• 碧桂园:如山湖城涅槃九子 发力皖江

    地产 > | Time Weekly - 2011-10-13 01:32:32
  • 碧桂园就紧随“中部崛起”的政策导向,在安徽前瞩性地布局了9个项目。

    本报记者 乔治

    一次小小的插曲,并没有打乱碧桂园控股有限公司(02007.HK)布局皖江的战略。碧桂园主席杨国强曾经说过,通过帮助加快地方城镇化速度,提供更多人买得起的好房子,才是碧桂园的生存之道。

    十余年来,碧桂园以战略家视野进行前瞻性布局,以区域发展为契机,把振兴区域经济和做强自身产业结合到一起,实现合作共赢。2010年,皖江城市带开发规划获批,在此前后,碧桂园就紧随“中部崛起”的政策导向,在安徽前瞩性地布局了9个项目。

    然而未曾料想,如山湖城,因陷入“圈地万亩”的舆论漩涡,也因政府土地违法案件而被迫停工。在风波发生1年多之后,今年3月,如山湖城再次获准开工。如山湖城的“凤凰涅槃”再次给了碧桂园加快地方城镇化速度,做好城市运营商的信心与决心。

    低地价不等于暴利

    今年4月,国土资源部公开通报,事实大白于天下。

    根据国土资源部通报,2007年6月至2008年7月,安徽省和县政府违法批准征收集体土地5043.83亩,违规收储国有农用地1239.9亩。2007年6月和2009年8月,和县政府将其中的3034.89亩集体土地分两期违规出让给安徽和县碧桂园房地产开发有限公司和安徽和县碧桂园凤凰酒店有限公司。

    此案受到关注的焦点是,当地13名官员因在发展地方经济过程中操之过急的“变通”违法用地行为遭处分。

    尽管事件的本质已经明白无误地澄清,然而碧桂园在此事中,蒙受了不白之冤。如山湖城项目受到的责难一是“低价”。一直活跃在二、三、四线城镇的碧桂园,近年来也有其他几个地块被描述为“低价”甚至“零地价”。

    碧桂园如山湖城原来的两次摘牌分别在2007年和2009年,原一期2653.34亩土地于2007年的摘牌价为底价2.6613亿元,原二期1248.32亩土地于2009年的摘牌价为底价1.25207亿元。两次出让的土地单价均约10万元/亩,合150元/平方米。

    而且据了解,碧桂园如山湖城所处地块多为山坡、滩涂等不毛之地。同时期当地的地块出让价格普遍为5万元/亩左右。今年3月1日,和县如山湖城项目已建设工程所占土地重新挂牌出让,出让面积2130.5亩,碧桂园挂牌价格为35931.15万元,折合16.87万/亩,252.98元/平方米。三次公开挂牌出让的起始价,都是在经过政府的合法程序严格评估后确定的,招拍挂流程也是和县国土资源局向全社会公开组织的。

    碧桂园方面在接受记者采访时解释:由于原地块其实是荒芜的生地,后期土地“熟化”的投入成本非常高。加上公建配套等费用,实际的土地成本约为35万/亩(折合成每平方米525元)。

    造成误解的原因在于,外界只知“低地价”的噱头,却忽略了碧桂园在参与土地开发中的投入、沉淀大量现金的机会成本,以及较低的销售均价。总之,低地价不等于暴利。另外,碧桂园被误解为“违规”的所谓“万亩规划”,其实是项目所在镇对如山湖区域的一个整体规划,并不专指碧桂园房产项目。事实上,碧桂园“如山湖城”只是区域内的一个居住社区。在因果关系上,碧桂园在此事件中也是受害者。

    风波之后默默升级产品

    今年河北香河某楼盘也因土地问题而遭遇风波。最终政府退地、企业退房,留下一系列赔付纠纷。一场源于政府失职的事件,最终只能由购房者及开发商来承担后果。

    近年来各地土地违法问题尤为突出,被卷入漩涡的地产企业也远不止碧桂园一家。据悉,为了妥善解决如山湖城的问题,碧桂园仅在退楼赔付方面的损失就逾亿元。

    在土地查处后补办手续重新挂牌时,碧桂园也是在没有其他公司愿意竞买的情况下,出于对购房业主负责,重新摘牌土地。碧桂园集团对于因停工导致的延期交房采取了一系列切实措施,以提供更高品质产品的形式维护企业及项目品牌。

    如对项目绿化景观进行全面升级,包括沿路的行道树、交付苑区的绿化、入口处景观、增加名贵的树种打造等。仅绿化升级所增加的投资就达2000万元。另外,原计划水泥路面交付的苑区道路也升级为沥青路面,截至目前的道路改造支出已达1000万元。此外,国庆期间如山湖城五星级标准凤凰酒店将迎来盛大试业,这将填补当地没有五星级酒店的空白。

