全国复制天河城 粤海投资商业项目或上市

之前一直被视为非主业的天河城有望成为粤海投资的主业，未来不排除把所有商业项目整合做大打包上市的可能。

本报记者 梅岭 发自广州

作为广东省政府在香港最为重要的窗口公司，粤海控股集团有限公司旗下在香港联交所上市的子公司粤海投资有限公司（00270.HK，以下简称“粤海投资”），是目前广东省在境外规模最大的综合性企业集团，在经历了一系列企业重组后，这家曾被诸多描绘的红筹股，在2012年春节前后通过一系列的市场举动，开始着力打造属于自己的“天河城”商业地产品牌，并通过自亚洲金融风暴后的最大宗投资交易，正式宣布进军内地商用地产领域。

天河城贡献利润6.3亿港元

坐落于广州城市新中轴线上的天河城，建立于1996年8月18日，而8·18（发一发）这个成立日期，确实在16年的发展历程后见证了这个“中国第一商城”的巨大经济利润。而它的所有者，正是粤海投资有限公司。

在此前的发展过程中，天河城一直被视为粤海投资的非主营业务。然而随着粤海投资一系列重组剥离，天河城这一昔日的“小弟”却成了粤海投资扩张的根基所在。2011年，天河城为粤海投资贡献的利润达6.3亿港元，被誉为粤海投资的提款机。

在住宅地产受困的2011年，诸多房地产商将眼光转向了大力投资商业地产，而已坐拥天河城的粤海投资则顺势而行，除进军天津打造省外天河城项目外，在珠三角也开始复制“天河城”品牌。

2012年1月12日，此前已尝试过进入深圳市场，但最终未果的粤海投资，与鸿隆控股集团正式签订合作协议，计划在深圳罗湖广场北城市更新项目的基础上，在深圳罗湖金三角区域再打造天河城。资料上显示，这一区域位于罗湖区宝安南路和解放路交会处，地铁1、2号线大剧院站上盖，与地王大厦相邻，地理位置极佳。

据鸿隆伟业地产公司方介绍：在更新项目后，改造后的项目预计总建面积将在30万平方米，天河城购物中心就将占据8万多平方米。而在最近，通过复制“天河城”品牌，粤海投资频频扩张的脚步从未停止。

2012年1月10日，粤海投资公告显示：公司非全资附属公司天河城投资成功竞得项目公司（广州市万亚投资管理有限公司）的招商引资项目68%权益，总出资额为17.92亿元。上述项目公司于2011年5月成立，持有位于中国广州市番禺区南村镇里仁洞村迎宾路东侧总面积约为52801.3平方米的商业与金融业用地。

这则公告中，最为引人注目的，则是该地块中，预计将包括总建筑面积不少于10万平方米的购物中心，总建筑面积不少于11万平方米的写字楼等配套措施。2012年1月15日，市场消息指出：番禺区属国有企业广州市番禺信息技术投资发展有限公司与粤海下属的天河城集团签署了合作协议，双方将在番禺万博商务区内合作共建现代化购物中心番禺天河城。

加上此前的天津天河城再建项目，目前粤海投资开始全国复制天河城。然而，天河本为广州地名，移往他地，会否会出现“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳，叶徒相似，其实味不同”的风险呢？

对此，经纬地产资讯公司研究中心总监朱欣苑对时代周报记者表示：“是否成功，得看地段选择，粤海投资本身就已经有天河城这种商业运营的经验，去抢滩旺地肯定是一种趋势，也是企业扩张的必然选择。粤海投资去开发商业地产项目，肯定比其他一些开发商去转战商业地产的风险要低。”

3亿撬动市值70亿项目

曾经的“粤海重组”，迄今为止仍是我国国营企业典型的重组范本。在亚洲金融风暴中，这一重组案例曾引发了全世界的高度关注。但在重组完成后的数年，粤海投资并未有过太大的市场行为。2012年前后，粤海投资四处复制天河城，同时在2011年11月底，粤海投资又一举收购了广东置业旗下的三个商业地产项目。

广东置地这唯一一家曾在伦敦交易所上市的房地产企业，3年前因高层违规行为导致巨额骗贷案轰动一时。在2011年11月23日，无力还贷的广东置地，被迫拍卖旗下3家有限公司100%股权。当诸多媒体因无法进入拍卖现场而质疑声不断时，2011年11月28日，广东置地用于清算还债的三个项目的新东家终于现身。

