广东置地卖身还债 王璟资本游戏破产
注册于英属维尔京群岛和香港的影子公司环环相扣，这是一场波谲云诡的资本游戏。
本报记者 肖素吟 发自广州
出来混，总是要还的。
11月23日，广州天源投资管理有限公司（以下简称“天源投资”）、广州市金东源房地产开发有限公司（以下简称“金东源”）、广东三诚经济发展有限公司(以下简称“三诚经济”)合并拍卖，出让100%股权，项目涉及动漫星城、珠江新城B1-1地块、北京路烂尾楼都汇168项目。
时隔3年，3个项目的共同控股公司—广东置地投资有限公司（以下简称“广东置地”）仍旧是个未解之谜。
2007年8月16日，广东置地在伦敦交易所创业板上市，当时是何等风光，伦敦金融城原市长David Brewer也位列董事之列。人们没有理由不相信广东置地旗下3个项目的投资潜力。
根据英国房地产经纪公司莱坊(Knight Frank)于2007年评估，动漫星城和都汇168这两个地铁上盖商业物业的市场价值评估合计达32.68亿元，而珠江新城B1-1地块的市场价值评估为30.29亿元。然而，就在保荐人还在津津乐道于“这是中国公司资产管理公开透明的一大跨越”之际，不料却由此引爆了中国规模最大的银行骗贷案，其中广东置地骗贷46亿元。
这与广东置地董事长王璟精心编织的复杂股权结构网不无关系。注册于英属维尔京群岛和香港的影子公司环环相扣，为其虚假担保、反担保以及股权质押提供了便利条件。这是一场波谲云诡的资本游戏，没有赢家。
黄金地块作资本游戏筹码
11月21日傍晚，华灯初上，广州步行街北京路南端一侧有一个黑洞洞的建筑群，它与左侧北京大厦精品饰品批发城和正前方的锦源国际精品城的灯火辉煌形成鲜明对比。这里就是都汇168（亦称名诚广场）。
广州地铁施工单位相关人士对记者解释：都汇168地处地铁6号线上盖。实际上，王璟觊觎“地铁上盖物业”黄金地段价值，远比我们想象的早。2005年11月，王璟以其私人全资拥有的香港公司Skylink间接持有金东源旗下的都汇168，支付征地拆迁和后期投资建设等投资预计为4亿-5亿元。
在此前的两个月，王璟已以同样的模式通过天源投资购得动漫星城的土地使用权，交易金额为5亿元。
凭借着两个地铁上盖商业物业，王璟开始了其复杂的资本游戏。时至2007年2月，广东置地在英属维尔京群岛成立，总部设于香港，王璟担任董事会主席。为了上市，王璟将上述两个项目置入广东置地。英国房地产经纪公司莱坊对动漫星城和都汇168项目进行评估，截至2007年4月30日，上述项目的估值分别为13.6亿元和19.01亿元。
6个月后，广东置地登陆伦敦AIM市场（London's Alternative Investment Market，即为二板市场），其关键就在于伦敦二板市场“无需三年业绩要求”。广东置地发行5500万股股份，每股价格约为0.9美元，融资4950万美元，按照当前汇率折算约为3.15亿元。查阅其招股说明书发现，在募集资金中，王璟把4000万美元用于都汇168项目建设，占比逾80%，逾2亿元。
然而，驻守都汇168工地的施工单位—江苏省华建建设股份有限公司相关人士却对时代周报记者表示，至项目停工为止，且不计已付和未付的拆迁补偿，建设资金投入不足1亿元，开发商尚拖欠华建建设款项高达7487万元。为此，华建建设与金东源一度对簿公堂。据知情人士称，广东置地的倾覆缘自珠江新城B1-1地块。2007年8月10日，广东置地宣布与王璟签署谅解备忘录，计划收购珠江新城B1-1地块，其中王璟持股45%。
11月21日，时代周报记者来到位于华夏路、珠江大道西和黄埔大道交界处的珠江新城B1-1项目所在地，该项目与拔地而起的广晟大厦俯仰相望，围墙之内基坑内满目疮痍，杂草丛生。
就在完成珠江新城25亿元关联交易后不久，王璟离奇失踪。不过一年半，还没来得及发布第一个年度报告的广东置地被伦敦交易所取消上市地位。
神秘王璟于46亿骗贷
王璟，究竟何许人也？“Keng Wong”，这一名称，几乎是谜一样的存在，既是王璟，又是王胜。
根据招股说明书，王璟，生于1965年，拥有南京大学学士学位，主修英国文学，1987-2001年任职广东省政府部门，任期内参与广东省地产相关政策的制定；随后王在广东恒升（音译）房地产开发公司担任助理总裁，在此期间主管战略项目开发，主导开发广东省内数个高端住宅项目，总占地面积达25万平方米。
“神秘”，这是多名业内人士对王璟的评价。时代周报记者查阅广东置地公告获悉，广东置地90%以上的股份由王璟、陈妙君（译音，Mui Kwan Chan）等四个自然人所有，其中王璟最初持股42.09%。2005年4月，王璟获得天源投资90%的股权，而根据工商登记资料，持有天源投资90％股权的正是自然人股东王胜，即王璟。2005年11月，王璟以其私人全资拥有的香港公司Skylink间接持有金东源。前者负责开发动漫星城，后者负责开发都汇168。