    值得一提的是,所有的升级改造投资和新增服务项目都是在原有合同之外,由碧桂园集团“自掏腰包”进行的。停工直接导致了项目工程进度的延迟,原定于2010年11月30日收楼的烟波环玉和山湖翠柳苑区,最终推迟到了2011年3月17日才交付使用。其间,碧桂园认真配合相关部门调查,积极与业主沟通协商。

    对于项目的延迟交付,部分业主提出了退楼要求,碧桂园也积极作出响应,多次与业主协商,最终给予了高出合同规定的退楼赔偿额。

    碧桂园一方面与提出退楼要求的业主积极协商,另一方面对选择不退楼的业主也进行了相应的延期交楼赔付。如山湖城项目总经理李总表示:“由于项目停工导致的延期交付我们深表歉意,碧桂园也完全依照购房合同约定的标准进行赔付。目前对于已收楼业主的补偿金也已经全部给到了业主手中。”

    据悉,目前如山湖城项目的五个苑区:烟波环玉、山湖翠柳、观澜竹韵、凤栖三山和碧岭清溪已经全部交付使用,剩下西山秀色苑区也将于10月底交付使用。7个月的停工时间或许不长,但对于一直以“快速开发、快速销售”模式的碧桂园来说,7个月足以让碧桂园损失很多很多。然而碧桂园并没有过多地渲染自己承受的损失,相反地,这家低调踏实的企业,默默地将项目全面升级,再次推向市场。

    布局皖江助推区域发展

    碧桂园•如山湖城项目的凤凰涅槃,给和县石杨镇的经济再次注入了活力。对县域经济的持续推动,也日益显现。和县作为安徽的东大门,区位优越,水陆空交通便捷。加上自然资源优越,人文历史悠久,政府计划以温泉开发为核心,以香泉湖、半月湖、如山湖旅游开发为重点,加快建设北部山区特色旅游度假区。碧桂园的项目正好紧邻如山湖,因此也吸引了大批南京和长三角的高端人群置业落户,到如山湖城旅游、休闲和度假。

    同时,如山湖城项目正处于皖江城市带“一轴”区域,为承接产业转移的重要示范区。项目的开发,配套的逐步投入使用,将极大提升和县旅游度假产业的接待功能,吸引长三角更多旅游、度假、休闲人士落户,使安徽加速融入长三角,同时项目在税收、就业等方面也将进一步加快当地城镇化进程。巢湖拆分后,另外两个项目碧桂园•滨湖城和巢湖碧桂园也顺理成章归入合肥。在新版图中,两个项目正好处于未来大合肥主力发展的滨湖新区。安徽大学金融系教授徐亚平直言“滨湖区成为最大赢家”。碧桂园两个项目,将继续为当地市场提供大量物超所值的高品质人居产品,并持续为当地的就业和税收做贡献。

    8月22日,安徽省宣布拆分巢湖市后,合肥、芜湖、马鞍山市实现了无缝对接。此番整合将带动基础设施完善,使经济发展的联动更加便捷,促使整个城市带良性发展。在这次行政改革中,碧桂园三盘直接受益,足见其远见卓识。放眼安徽,从2007年起,碧桂园便以战略家视野布局九子,正是看好“皖江城市带”的发展潜力和无限空间。

    碧桂园的9个项目,基本沿着“一轴双核两翼”分布,“一轴”包括安庆(安庆碧桂园)、池州(池州碧桂园)、铜陵、芜湖(芜湖碧桂园)、马鞍山(碧桂园•如山湖城)5个沿江市,这是承接产业转移的主轴线;“双核”指合肥(巢湖碧桂园、碧桂园•滨湖城)、芜湖(芜湖碧桂园),是经济发展最具活力和潜力的两大增长极;“两翼”包括滁州(碧桂园•欧洲城、碧桂园•城市花园)和宣城市,着力打造承接沿海地区特别是长三角产业转移的前沿地带。

    与其他开发商不同的是,碧桂园在安徽的9个项目,选址并不在城市中心区,而是位于二、三线城市的新城区。这也正符合碧桂园多年的布局思路:选址二、三、四线城市具有发展潜力的新城区。其郊区化大盘模式,起到了分流中心区人口、降低市民生活成本、贡献地方政府税收、解决当地就业问题、促进区域经济发展等作用。

    在刚召开的2011年中国城市规划年会上,国家住建部副部长仇保兴表示:中国城市化进程要坚持巩固紧凑型城镇、警惕大城市的盲目扩张、鼓励发展绿色小城镇的原则。这恰好与碧桂园坚持多年的发展模式不谋而合。

    随着中国城镇化进程的加速,特别在当前房地产政策调控日趋严厉的情况下,碧桂园与所布局区域合作共赢的发展模式,其前瞻性和合理性,将被不断证明。

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