保利地产：商业住宅三七开

2011-10-13 06:07:11

来源: 时代周报

本报记者谭骥

站在广州保利国际广场的30层，你会看见几个景象。门口“和者筑善”四个大字前，穿着正式的保利地产员工忙碌地走过，而透过落地窗，则会看见琶洲林立的高楼里，很多的“保利”字样。

这正反映了目前保利的状态。经历了19年高速增长的保利地产，已经成为了国内房地产行业的龙头企业，随后的增长可能离不开“和者筑善”这样的品牌“软件”。而另一方面，在国内住宅地产受限的情况下，依靠不断加码的商业地产，保利才能够“双轮驱动”。

随着近年来调控的增多，保利地产也在逐步进行调整。今年，可以说是保利优化内部结构的一年。但这并不意味着保利的脚步放缓，因为他们已经完成了今年计划销售额的一大半，多个券商机构分析认为，如果市场没有急剧变化，保利完成销售额应该不成问题。不过，更应该关注的是保利今年的战略调整，从中也可以看出保利对于未来房地产行业走向的判断。

在40个城市落地生根

8月的保利突然似乎恢复了以往的激进。逆市拿地，并且一口气新增了4个项目。这4幅地块分别位于武汉、合肥以及上海，新增规划建筑面积达到135万平方米。不过，这几幅地块的土地款为36.7亿元，楼面地价则为2707元/平方米。

事实上，保利在今年前8个月新增规划建筑面积为630万平方米，土地款153.4亿元，平均楼面地价为2433元/平方米。这与去年的保利有了明显的差别，2010年，保利新增项目就超过了40个，总建筑面积则达到1786万平方米，总土地款约为558亿元。

拿地放缓、土地成本下降，这是今年保利给人最为直观的印象。但保利相关人士则向时代周报记者表示，拿地减少并非是保利的战略调整，需要看项目的具体情况。不过，今年保利会做大做强现有区域。今年以来，保利一直在向新的区域扩张。其中，新的城市就有郑州、合肥、宁波、德阳、通化5个城市，其进入城市数量达到40个。

而在选择进入的城市方面，保利也有着战略布局的考虑。“已完成所有沿海一线城市的布局，强化了珠三角和长三角的战略布点，开启了以现有中心城市全面辐射周边经济发达二、三线城市的新局面。”对于项目区域分布的现状，保利2010年年报中这样写道。一方面完善自身的全国布局，另一方面降低了一线城市“抢地”的成本，而且在一定程度上，还避开了调控的中心区域。

从销售情况来看，保利在销售方面非常抢眼，在国内房地产市场上表现非常好。数据显示， 2011年1-9月，保利实现签约面积499.28万平方米；签约金额572.75亿元。这远远高于很多同行。

中投证券房地产行业首席分析师李少明认为，保利之所以能够保持较好的销售业绩，在于其快速开发快速销售、以销售定价的策略，他们判断保利在今年的销售金额方面有望超过840亿元，同比增长24%。

这里不得不提到保利去年提出的“和者筑善”新的品牌主张。一位房地产业内人士曾告诉记者，尽管目前很多的房企都深入到了二、三线城市，但真正要打开新的区域市场，需要考虑的首要问题就是，如何迅速地在当地建立起自己的品牌口碑？

保利在提出“和者筑善”过后，便迅速依靠主品牌，在下面各个项目公司根据自己的情况，制定相关的品牌推广以及品牌活动，迅速在当地建立起保利的品牌，并且落地生根。

有计划增持商业地产

保利选择今年发力商业地产，并不仅仅是因为目前的住宅市场遭遇政策之困。按照保利地产副总经理胡在新的话来讲，在他们看来，住宅地产未来还有10-20年的黄金开发期，但过了这个时期后，依靠商业地产保持企业竞争力是一个必然的选择。

4月23日，位于琶洲会展区域的保利世贸中心，最后一期可售物业保利世贸E座写字楼开盘。该项目位于琶洲会展核心区，广交会正对面，总建筑面积为4.5万平方米，而开盘当日正处于广交会期间。

销售情况最后比预计要好很多，项目相关负责人表示，开盘当日推出的楼层全部售罄，销售额达到了6亿元。

今年6月，保利地产在广州集中推出了100万平方米的商用物业，正是批量推出的商业地产较大地支撑了保利今年的业绩。事实上，就在3月时，保利地产总经理朱铭新就曾对外界表示，目前公司已考虑启动逐步主动增持商业地产项目，预计到2015年商业地产的投资将占公司总投资的30%。

