• 2011年完成销售目标75%,负债压力放大 富力回A五年未果

    地产 > | Time Weekly - 2012-02-23 02:06:31
  • [摘要] 时近5年,寄以厚望的A股上市融资却迟迟未能通行,债务更是难以平抑。

    筹备近5年的富力A股上市仍旧未有实质性进展。 本报记者 邝阳升 摄

    本报记者 肖素吟 发自广州

    2月1日,证监会正式公开了发行股票的审核工作流程,披露的在审企业名单,广州富力地产股份有限公司(02777.HK,以下简称“富力地产”)赫然在列,且仍在落实反馈意见阶段中,筹备近5年的富力A股上市仍旧未有实质性进展。

    5年前,回归A股,是富力此后激进扩张的动力。彼时为了备战上市,富力几乎是不遗余力地增加土地储备,囊括诸多地王项目。然而,时近5年,寄以厚望的A股上市融资却迟迟未能通行,债务更是难以平抑,亦因此打乱了富力的扩张融资规划,而富力的“最高负债率”之名亦是备受非议。

    三度延迟回A计划

    2月1日,证监会一纸《发行监管部首次公开发行股票申报企业基本信息情况表》,再度将筹备A股上市已近5年的富力地产推向风口浪尖。

    根据上述情况表,富力排队申请在上海证券交易所上市,保荐机构为中信证券。其中,富力为回归A股,其上市申请程序处于“落实反馈意见中”,仍无实质性进展。

    广发证券房地产业务分析师沈爱卿在接受时代周报记者采访时表示:“现在还看不到房地产调控放松的时间表。A股上市毕竟对富力缓解资金压力有很大的帮助,但是目前市场是不可能放开的。”

    其实,从IPO申请程序来看,在分发分送材料、见面会、问核、反馈会、落实反馈意见、预先披露、初审会、发审会、落实发审委意见、封卷、会后事项审核等十个主要环节中,富力的上市程序正在走前期程序。

    上述流程的持续时间为3-6个月,然而耗时近5年,富力仍未突破。

    富力相关人士在接受时代周报记者采访时颇为无奈地表示:“我们一直在排队,并没有重新提交。证监会的名单公布跟富力没有关系,并没有任何代表意义。广东省证监局之前也表示停止了房地产企业的IPO上市。”但是,对于是否仍执行2007年的议案则不予回应。

    根据富力地产董事会于2007年4月19日决议,富力拟配售及发行不超过4.5亿A股,建议A股发行所筹集的资金(扣除A股发行相关成本后),将会用作本集团物业发展及相关政府部门批准的其他用途。倘相关政府部门规定只可发行每股面值人民币1.00元的A股,则董事会会要求股东授权根据有关法律与法规及相关政府部门规定决定是否进行股份合并,基准为每4股每股面值人民币0.25元的已发行及未发行普通股合并为一股面值为人民币1.00元的普通股。

    2005年7月14日,富力地产在H股上市。在H股上市不到两年,富力就已迫不及待地叩击A股的上市之门。

    在2007年度中期业绩发布会上,富力地产联席董事长李思廉对此早有盘算:“随着申请发行A股上市已进入最后阶段,集团预期将可于今年年底前发行A股,并为集团注入可观的资金。届时,集团之资本结构将会有重大转变,而负债比率亦将会大大减低。”

    A股上市的期望,恰似拴在马前的胡萝卜,诱发富力奋力跑马圈地:2006年,富力一举夺得21宗土地;2007年,富力高歌猛进囊括20宗土地,其中不乏地王。

    为此,富力净负债权益比率持续高攀:仅仅两年之间,其净负债率由2005年上市之初的20.5%,攀至2006年的71.5%,再跃进到2007年的139.5%。

    “公司有两个方法可以降低负债率,首先是成功在A股上市,其次是短期内不买地。”李思廉2007年度中期业绩发布会上的一言亦无法掩饰A股上市平抑债务的意图。

    不过,事与愿违。富力三度延迟回归A股计划。2007年6月18日,富力在临时股东大会上批准了A股发行有效期延迟12个月的议案,随后的2009年5月,再次批准了A股发行有效期延迟12个月的议案;2010年5月28日富力公告称:股东大会批准“回归A股计划有效期再延长一年”。

