肖文晓：楼市调控须警惕地方政府“夹缝中求变”

2011-12-01 02:37:38

来源: 时代周报

肖文晓

进入2011年的最后一个季度，全国各地的楼市突然热闹了起来。

10月11日，广东佛山住建局在网站发布公告称，10月12日起放宽限购条件，成为众矢之的，当日即被叫停。11月11日，成都市房管局召集部分地产开发商举行市场座谈会，宣布政府准备仅在房产证登记发放时核查购房者的资格，而原本网上签约时对购房者的资格审核，将转交由开发商和房产中介执行。无独有偶，该项举措迫于舆论压力最终同样宣告流产。最近的一个新闻是，11月25日，北京市住建委、市地税局出台《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，宣布自12月10日起北京放宽普通住宅认定标准，购房税负最高可省12万元。

耐人寻味的是，在地方政府动作频频的同时，中央政府对楼市调控的态度却异常坚决。10月29日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，指出要坚定不移地搞好房地产调控，各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。11月27日，国务院副总理李克强表示，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。

一边是地方政府的蠢蠢欲动，一边是中央政府的三令五申，不难看出，在全国楼价下行趋势基本确立之后，围绕后市政策的松紧，市场上一股新的博弈力量正在形成。

政策博弈的背景是各个限购城市楼市成交量低迷的现状。以北京市为例，今年九十月份其新房与二手房的成交套数较去年同期下降了近五成，创下3年来同期楼市成交量的新低，这给当地的开发商和中介造成了巨大的生存压力。此外，1-10月北京新建普通住房的成交均价比去年全年的14847元/平方米下降了5.1%，则降低了外界对政策调整的敏感度，为放宽标准创造了契机。

对于为何突然放宽普通商品住宅标准，北京市住建局相关负责人表示，一是考虑了近年来北京城市发展和房价变化的情况；二是考虑到当前北京居民家庭首次购房比重接近90%的现状。这个解释看起来合情合理，却依然引起了市场的广泛猜测：北京不再触碰限购“红线”，改为放宽普通商品住宅标准，是否在吸取了佛山、成都的“失败经验”后夹缝中求变的结果，意在通过降低税负鼓励居民的自住购房需求，“拯救”楼市低迷的成交量。

当然，北京在放宽普通商品住宅标准的同时，亦实行了二手房交易按评估价征税的新规定，等同于在降低了居民购买普通住房的税负门槛的同时提高了二手房流转的成本，政策相冲能否对楼市的成交量产生正面刺激作用还有待观察。

事实上，地方政府之所以迎难而上、敢于冒“枪打出头鸟”的风险尝试放宽调控政策，与其在调控之后所受的切肤之痛有莫大关联。一方面，楼市低迷之后，各地的土地出让市场随之进入寒冬，对高度依赖土地财政的地方财政形成了较大压力。根据网上发布的国家财政部的相关数据，2001年以来我国土地成交价款占地方财政的比重逐年上升，到2010年已经上升到74.14%的新高。另一方面，由于房地产涉及的产业链条较长，调控已经触及了多个行业的利益，并威胁到了地方GDP的增长速度，这将迫使地方政府综合权衡。不难估计，在顺利完成2011年的房价控制目标之后，地方政府为了平衡各个方面的利益，在制定新一年楼市调控政策的过程中“灵活微调”的可能性在增大。

如果说之前围绕房价的博弈是开发商与调控政策的博弈，那么在房价博弈的结果见到分晓后，新一轮博弈将会是地方与中央围绕未来楼市政策走向的博弈，它将最终决定本轮调控所能取得的成果。

作者系满堂红（中国）置业有限公司研究部高级主任