朱海就：不能寄望于楼市调控

2012-02-16 06:37:58

来源: 时代周报

朱海就

芜湖市政府出台的“楼市新政”只实施了三天即宣布夭折，在房地产宏观调控的风口浪尖上，此事受人瞩目的一个重要原因是它可以被视为一次“试错”：如中央允许芜湖的房产新政，则意味着房地产宏观调控将会松动；如叫停，则说明房地产宏观调控将继续。事实告诉我们答案是后者。外界普遍指责芜湖市政府，认为新政属于“救市”，是对中央宏观调控的公然违抗。无疑在这次事件中，是不是违背宏观调控成为了公众关注的核心，这隐含了一种观点，即中央的宏观调控是正确的，而地方的调控是错误的，但果真该这样理解吗？

中央和地方的利益冲突被夸大

在笔者看来，中央对房地产的宏观调控，更重要的目的是防止由于房地产的过热导致金融危机。出台“四万亿”的经济刺激政策之时，地方政府大量借债投资基建，也鼓励房地产的大量开发，这直接导致了通货膨胀，现在后果已经暴露出来了。今年，地方政府和房地产开发商从银行借的债务很多都要到期，而一些项目可能还没有产生效益，甚至未完工。在债务危机笼罩的阴影当中，地方政府产生强烈的“新政”冲动，渴望通过继续卖地解决债务危机。而中央政府则从全国通盘考虑，叫停新政，但是摆在地方政府和开发商头上的债务危机不会因此而消失。

这样，中央政府难道不让地方政府活了不成？但中央和地方果真存在这样严重的利益冲突吗？中央和地方尽管有各自的目标，但地方政府实际上是中央政府的代理人，地方政府出现什么烂摊子，最终还是会由中央政府买单，否则难道让地方政府破产不成？对此，地方政府其实也是有准备，否则当初也不敢大肆举债投资。

相对于地方政府，开发商事实上没有后台保障，在紧缩性政策下，开发商所面临的危机是实实在在的。很多人认为开发商和地方政府是利益共同体，它们相互勾结才抬高了房价，所以把开发商作为指责的对象，这种观点是难以成立的。勾结并不能抬高价格，开发商只是向市场提供住房这种服务的企业而已，具有相对的独立性，地方政府要获得土地出让收入，最终是要靠购房者实现，而不是开发商，所以在这个芜湖新政中，我们看到地方政府巴结的实际上是购房者。

打压房价对公众和市场都未必有利

通过对中央、地方、开发商和购房者之间关系的分析，我们可以略知房地产宏观调控并没有从根本上解决债务危机，债务一点也没有减少，它只是打压了开发商，使一些开发商退出市场。有一种流行的观点，认为开发商在债务压力下会降价，价格普遍下降后，普通居民就会入市买房，这样交易量就会增加，房地产业就会在一个合理的价格水平上健康发展。老百姓也普遍认为，压低了房价，他们就可以买得起房，从而获得实在的利益，这些恐怕都是一厢情愿或天真的想法。

首先，我们不可能知道什么样的价格水平是合理水平，以及是对“谁”的合理水平，因为一个城市中多少居民有购买能力和意愿，这种信息基本上属于主观知识和隐含知识，也是无法统计的，并且，在买涨不买跌的心理作用下，当房价一直跌的时候，人们不会入市购房；其次，即使价格真的降到了某个“合理”水平，抄底的也是那些资金实力比较雄厚的人，受益的还是他们，除非政府根据居民的收入水平进行配给，把那些高收入的人排除在外，但显然是排除了市场，回到计划经济时代去了。

一个产业的能否健康发展，不取决于价格高低，而是人们在遵守规则的前提下，自由地配置资源。对消费者来说，只有两种选择，要么让开发商提供房子，要么由政府提供房子，由开发商提供房子，价格一定会波动，有涨落。恐怕多数人还是会选择由开发商提供房子，就像我们现在很多商品都是由市场提供一样，由政府提供商品的时代我们经历过，我们都知道那是短缺和低质的时代。认为价格低就对消费者有利的观点没有区分“人为压低的价格”和“市场中由于竞争或供给增加导致的降价”，后者才是真正对消费者有利的。

调控不能代替改革

现在回答本文一开始提出的问题，即是否中央的宏观调控是对的，而地方调控是错的。我的回答是都不对，无论是中央的调控，还是地方的调控都没有找到问题的症结。就当前的情境而言，房地产的价格即使中央不出台如此严厉的调控，也是要跌的，这是多年来导致通货膨胀的政策的必然结果，尽管中央采取“急刹车”对于防止房地产泡沫的破灭对金融和实体经济可能产生的不利影响有一定的作用。经济学的常识告诉我们，有通货膨胀就有经济危机，危机的表现就是价格的下跌，现在中央的调控给人一个错误的印象，以为价格下跌是调控引起，而事实上，调控只是使迟早要来的价格下跌早点到来而已。

由此可知，把目光集中在“宏观调控是否会放松”这点上是忽视了问题的实质。我们要走出对调控的“迷信”，以及中央或地方一调控，老百姓就得实惠的简单思维。政府的调控，无论是宏观的还是地方的，只会使部分人受益，另外部分人受损，而受损的最终还是老百姓。使公众普遍受益，只能依靠市场的不断完善，这就需要改革，而不是调控。因此，我们呼吁打破政府对土地供应的垄断，以及在相关的金融领域也实施自由化改革，并且政府在各个领域都要从干预者转变为产权维护者，从长远看，只有这样才是老百姓真正的福音。

作者系浙江工商大学教授，北京九鼎公共事务研究所研究员