楼市滑坠拷问土地财政

2011-10-28 16:40:04

来源: 时代周报

本报记者王珏磊实习生赵淑菊发自上海

国家统计局18日公布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，多个城市房价同比、环比涨幅出现明显回落。同时，北上广深等一线城市及部分二线城市商业银行普遍上浮首套房贷利率，更为冷清的房市增添几许寒意。

上海楼市领跌全国，继部分楼盘率先大幅降价后，降价风潮向整个市场蔓延。北京、深圳等城市降价潮也已出现。业内人士认为，这一回是“真摔”了，房价拐点已经出现。地方政府的土地财政危相已露。

降价成“华山一条路”

这几天，上海一位中型开发商已连续几天没有好好睡觉，非常忧愁。年关将近，公司资金链非常紧张，在上海郊区正在开盘的楼盘日前已被迫降价18%，期许能回笼些许资金。“已经没有利润可言了，而且看上去房价还要降，公司很可能会撑不住了。冬天看样子真的来了。”他对时代周报记者坦言。

楼市是真的“冷”了。据国家统计局18日公布的信息，9月70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3％。统计局新闻发言人盛来运称，房地产价格过快上涨的势头得到了明显遏制，调控取得积极成效。

更为关键的是，北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。

真实的市场情况比统计数据更为惨淡。在成交连续低迷数月后，原本僵持的房价已颇有“开闸泄洪”之势。作为国内楼市风向标的上海已显出肃杀寒意，房价开始领跌全国。业内人士惊呼：拐点真的来了！

“现在上海房价已经开始全面下跌，我可以给你举一大堆跌幅超过20%的楼盘。”中房信分析师薛建雄告诉时代周报记者，“比如龙湖郦城和龙湖好望山都是八折，长泰西郊别墅也差不多是八折，中海御景熙岸的公寓打七折到七五折的样子，别墅打五折。香溢花城打七五折。也就是说郊区的刚需楼盘、豪宅到市中心的改善型住宅及豪宅，全面在降价，都有20%左右的降幅。”

事实上，部分楼盘的大幅降价，甚至引发已购房业主不满。近日，位于上海嘉定区的龙湖郦城及绿地秋霞坊两个楼盘，出现了上百名老业主“冲击”售楼处的一幕。售楼处被团团包围讨要说法的老业主砸翻，被迫关闭。据几个月前购房的业主表示，房价从最高每平方米1.9万元，暴跌到现在的最低1.1万多元，已跳水三分之一还不止，已购房业主直接损失数十万元，最高可能达到六七十万元。迫于老业主压力，龙湖地产决定取消打折计划。此外，浦东中海御景熙岸进行的团购活动，将价格从2.2万元/平方米降至1.7万元/平方米，也引发了业主“维权”。

仲量联行跟踪的20个城市成交量显示，三季度传统的销售旺季，商品住宅成交量反而小于二季度，在传统的“金九”，更多的开发商选择了降价出货。在苏州、无锡、杭州等长三角城市，降价幅度在10%-15%的楼盘已经很多。

在北京，部分地区房价也开始松动，并出现了由点及面的趋势。大幅降价始于通州区域，如珠江拉维小镇、华业东方玫瑰等项目价格降幅超过15%，接着蔓延到朝阳、大兴等地，部分项目降幅接近20%。

在深圳，早在5月，中海地产便揭开了降价大战的序幕。其低价推出的“康城国际”和“塞纳时光”两个项目共1300多套房源，开盘当日被抢购一空，此举也一度引发部分老业主集体维权事件。万科7月份启动的“万团大战”行动，覆盖区域之广、供应货量之大均为万科史上仅见。9月，万科在深圳又一举推出11个项目、1万套房源入市，优惠幅度更是从此前的5000元上升至1万元的级别。

随着年关将至，开发商回款压力加大，降价促销似已成为开发商“华山一条路”。

首套房贷利率雪上加霜

令开发商感觉雪上加霜的是，近期，北上广深等一线城市及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市的不少商业银行，均上调了首套房贷利率，上浮区间为5%-10%。与此同时，不少银行严控房地产开发贷款，甚至上浮50%的开发贷款利率。瑞银10月20日发布报告指出，从现在到明年，首套按揭利率上浮5%-10%、二套房利率上浮10%-20%将成为行业普遍现象。

“这有两方面原因，一是基于房地产宏观调控的需要，二是目前楼市已进入僵持期，调控力度持续加大，房地产放贷进入高危期，银行要考虑风险，必须要把利率提高。”上海鑫灵锐投资管理有限公司董事、副总经理汤辉告诉时代周报。

上调首套房贷利率，在薛建雄看来，势必会加大开发商打折的力度。“银行提高利率最大的信号，是银行缺钱。银行之间本来是相互竞争的，谁都不愿意提高利率，之所以要提，是因为银行今年放贷指标已经超过了，而贷款的需求还很大，银行没有那么多钱。这对开发商是个不好的信号，促进开发商加快速度卖房。”

“这一轮的价格下跌，从目前来看，比预期的要可怕得多。跌50%是个案，20%-30%的下跌会是普遍的现象，像我前面给你举的例子，之前都卖得很好，并不是卖不动才打折的。”薛建雄告诉记者。

