煤老板和他的5亿爱心公寓

2011-08-25 00:53:02
来源: 时代周报

投资5亿打造奢华版爱心老年公寓,却未办理用地手续;在《2011年胡润慈善榜》位居第44名的陕西榆林煤老板刘彪,热衷的是公益,还是另有所图?

本报记者 杜光利 发自陕西榆林

黄墙红瓦的别墅群,鳞次栉比的公寓楼,整齐的草坪,通幽的曲径。显然,这里的每一寸土地,都被经过精心的规划与修整。

这里,是位于陕西省榆林市城东6公里处的榆阳区保榆爱心老年公寓。这一总投资达5亿元的园林式老年公寓,系榆林当地煤老板刘彪的大手笔,号称“陕西一流,全国领先,20年不落后”。7月初,一期工程正式投入运营。

在管护了30多年的牛家梁国有林场内,曾经长满了沙柳、沙蒿、杨树的人工林地,被大片砍伐,取而代之的,正是茁壮成长中的老年公寓建筑群。

自兴建之日起,保榆爱心老年公寓即遭致诸多质疑与非议。尽管刘彪近年来累计捐助善款数亿元,但他投巨资涉足利润微薄的养老服务业领域,仍被指另有图谋。而保榆爱心老年公寓项目在至今未办理任何用地手续的前提下,几年间内的圈地伐林、大兴土木之举依然一路绿灯。当地政府在其间扮演的角色,亦耐人寻味。

“老总说不求回报”

“这里完全就像是榆林煤老板们的豪华住宅区;或者就是一个高档度假村。”一个多月前,参观了保榆爱心老年公寓后,当地民政干部李涛(化名)感叹说。

在当地人看来,保榆爱心老年公寓给人的印象,很难与老年爱心公寓挂上钩:这里单、双层别墅群,有按三星级酒店规格装修的公寓,有恒温游泳池、中西餐厅、购物场所、电影院,甚至还有正在紧张施工的高级会所和一个超四星级的酒店。

“我最惊讶的是,在中国老年群体普遍贫困,养老服务市场有效需求不足,大多数市场化养老机构面临发展困境时,在总体经济不算发达、城市规模有限的榆林,搞这么一家功能超前、豪华的老年公寓,如何长期维持运营?”对养老服务产业颇有研究的李涛对此颇为费解。

有业内人士称,养老产业所需要的设施注重生活居住功能,而不是豪华配备设施,以尽可能降低建设和运营成本,至于高端市场,对民办机构而言,目前仍是一个很难获利的投资模式。

但保榆爱心老年公寓的营建者似乎并不这么认为。7月8日,保榆爱心老年公寓举行首期工程落成入住仪式,一期工程共计604张床位,其中包括12套单层别墅、56套双层别墅。当地媒体称,其建成使用,填补了榆林市社会化养老服务业的空白。

根据规定,凡60岁以上、身体健康且能生活自理的老人均可申请入住保榆爱心老年公寓。其单层别墅、双层别墅,每人每月3600元;普通公寓楼单人包房每月1800元,双人住房每人每月1000元。

一切看起来都很美好。但实际运营过程中,保榆爱心老年公寓的高端人群定位,遭遇传统观念的挑战。时代周报记者在采访时了解到,因入住率不高,别墅少有人问津,保榆爱心公寓推出体验卡优惠活动,若持有钻石卡,500元即可在双层别墅入住20天,或在公寓楼入住30天,年龄的限制,也从60周岁及以上放宽至55周岁以上。

在入住的老人中,榆林当地人占八成,其他来自西安、太原等地。

策划部一工作人员坦承,推出体验式促销价,“仍然问的多,真正掏钱住的人还是不多”。而入住的老人大多是“尝个新鲜”的短期体验者。

“两代人对购买养老服务的看法不一样。要么是儿女希望老人来这里享享福,但老人不接受;要么老人有这个想法,但儿女担心落下不赡养老人的坏名声。”保榆爱心老年公寓副总经理刘喜荣说。

“目前入住老人共计120多人,并非前期媒体报道的240人。”在一位工作人员看来,在榆林兴建这样一所高档次养老服务机构,太超前。

“这儿的人不是没钱,而是有钱的人不到这来,有钱人家里雇有保姆,生活条件更好;这里的收费标准,加上每人每月450元伙食费,已超出绝大多数老人的支付能力,确实有点高。”上述工作人员这样分析目前运营困境。

