• 中华企业债务危机爆发 存货要卖40年

    地产 > | Time Weekly - 2011-11-24 03:06:15
  • 本报记者 姜燕 发自上海

    中华企业股份有限公司(600675.SH,中华企业)到了最危险的时刻,前三季度实现净利润总额2.42亿元,与上半年实现净利润3.31亿元相比,也就是第三季度,中华企业亏损0.89亿元。

    截至9月末,中华企业的资产总额为235.79亿元,负债总额为184.20亿元,资产负债率达78.12%,而其几个短期偿债指标也远未达到安全值,按照0.025的存量资产周转率计算,中华企业的库存需要40年才能消化。

    与此同时,中华企业一年内到期的非流动负债却高达36.25亿元。中华企业大部分在售项目位于限购的上海,销售回笼资金缓慢加之融资渠道收紧,使得其债务危机越发凸显。中华企业正在为其2009年以来激进的拿地策略付出代价。

    实际负债率超过上限

    据不完全统计,2009年9月至今,中华企业分别以14亿元、28.1亿元、26.2亿元、7.4亿元、4.95亿元购得了上海罗店新镇D1-2 地块、杭州江干区章家坝R21-01/02地块、上海龙兴路R19-1号地块、苏州平江区2010-B-33地块、江阴市澄地2009-C-100号地块,总地价至少高达80亿元。除了江阴地块外,上述地块楼板价均接近或超过1万元/平方米。

    同策咨询研究中心总监张宏伟向时代周报记者表示,仅苏州项目的楼板价就高达30291元/平方米,而当时周边在售的别墅最高价也就3万元/平方米左右。“拿下地块时,中华企业想卖5万-6万元/平方米,但现在市场风险很大。”

    据中华企业2011年半年报显示,上述地块均显示为“在建”,但处于前期准备、方案设计、施工图设计、前期审批等不同阶段。“所谓在建,就是现在卖会亏,只能把建设、销售周期拉长。其他几个高成本拿地的项目也是如此。目前中华企业在售的项目拿地成本相对较低。”

    中华企业在2010年集中采取了激进的融资方式,一年内连发7笔地产信托、一笔证券信托,总计募集资金34亿元,平均信托收益率达9.3%,期限在1-2年。

    今年3月,中航证券首席研究员杜丽虹曾发布研报称,以低谷中存量资产周转率0.3计算,预计中华企业将出现较大资金缺口,其财务安全底线净借贷资本比的上限为122%,总负债率上限为73%。2009年底时,中华企业的净借贷资本比为50%,但到2010年底,其净借贷资本已上升至169%,负债率上升至77.3%,2010年激进扩张推动的实际负债率显著超过负债上限。

    一方面,中华企业大部分项目在上海及周边区域,除了江阴外,均处于限购范围,另一方面,其2010年全年平均售价18340元/平方米,在上市房企中仅次于仁恒置地和绿城中国,中高端定位也使得中华企业面临较大的调控冲击。

    正略钧策顾问刘争告诉时代周报记者:“2009年,房地产行业形势很好,中华企业决策失误,在地价最高点的时候出手买了几块不该买的地,为了弥补资金缺口,发债、信托融资背了一身的债,现在没有能力偿还,只能恶性循环了。”

    短期负债激增196.69%

    三季度报显示,中华企业1-9月实现利润总额3.83亿元,净利润2.42亿元。但如果除去公司转让国泰君安证券股份有限公司和申银万国证券股份有限公司股权投资取得的收益1.73亿元,以及来自上海浦东金鑫房地产发展有限公司的红利1.55 亿元,其前三季度实际经营利润仅0.56亿元。而半年报时,中华企业实现销售签约面积69286 平方米,回笼资金仅1.2亿元,实现利润总额为0.67亿元,这意味着该公司第三季度无进账反而净亏损0.11亿元。由于部分长期借款及信托将于一年内到期,一年内到期的非流动负债较期初增加196.69%至36.25亿元,负债率达78.12%。

    刘争认为,中华企业核心问题是短期偿债能力较弱。“半年报的流动比率为1.86,正常值一般是2。速动比率为0.34,正常安全值要到1左右。两个指标一起看,手里的现金等价物太少。上半年营业收入才8亿元,财务费用高达2亿元,房地产业务基本上没有赚钱,靠卖股权赚的钱也基本上全支付银行或信托机构了。”

    此前,中华企业的账面现金一直维持在30亿元左右,但由于项目投入相对较多,销售回笼相对较少,货币资金较期初减少49.25%至14.55亿元。1-9月中华企业筹资活动产生的现金流量净额也较上年同期减少91.32%至4.53亿元。

    “上半年,90%以上的销售收入来自上海区域,下半年形势更严峻。它2011年存货资产周转率是0.025,而今年四五月份,全国的平均水平大概是0.3,因此中华企业的房子基本卖不动。半年报的存货有170亿元,按照0.025的比率,存货要40年才能卖完。之前它通过股权质押做了很多信托,但现在信托收紧,股市弄不来钱,2009年已经发行了12亿元的5年期债券,近期也不可能发债了。虽然由于国企背景相对容易从银行贷款,但成本很高,房子卖不动,回笼的资金不要说偿付一年内到期的债务,就连利息都难以弥补。”刘争说。

    目前,在其他房企纷纷大幅降价促销回笼资金之际,中华企业并没有显现出降价的迹象。此前不久,中华企业营销总监戴正芳接受媒体采访时表示,接近年底,各种工程款和贷款即将到期,企业希望能通过销售来回笼资金,而回笼资金最直接和有效的办法则是促销,但近期几家开发商的促销,带来的社会影响,让部分开发商对此有所顾忌,这对于品牌的折损度较大,一般在资金链没有断裂的情况下,开发商很少会选择促销。

    时代周报记者致电戴正芳,问及资金缺口较大,接下来是否会降价时,戴正芳表示正在开会,婉拒采访。

    大股东或将内部并购

    中华企业目前在售的项目包括美兰湖中华园、南郊中华园、印象春城、古北香缇岭、古北御庭等。同策提供的数据显示,1-9月,美兰湖中华园的销售均价为16660元/平方米,南郊中华园均价为22823元/平方米,印象春城均价17764元/平方米;10月至今,上述三个项目销售均价分别为16980元/平方米、24164元/平方米、16432元/平方米。刚开盘不久的古北御庭均价高达37483元/平方米。

    不难发现,只有印象春城均价略有下滑,其余两个项目不降反涨。张宏伟分析道:“有可能是楼盘里房源的差别,开始卖一些位置不好的,后来推出的可能是位置好些的房源,但9-10月几个楼盘成交量明显下滑,估计和涨价有点关系。”

    一旦不能偿还到期的债务,中华企业的大股东是否会直接输血?刘争认为很难,因为国有资产注入血本无归,造成国有资产流失是很严重的问题。“现在无非三个办法,第一就是采取有效营销手段,降价促销,把手上存货变现,但中高端项目均价高,即使降价,销量也很难上去。第二,借新债偿旧债,但从哪里能融到资是很大问题。第三,最有可能发生的是股权并购卖项目。上半年卖掉国泰君安和申银万国的股权,可能也是资金撑不住了,这两个投资长期持有的话收益还是不错的,如果资金宽裕不会卖掉。接下来,可能是中华企业的大股东地产集团出手并购它的部分项目,算是内部并购,作为长期股权投资。”

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