拍卖会上，广东置地旗下的广州天源投资管理、广州金东源房地产开发、广东三诚经济发展等三家有限公司的100%股权拿出来拍卖，项目涉及动漫星城、珠江新城地块、北京路烂尾楼。由于地段均属于广州市内黄金商业区，吸引了13家公司参与拍卖。粤海投资公告称，其成了最后的赢家。

据悉，粤海投资以3.27亿元收购了上述3家公司100%的股权，收购事项于2011年12月20日完成。

随后，广东天河城集团将向粤海控股收购上述广州3个商业项目的分别40%的股权，代价为1.35亿元，另须提供23.25亿元的现金。而该笔现金预计将以广东天河城内部资源及从商业银行获取的银行贷款融资来支付。此外，拍卖公告同时也写明，广东置业公司的所有债务也要由竞买成功的买受人负责。广东置地旗下的三家子公司共欠交通银行广州黄埔支行贷款本金45.13亿元及相应利息，也将由粤海投资还清。

“这是一个正常的价格，基本上商业地块的运作方式都是用这样方式，因为这些地块不像住宅，它会给当地政府带来一定的税收和经济效益，所以政府是鼓励的，会在地价和税收给予优惠的。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文对时代周报记者表示。

令市场极为兴奋的是，曾深陷重组风波的粤海投资，在重组多年后，终于再次出手了大型商业地产项目。按照地产专家的估算，动漫星城附近商铺的月租金在1000元/平方米以上，北京南路街铺租金一般在600-1000元/平方米/月。据资产评估顾问公司威格斯的估值，动漫星城总资产约为15.9亿元，广州名城商业广场总资产为27.47亿元，而珠江新城B 1-1地块资产为35.91亿元。因而业内普遍认为，粤海投资最终的拍卖价格较为合理。

“三个商业项目全部地处广州核心商圈，通过收购，广东天河城可参与其中两个商业项目的开发，这将巩固广东天河城在广州商业地产行业的领导者地位。”粤海投资在公告中表示。对此业内一致认为，广东天河城以3亿多元资金，撬动市值70亿元的项目，有望在广州再造一座“新天河城”。

粤海商业项目成为主业

“粤海早期开发的项目基本上都是住宅，像丽江花园等，等企业发展到一定程度，它才有能力去做商业地产。因为商业地产是需要资金和商业策略的。转做商业是它的战略选择。但要做成商业项目是需要天时地利人和的，做这种项目的风险也是相当大的。”赵卓文对时代周报记者称。

一系列的市场动作，可以看出依托天河城的发展模式，粤海投资已正式明确了再次大举进军商业地产的意图。事实上，在上述市场行为还未公开之时，去年的10月17日，粤海投资发布公告称，由该公司持有76.09%股份的广东天河城集团将与由母公司粤海控股持有51%股份的广东粤海开发有限公司（以下简称“广东粤海开发”）成立合资公司，将在内地发展大型综合商业地产项目。

根据公告，广东天河城集团将出资2.4亿元，广东粤海开发出资1.6亿元，作为合资公司注册资本，广东天河城集团和广东粤海开发在合资公司中各占60%及40%的股份。据悉，合资公司的主要业务包括中国物业的持有及投资。粤海投资方面当时就表示，如遇到合适的商机，预期透过合资公司发展大型商业项目，包括购物中心及商务公寓等。

这被看做是粤海重组后，天河城的实际控制人广东粤海控股公司在商业地产连锁化发展方面再次迈出的实质性一步。这也被揣测为：之前一直被视为非主业的天河城有望成为粤海投资的主业。在诸多的市场举措后，有分析指出，未来将不排除粤海投资今后将会有把所有商业项目整合做大，然后打包上市的可能。

在十多年的发展过程中，粤海闻名的原因在于其是国内最早成功引入香港住宅小区开发模式的房地产企业。粤海投资已开发的项目有广州丽江花园、番禺丽江花园、惠阳丽江花园等诸多住宅项目。早在此前，天河城仅仅是其房地产业务中仅有的商业地产项目。但如今的粤海投资网站上，时代周报记者只能看到诸多关于“新粤海”的商业地产再建设公告与介绍，可以看出，商业地产已成了粤海投资的主营业务。

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