    即便如此,李思廉言下“减负”的第二种方法亦并未奏效。

    尽管2008年富力放缓了扩张的步伐,但是随后,富力再次在全国大举扩张,尤其是对大体量项目的偏好。

    2009年,富力新收购土地储备合共达270万平方米,其中包括巨无霸项目亚运城;2010年,富力购入8幅土地,多是大型且昂贵的土地合作项目:以70.5亿元购入天津地块,以38.8亿元收购上海地块;2011年又介入杨箕村旧改项目。

    时至2012年,富力高达31亿元的未付土地款仍可窥资金压力。

    加之,在建和交楼建筑面积已是逐年攀升:2011年富力地产全国计划新开工项目总建筑面积高达600万平方米。

    销售疲软放大高负债风险

    “30%”,这是专司项目开发和工程管理的富力地产联席董事长张力为富力全国化战略所给出的年增长速度。然而,当销售增长速度远远落后于存量增长时,这再次放大了富力高负债的风险。

    根据2011年年报,富力计划出售在13个城市约40个项目,以实现400亿元的协议销售目标,并交付290万平方米的物业。而根据2011年中期报告,富力已将2011年全年预期落成的可售面积调整至265.1万平方米。

    与之相应,2011年9月26日,富力地产发布公告称:已将全年销售目标从400亿元下调20%至320亿元。为此,富力成为首个下调全年销售目标的一线房企之一。

    遗憾的是,根据2011年业绩数据,2011年富力录得总销售收入共约300.4亿元。其中,上半年合约销售为134亿元。富力则是将销售滞后归结于获取预售许可证及推出项目时间的影响。

    显而易见,下半年以来富力推出项目其实并不在少数,然而销售并没有如期提升。

    时代周报记者查阅广州国土房管局阳光家缘信息则发现:富力上半年广州地区住宅销售主力富力金港城已经难现往日的辉煌。富力金港城预售许可证分别为20110063、20110221、20110222、20110379、20110959,分别推出房源673、138、742、521、244套,共计2318套,目前则分别售出579、108、655、291、45套,均价为6900元/平方米。不难看出,随着调控的越来越严厉,富力金港城的销售越来越疲软。

    截至2012年2月21日,记者按出售面积和均价粗略计得该项目合约销售约为10亿元。对于富力而言,其销售显然是贡献寥寥的。

    更加糟糕的事情是:时代周报记者查阅阳光家缘数据发现,首批预售许可证为20110564的富力唐宁花园,推出239套,均价达到了1.92万元/平方米,截至2月20日,已售96套,去化率不过40.16%,而第二批预售许可证为20111187的富力唐宁花园共推出196套,目前尚未售出一套。

    在北京,富力也面临着大量的存货压力。

    根据北京住建委旗下的网站北京市房地产交易管理网的数据显示,2011年下半年以来,北京富力项目集中上市。

    记者查阅发现,富力金禧家园(7、10号楼)于2011年12月11日发证,准许销售面积为31931.84平方米;富力盛悦家园2011年10月22日,准许销售面积为100848.77平方米;富力又一家园2011年8月25日,准许销售面积为17742.81平方米;富力盛悦花园2011年8月19日,准许销售面积49308.12平方米;富力星光花园2011年8月17日,准许销售面积为2584.28平方米;富力金禧家园(富力金禧花园二期2、5、6号楼)2011年7月15日,目前并无数据,销售面积预计为30000平方米左右。