不过，在德佑地产研究主任陆骑麟看来，此举影响不会特别大。“很多银行此前基本都维持在基准利率左右，现在上调至基准利率的1.05倍，幅度不是很大。如果与当初基准利率的七折相比较，当然是提高了很多。但其实很多银行早就提高首套房贷款利率了，这次只不过是从暗地里放到台面上。”

一面是开发商被迫降价，以期加紧出货，一面却是居民购房意愿滑至谷底。据人行营管部三季度对北京市城镇居民购房状况的问卷调查显示：房地产调控显现积极效果，居民房价满意度持续回升，房价趋稳预期成主流，居民购房意愿创5年来新低。

调查显示，对于未来一年的房价走势，看平的居民占36.7%，较上季度上升6.2个百分点；看涨的居民占31.2%，较上季度下降8.2个百分点；看跌的居民占20.6%，较上季度上升4.1个百分点。对于未来一个季度的房价走势，居民认为房价趋稳的态势更加明显，看平的居民占43.6%，较上季度上升4.7个百分点；看涨的居民仅占25.9%，较上季度下降7.8个百分点。

“如果我是开发商，聪明一点的话，早几个月就应该降价。早降的话，有可能成交量会很大，带来很大部分回款。当所有人都降了你再降，不会造成任何卖点。而且消费者一旦看到普降，反而会延缓购房，对市场的整个预期、观念都会改变。”汤辉表示。

种种不利消息之下，开发商普遍笼罩于一片愁云惨雾中。截至10月20日，各大房企9月销售业绩基本报毕。万科、中海、碧桂园、富力、合景泰富等5大龙头房企销售业绩同比出现下滑，其中万科、富力已是连续两月同比下滑。另外，万科、富力、合景泰富三家房企三季度销售业绩同比下滑。有媒体统计的10家比较知名的房企中，7家在前三季完成的销售不到全年的75%。最令人惊诧的是上半年创下辉煌业绩的金地集团，到三季度末仅完成累计销售额197亿元，只达到全年400亿销售指标的一半水平。

“大房企现在业绩都非常差。几个月前，一些大开发商的资金链已接近断裂边缘，目前他们还在通过各种渠道，比如民间借贷、固有资产抵押融资等，来尽量拖延时间。所有这些做法都是在赌宏观调控政策会放松。但目前来看，这种可能性很小。”汤辉表示。

21日，国务院总理温家宝在广西南宁考察时强调，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。

土地财政降温态势明朗

与房产市场的萧索相应，土地市场的降温也已逐步显现。国土部下属中国土地勘测规划院发布的最新报告显示，三季度全国地价总体水平小幅上升，但环比、同比增幅全面回落，其中，有超过五成城市的居住地价增速回落，地价水平下降的城市明显增多，土地市场相对降温的态势已基本明朗，预计四季度，城市地价总体水平将会延续平稳增长，但城市居住地价增速将进一步回调。

中国指数研究院的数据也显示，与去年同期相比，今年1-9月十个重点城市住宅用地推出量明显放缓，供应量跌幅最大的是天津，虽然累计供应住宅用地1232万平方米，供应量居全国首位，但同比下跌51%。紧随其后的是武汉和杭州，供应量跌幅分别为41%和38%。

同期，十个重点城市中仅深圳、广州和上海3城市住宅用地累计成交量超过去年同期，同比涨幅分别达530%、92%和1%。

与此同时，住宅用地溢价率继续一路走低。1-9月，十大重点城市无一城市的溢价率超过去年同期。

“土地市场和房产市场是相辅相成的，房价下降的时候，土地市场也会低迷。前段时间，很多外地的土地都拿到上海来进行推销，甚至利用短消息群发土地招标信息，可见土地市场冷清的程度。”汤辉告诉记者。

与土地市场直接相关联的便是政府的土地财政。在一线城市已显乏态的土地财政，在此轮寒流中，更将面临严峻考验。

“土地财政肯定会受到影响。现在土地零溢价成交的较多，与之前不可同日而语。对此，政府可以短期内增加土地供应量来应对。上海最近的土地供应量比前两个月就增加不少。比如某工业园区因前期基础设施投资较大，负债不少，因此赶快推出两块地出让。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉时代周报。

事实上，据中原监测数据显示，9月份，所监测的13城市居住用地供应确有明显放量，供地面积为866公顷，较去年同期增加47%，较今年均值增加76%。居住用地成交面积为560公顷，较去年同期增加23%，较今年均值增加27%。不过，这一态势并未能有力延续，本月土地成交量仅有小幅回升。

“从年度推地量来看，由于地方政府都有年度预算，基本上与去年相差不大。但，由于成交低迷，推地量近期已持续放缓。接下来，推地量可能还是会减少，因为成交的可能性很小。”汤辉表示。

“土地成交低迷对地方财政收入影响特别大，特别是二、三线城市。短期来看，地方财政收入的减少非常明显。长期来看，中央及地方政府都考虑到土地财政的不可延续性，都在考虑怎么转型。如果楼市调控仍将持续，可通过征收相关的房产税及相辅助的税种，来弥补地方财政的大幅下滑。日前上海、浙江、广东等地地方政府获批发行地方债，来进行融资，也是对地方财政的一种弥补方式。”汤辉称。