彼时，王璟的资本桎梏已初见端倪。此时，广东置地陷阱的另一主角—交通银行广州分行（以下简称“广交行”）原行长刘昌明已经悄然登台。
公开资料显示，刘昌明的名字第一次出现在广东置地的项目中，即金东源负责开发的都汇168项目中。实际上，都汇168项目早于2005年就抵押给民生银行，由时任民生银行副行长刘昌明负责最终审核及签字。同年，刘昌明与王璟开始频繁出席社会活动。
之后，刘昌明辗转建行、最终落脚广交行后，金东源公司随即归还了在民生的质押款，而成为交行的“贷款客户”。让人疑惑不解的是，时代周报记者走访金东源登记的四个以上的办公地址，却发现均是虚假地址。
最终在广州市中山五路219号中旅商业城中，按照登记地址查询金东源，却被办公人士告知这里是天源投资的办公地址。
与此同时，王璟悄然运作广东三诚经济发展有限公司。根据公开资料，三诚经济的法人代表为吴乾诚，控制人为吴乾诚和吴乾水两兄弟。再根据广州市国土资源和房屋管理局文件显示，珠江新城B1-1地块归属于三诚经济，并于2007年4月已缴清土地出让款。
至2008年3月，广东置地再次公告，广东置地及其全资子公司Nordsley以24.9亿元的价格，与王璟和叶庄松（Zhuangsong Ye）签署购买协议，向Fortune Foundation和Rail Commercial收购珠江新城B1-1地块，前两者是注册于英属维尔京群岛的公司，并且100%间接持有珠江新城B1-1地块所有权。
值得注意的是，卖方公司中不再出现2007年8月10日公告中的三诚经济，且表述由45%权益转述为100%权益。
可以确定的是，天源投资、金东源和三诚经济三家实体公司的实际控制人正是王璟。实际上，时代周报记者查阅其公告发现，在广东的三家实体公司外，王氏以及陈氏和叶氏等与王氏有关联的自然人在境外还拥有10个以上的壳公司，其中6个为英属维尔京群岛公司，4个为香港公司。
王璟的逻辑是英属维尔京群岛公司控股香港公司、香港公司控股内地公司。按照其公告的说法，这种安排“使税收最小化”，然而，事实远非如此简单。
谁也未曾想过，在一个广东置地的背后，在投资者翘首以望的3个项目背后，竟有如此令人眼花缭乱的股权结构，这亦是骗贷的关键。
2007年3月起，财政部广东专员办根据财政部统一部署，对交通银行的资产、负债等财务情况进行检查。专员办发现，与广交行往来的一些公司提供了虚假的财务报表。这才查出刘昌明制造的46亿元违法贷款余额，最终均归结在了广东置地名下。
2009年2月，广交行向法院申请对46亿元违法贷款对应的3个地产项目进行了资产保全。为此，都汇168项目、珠江新城两大黄金地块建设搁浅至今。
“停工之后，金东源就让我们封锁项目，禁止接近，我们现在做的就是保护现场。”上述华建建设相关人士如此回忆自己3年来的守望。
起拍价只有3.27亿元
广东置地的东窗事发，则始于王璟的短暂失踪。2008年10月2日，广东置地发布公告称主席王璟已失踪两个月，“无法与之取得联系”。当日，David Brewer宣布辞职；6日，首席金融官Dennis Yau辞职；14日，董事会副主席陈妙君辞职；次月5日，独立董事Garry Alides Willinge辞职。
就在两个月前，王璟还神采奕奕地宣布2008年半年报，宣布公司综合收入达3298万元，净资产大涨24%，达29.33亿元。孰料，两个月间，广东置地顷刻间颠覆。一名不愿具名的代理行高层向时代周报记者透露，“已经不止一次了”，多名不明人士连番在市场叫卖，并且对珠江新城B1-1地块、北京路都汇168等项目拥有控制权。
“这说明，广东置地的股权结构非常复杂和神秘，对于这种项目我们是避而远之的，风险太大了。只有强势的开发商才能啃下这个骨头。”该名人士如是表示。记者查阅时发现，珠江新城B1-1地块早于2011年3月23日就在土地转让项目信息中公开“寻实力开发商”，其中，转让报价为33亿元。
事实上，广东置地共欠交通银行广州黄埔支行贷款本金45.13亿元及相应利息，已于2011年10月8日到期。为此，受广州市越秀区人民法院的委托，13家拍卖行联合将天源投资、金东源、三诚经济等三家公司合并整体拍卖，将出让100%股权。起拍价3.27亿元，保证金3000万元。
“价值不等于价格”。戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文表示，3个项目在所在区域的稀缺价值是不可否认的。“但是，三个项目绝非贱卖，由于是股权出让，而不是简单的项目出让，这意味着竞买人还必须承担相关负债，预计成本也是高达四五十亿元。”
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