广州是保利旗下商业项目最多的区域，从中也可以看出保利的发展重心。上世纪90年代，保利便参与了广州中信广场的建设，中信广场一直是广州的地标建筑之一。随后，珠江新城规划出炉，保利在2002年开始进入珠江新城，当时与政府机构合作开发办公楼。由于前几个项目的成功，保利又加大了珠江新城的商用物业开发规模，目前保利在珠江新城拥有6个商用项目。

保利在广州的另一个商用项目集中区在琶洲，这也是现在保利地产的总部所在。从琶洲首个高端写字楼项目保利国际广场，到保利世界贸易中心，再到2009年的广州城中村改造范本——总建筑面积近200万平方米的琶洲村项目，这里已经是保利的大本营。

目前保利的商业地产已经非常庞大，而且几乎涉及了商业地产的所有形态，包括商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院以及高端体育休闲等。

去年，保利地产第一个城市综合体全面运营，该项目位于佛山。据资料显示，这个总面积超过40万平方米的综合项目，包括保利洲际酒店、保利壹号公馆、保利水城购物中心和保利水城西街。城市综合体，这也是未来保利发展的一个重点。

此前，保利地产董事长宋广菊在股东大会上曾提到了保利商业地产的发展之路：从“适当增持商业地产”到“有计划增持商业地产”。

2007年，保利提出未来五年内达到“70：30”的住宅与商业投资比例的计划，而在2010年制定的“十二五”规划中，商业地产与住宅地产相结合的战略构想正式公布，这也是保利第一次将商业地产放到了与住宅地产相同的战略高度。

保利目前的商业地产分为两种类型，一种用于销售快速回款，另一种则是持有运营。值得注意的是，保利将加大对持有型商业地产的投入。直到2010年底，保利地产已投入运营商业面积超过70万平方米，相关收入突破5亿元。

不过，这也给了保利更大的挑战，运营商业项目与销售区别很大，如果继续加大持有，如何来更好地管理以及科学地降低运营成本？一方面，保利积极引入战略合作伙伴，比如今年保利与洲际酒店再度合作，确定了6个酒店的管理合作合同，联手进入休闲度假酒店合作开发。另一方面，保利地产在今年2月时，成立了商业管理经营中心和商业经营公司，主要工作是对保利的商业地产进行更专业的投资和运营方面的指导。而且，随着商业地产的扩容，保利将商业地产打包REITs（房地产信托基金）的计划也隐隐浮现。此前，保利内部人士曾向记者透露，保利一直都有分拆上市以及打包REITs商业地产的计划。

积极布局养老地产

今年上半年以来，保利地产在养老地产领域变得非常积极。

今年5月4日，保利在佛山保利洲际酒店举行了“和基金2011主题公益发布会”，在发布会上，保利地产副总经理胡在新以及王健都提到了养老地产。

胡在新在会上曾向媒体记者透露，未来老年住宅的市场很大，公司很看好这一市场的前景，养老地产以及城市综合运营等低风险业态被定义为保利未来“新的盈利增长点”。

胡在新曾表示，建房是比较简单的事情，但运转起来却并不容易，保利目前在经营模式以及社区服务方面做了一些相应的探索。同时，保利地产和基金已经提出“善居养老”，全年，该计划会实现覆盖社区超过100个，服务超过10万人次。

8月10日，保利发布公告称，与北京安平投资有限公司共同出资2000万元，以50%：50%的股权比例合作成立养老产业专业管理公司。

据了解，这家公司在医疗方面有一定的优势，这也正是保利非常需要的。据保利方面向时代周报记者透露，保利地产希望利用该平台落实养老计划，推动后续工作开展，例如养老产业链条、服务等研究。保利旗下首个养老服务项目—上海“西塘安平养生社区”，也将在年底出炉。保利相关人士介绍，该项目占地面积约为10万平方米，于2010年11月一期工程正式开工建设，项目里面配有专业的老龄康复中心，预计在年底推出市场。目前，保利的养老地产试点工程在上海与长沙两地启动。

近日，保利方面有消息称，保利已与中山大学达成初步合作意向，保利将划拨专项资金与中山大学合作对养老产品、服务等进行研究，并将研究成果应用于保利地产日后的产品建设及服务提供中。

据保利相关人士介绍，早在2008年，保利地产就提出了积极开发养老地产的经营策略，并整合资源开展针对老年地产开发的相关研究和论证工作。包括组织专门的技术力量去日本和香港等老年地产市场比较先进的地区进行考察、研究。