• 连遭四重“门” 绿城呼救

    地产 > | Time Weekly - 2011-11-17 01:48:26
  • 本报记者  明鹏 发自北京

    美国的雷曼兄弟倒下来,而绿城中国控股有限公司(03900.HK,以下简称“绿城中国” )却幸运得多。

    短短两个月,绿城中国4次陷入舆论漩涡之中,面临“海航收购门”、“信托调查门”、“退市门”,绿城中国尚能保持沉默,但关于破产传闻,其董事长宋卫平终于坐不住了,11月1日晚挑灯夜书千字文,措辞恳切情理兼备,称“绿城目前一切尚好”。另外,还别有一番意味地提及“市场若一直处于如此萧条状态,届时,有的企业或许申请倒闭,有的则是开发商跑路,更有甚者,怕有更多的悲剧要发生”。

    如果说“破产门”系空穴来风,销售不畅则是不争的事实。然而,宋卫平并无大幅降价以求成交之意。10月,绿城中国新盘去化率进一步萎缩到20%的低点,长期如此,破产预言或将实现。值得注意的是,宋卫平的好哥们阿里巴巴董事局主席马云此刻解囊相助,号召阿里巴巴员工团购绿城房子,引业界哗然。

    然而,阿里巴巴的团购固然引人关注,但也只是杯水车薪。绿城想要走出危机,还需自我拯救,在营销上下苦功夫,别出心裁,迅速回笼资金才是王道。

    去化率只有四成

    “希望通过努力,把负债率下降到一个合理的水平。”在2011年初绿城中国的业绩发布会上,其常务副主席兼行政总裁寿柏年曾如是表示。然而,大半年过去了,绿城中国的负债率不降反升。据绿城中国财报,今年上半年,绿城中国的净资产负债率从去年底的132%飙升到了163.2%,可谓资不抵债。据上证资讯的统计,截至今年6月,绿城短期银行贷款的总额分别相当于现金及现金等价物的200%和上半年营收的120%。对此,绿城中国相关人士对媒体表示,按内地财务统计口径,绿城中国的负债率也仅为87%。即便如此,也远远高于行业75%的平均水平。

    此外,据中国房地产测评中心数据显示,2011年前三季度,绿城中国销售额为267亿元,位列房企第9名,与万科集团、恒大地产、中海地产、保利地产、绿地集团的差距渐行渐远。在销售面积排行榜上,绿城中国仅以123万平方米排名第21名,还不及佳兆业、荣盛发展、中国中铁、金科集团等后来者。

    实际上,绿城中国在年初就因高负债、频繁信托融资、内部融资而被业界戴上“资金告急”的帽子。绿城中国当时即表示,会在2011年实行“早销、快销、多销”的快速周转策略。然而事与愿违,绿城中国的销售速度不尽如人意。

    2011年前两个月,中国楼市尚能延续2010年火爆行情的余温,绿城中国当月新盘的去化率分别为54%、61%。然而随着限购城市名单的逐渐出炉,绿城中国重点布局的高房价区域如杭州、北京、上海、南京均加入限购的队伍。消费者的购房需求被抑制,观望情绪浓厚,直接影响了绿城的销售。此外,绿城的项目定位是高端住宅,而高端住宅恰恰是政策严控的对象。

    5月,绿城中国新盘去化率为29%,较4月跌两成,明显下滑。上半年,绿城中国完成销售额186亿元,新盘去化率为53%,所有项目平均去化率为40%左右。寿柏年在2011年中期业绩发布会上表示,下半年可售房源会增加,同时集团会争取高的去化率,但不确定会好于上半年,并担心“由于受到限购政策的影响,集团550亿元的销售目标完成会有困难”。