    粗略统计,北京富力可售面积约为23万平方米,若以其产品中高端定位均价1.5万-2.0万元/平方米计算,这些商品房的价值为34.5亿-46亿元。

    然而,即使去年年底集中推盘,也难以让富力地产实现320亿元的销售目标。

    富力降价压力增大

    资深房地产研究人士邓浩志对时代周报记者表示:“最近正在传闻万科和富力联合降价。现在降价对于万科是有可能,但是对于富力是有需要的。富力去年销售目标完成得并不好,今年开春销售量也大幅下滑,资金肯定非常紧张,现在是有必要回笼资金。”

    “富力项目集中于一二线城市,都是限购城市,而且中高端产品的降价效果并不明显。但是降价是必须要做的事情。”沈爱卿如是表示。

    一名不愿具名的业内人士对时代周报记者透露,富力曾为此计划洽谈出售位于广州的一栋办公楼,计划融资30亿-40亿元。但他同时表示,目前富力旗下该商业地产项目尚未成熟,套现还为时过早。

    花旗银行于2月10日发布报告,矛头更是直指富力,称其结构性问题亟待时间解决,旗下投资物业组合增长空间有限,未来销售前景依然艰难,因此维持其“沽售”评级。

    “调控以来住宅市场是受到较大的影响,尽管不明朗,但是商业物业前景是未来的发展重点。”邓浩志如是说。

    富力方面亦表示,今年将适当地调升商业地产的比例。

相关文章: 更多关于富力 A股 的报道

  • ·“软硬”兼施 富力打造高端公寓(2010-11-03)
  • ·世茂富力再联手 惠东复制亚运城模式(2010-11-25)
  • ·富力地产:首席名流 生活聚场(2010-12-02)
  • ·富力朱荣斌:明年销售额冲击300亿元(2009-12-10)
  • ·富力•君湖华庭 大隐隐于市(2010-02-03)
  • ·战略中心南移 海南囤地2万亩 富力豪赌国际旅游岛(2010-02-25)
  • ·富力地产:“百亿豪门”爱念诚信生意经(2010-05-20)
  • ·李思廉:富力目标仍是300亿(2010-09-02)
  • ·富力·国际公馆:享受立体生活(2010-09-30)
  • ·富力:负债高低辩证法(2011-03-31)
  • 这里是黑龙江省鸡西市,一座与俄罗斯接壤的东北小城。浓烟发出的位置正是这座城市的火电厂所在地,这里距离市中心只有一公里左右。

    马云背后的“女神”终于走上前台,这位叫彭蕾的女人手上握有马云真正的王牌——她执掌阿里巴巴庞大的金融帝国浙江蚂蚁小微金融服务集团。

    在经历了火热的招商扩张之后,韩束自称已拥有10万人的微商代理团队。

    岁末年初,中国社会保障体系改革引入新话题:刚刚闭幕的中央经济工作会议表示,“降低社会保险费,研究精简归并‘五险一金’”,将成为2016年降低企业成本的重要突破口。

    北京户籍管理制度越来越严苛,但这扇门似乎并未严丝合缝。据记者了解,假结婚成了另一个进入北京的手段。

    中科院此次改革会大幅提升部分科研人员的薪资待遇,减少对项目经费的依赖度,鼓励科学家在鲜有关注的重大科学问题上开展合作。

    悬梁自尽,投资者用最极端方式要回了自己的血汗钱。大业担保,这家曾获舞钢市政府领导站台的投资公司,一度在当地融得1.5亿元巨资,却终究未能逃脱此前已屡屡在神州大地上演的民间集

    2015年12月25日,历经800余天筹备,由中国倡议、57国共同筹建的亚洲基础设施投资银行正式成立。

    2015年12月20日,在“万宝之争”硝烟尚未散去的时候,作为万科董事会主席,王石承认自己在万科的股权治理缺陷方面负有不可推卸的责任,他希望获得所有股东的支持。

    要不是事先留意,很难发现深圳北郊笔架山的银湖景区内,坐落着一家全国知名的社会智库。