中。

同时位于上海市黄浦区西藏南路及建国东路的老西门新苑二期项目，土地面积达3.53万平方米，楼面面积约13.7万平方米，预计建成日期为2017年，目前仍处于动迁中。

同样中信泰富于2007年12月购入的上海虹口海南路十号项目，土地面积为16400 平方米，楼面面积达66000 平方米，预计建成日期是2014年，目前仍处于设计中。

除此之外，位于上海西北大门的嘉定中信泰富又一城项目，土地面积为15.6万平方米，楼面面积为53.8万平方米，预计2011年起分期落成，目前建筑工程正在进行中。江阴市兴澄锦苑土地面积为9.13万平方米，楼面面积达17.8万平方米，预计2011 年 1 月起分期落成。扬州锦苑项目、无锡滨湖区项目也都处于分期落成项目。

在中信泰富2011年业绩发布会上，中信泰富管理层表示“由于国家对房地产行业调控的一系列政策，中信泰富2011年住宅项目的销售减缓，预计2012年的房地产销售也会因此受到一定的影响。”

在销售回笼资金放慢、众多项目处于投资建设的情况下，中信泰富的“自给自足”房地产业务模式无疑需要依靠集团的资金支持，但是由于在澳洲的磁铁矿项目投入成本巨大，目前公司净负债占总资本的比例已高达46%，房地产业务未来的发展或恐受到一定限制。

在3月1日的业绩新闻发布会上，常振明表示，尽管短期内对房地产销售会带来一定的影响，但作为长期的房地产发展商，中信泰富不会因此改变公司在内地房地产的开发策略，加快对商用项目的开发建设并强调打造中信泰富的独特品牌及提升服务配套质量。

常振明在业绩公布会上宣布，“2011年，中信泰富从银行和资本市场融得的资金总额达到港币340亿，当中包括增强公司股本的7.5亿美元优先证券。截至去年年底，公司银行存款和承诺备用信贷额为港币460亿，可满足我们近期的投资需求。今年仍会有要到期的贷款需再融资，这项工作正在进行。我们出售中信国安 50% 股权的交易一旦获得批准，将为公司带来超过港币40亿的现金。”

按照花旗的预测，中信泰富要完成澳洲磁铁矿项目，仍需再投入16亿美元(约124.8亿港币)，再加上神州半岛项目尚需投入的40亿元人民币（约49亿港币），如若上海陆家嘴新金融区项目200亿元的总投资目前已完成一半，仍需投入超过100亿元人民币（约122亿港币），仅此三项就需耗费资金近300亿港币。

再加上其他尚处于投资建设的项目，中信泰富需要投入的资金量无疑是个庞大的数目。中信泰富的现金存款和融资及出售股权所带来的收益，或难以满足中信泰富庞大的资金需求。