    寿柏年的担心不无道理,第三季度,绿城中国仅完成80亿元左右的销售。前三季度累计只完成全年销售目标的48.5%。反观其竞争对手,前三季度,万科集团以总销售额970.8亿元、总销售面积841.2万平方米占据了销售总量排行榜上的头把交椅;恒大地产则以销售额692.6亿元、销售面积1045.8万平方米的成绩,年度目标完成率高达98.9%,位居完成率第一位;保利地产、中海地产分别以96.95%、92.73%的完成率分列第二、三名。不难看出,万科、恒大、中海都真正做到了快速周转,而绿城中国只是“说说而已”。

    绿城是复杂的利益共同体

    年中过后,楼市调控成效初见端倪,传统的“金九银十”成为“铜九铁十”,业内人士纷纷猜测哪些房地产企业注定难过年关。绿城中国因高负债率、频繁牵手信托、去化率降低被认为是最有可能在此轮调控中倒下的品牌房地产企业,处于舆论的风口浪尖。

    从9月12日算起,在短短两个月的时间里,绿城中国4次陷入舆论危机。9月12日,一家体育类专业媒体披露,海航开价30亿元欲收购绿城,并细致描述到“若敲定,绿城足球队也将离开浙江,远赴海南”。让人信以为真。十天后,绿城再传因为房地产信托问题受银监会调查,绿城股票开盘大跌17%,并拖累地产股票全体下跌。9月底,信托问题刚刚平息,关于绿城中国考虑在香港联交所退市的传闻接踵而至。11月1日下午,“绿城中国申请破产”的传言在网络上疯狂传播,直接扯动了绿城中国最敏感的神经。当晚,宋卫平立即书写千字予以澄清。

    然而,宋卫平的澄清并没有终止业界对绿城中国破产的猜想。著名财经评论员叶檀表示,绿城中国难以抵抗宏观调控的压力。绿城中国的销售策略是以高品质打动高层次住房改善者,一批忠诚的客户因为市场逆转而离开市场,而有力购房者也因为限购而不得不退避三舍。

    如此状况之下,绿城中国该如何走出困境?事实上,宋卫平曾经公布未来三个选择:首先,努力做销售,把房子卖出去;第二,腾挪掉几个项目;第三,如果前面的手段都不奏效,那就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了。

    实际上,也有分析人士指出,绿城中国已经不是一个单纯的企业,而是一个复杂的债务和利益共同体。在多年的发展中,绿城周围有一大批合作或者联营公司,主要由资本雄厚的浙江民营财团、大型国企和央企组成,合作者包括浙江西子集团、海尔集团、浙江铁路投资集团、海航集团等。绿城在项目中的股份转给合作者可以解决绿城的燃眉之急。

    大幅降价才可保不死

    为了自救,9月15日,绿城集团的附属公司绿城房地产集团有限公司向天津安城创景股权投资基金合伙企业协议转让了温州绿城发展房地产开发有限公司15%的股权,转让价格为人民币3000万元。

    外界也向绿城伸出了援手。有媒体报道,马云将出手“救”绿城,号召旗下员工购买绿城的房子。据悉,宋卫平和马云的私交不错,宋卫平和马云的祖籍同为浙江嵊州,今年4月,两人还一起回老家祭祖,并接受了当地领导的会见。有消息称,宋卫平还是马云私人会所江南会的创始会员(据传创始会员共有8人,还包括丁磊、郭广昌、冯根生等)。

    绿城中国、阿里巴巴双方人士均承认后者以内部员工价—9.2折的价格向前者团购房子。有媒体称,如果阿里巴巴100余名员工前往绿城•西溪诚园、绿城•明月江南和翡翠城三大楼盘,若成交顺利,便可回笼3亿元。

    然而3亿元只是杯水车薪,绿城中国摆脱资金困局依然任重道远,业内依然担心绿城中国会否成为“顺驰第二”?昔日顺驰老将,今日融创集团CEO孙宏斌表示不会,“绿城有900多亿元的存货,只要降价销售,不会有问题。”

    的确,大幅降价可以保绿城中国不死,只是宋卫平不可能轻易选择这条道路。此刻,绿城中国是在等待市场行情的变化,抑或在寻找其他金蝉脱壳之路,可以预言接下来的“故事”会更精彩。

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