按照保榆爱心老年公寓的运营成本测算,二期运营后,可接纳1006人,入住率需达到80%,收支才能持平。有专家预算,超出85%略有盈余;入住100%,20年后可收回成本,这还不算折旧。

当地一专家表示,国内养老体系仍处于起步阶段,民办养老机构以小型和面向低端市场为主,这个“二十年不落后”顶级养老服务项目恐有需求不足、效率低下之忧。

尽管大多数资产处于闲置状态,但保榆爱心老年公寓副总经理刘喜荣表示,并不担心盈利压力。“老总的意思是(这个项目)不求回报,哪怕每年再贴些钱也不要紧。”

养老服务变形记

资料显示,目前仅榆阳区60周岁以上的居民已超过5万人,占总人口12%,随着榆林市百万人口中心城市建设步伐的加快,养老问题愈发凸显。

2008年,榆阳区拟在东郊榆麻路附近建一个区级养老服务中心,包括建一座实现全区孤寡老人集中供养率达到75%以上的中心敬老院;另外,再建一个老年公寓。“说实在一点,它的功能主要是为区离退休人员服务的。”刘喜荣说。

作为刘彪的侄子,刘喜荣记得一个细节,2008年,时任榆阳区区长的王成继与叔叔刘彪同在西安开会,正好住在同一个房间,王提出建一个养老服务中心,但政府拿不出钱,刘彪说:行,那我来投资。

56岁的刘彪,是榆林市府谷县人,府谷县保榆煤焦集团有限责任公司董事长,凭借经营煤炭,从昔日的羊倌、木匠跃升为当地闻名遐迩的“煤老板”。

“钱让刘彪变得很善良”,刘彪的慈善行为为他赢得了许多人的尊敬。关于刘彪近年来累计向社会捐助的善款,有报道称达4.6亿元,也有资料称为3亿元。《2011年胡润慈善榜》中,刘彪以3830万元的捐赠额排名第44位。

更多的人对刘彪的关注,是他斥资8000多万元,在家乡芦草畔兴建80套三层别墅式住宅,免费送给村民。

当地媒体记者称,去年以来,多位芦草畔村民电话投诉,反映别墅下面是采空区,大部分别墅没人敢住,而修建别墅的钱,其实是国家拨款,他补贴了一些而已。有知情者称,刘彪执意“让村民整体搬迁住新村”,是因为这样一来,村庄下面富集的煤炭资源,他就能开采了。

2009年4月,刘彪突然出手,在牛家梁林场所辖的国有林地中兴建榆阳区养老服务中心,在当地引起轰动。据说,刘彪有一个大设想,一期工程占地350亩,最后整个项目占地要达600亩。

知情者称,项目实施时,占地100亩的中心敬老院建设资金系由区政府财政投入,也有人称之为刘彪“甩包袱”,绕开最需要照顾的老人,剥离出另一个项目才是他的初衷。

但直到2009年8月,刘才与榆阳区政府签订合作合同,建设保榆爱心老年公寓,此项目为区级重点民生工程,占地250亩,依照一期600张床位、3万平方米,二期400张床位、2万平方米的标准设计。

作为一个招商引资项目和准公益性产业,榆阳区承诺负责前期的林业、土地、建设用地规划等相关手续的办理。但这些手续和相关程序,被指过于神秘、拖沓,公众难以知晓实情。

刘彪似乎无视行业常规,提出建造国内一流设施的老年公寓。自行组织施工的他,雷厉风行地开始打造他的新产业链。

在质疑与不满中,刘彪的项目引起当地村民的阻拦,甚至是集体上访。

尽管如此,但越来越多的工程机械依然纷至沓来。刘喜荣说,区领导对这个项目很重视,是区委书记王成继任区长时一手抓的工程,“他最少一个星期来一次”。

刘彪原预计总投资3亿元,又连续追加投资,尽管有不得单方改变设计、不得扩大建筑面积的限定,但一年零五个月的工期里,项目总建筑面积达到11万多平方米,远远超出5万平方米的设计标准。

去年5月,保榆爱心老年公寓因违规建设,未办理任何审批手续,被榆林市国土资源局处罚两次,罚款265万元。但这并未影响项目的推进。

时代周报记者实地探访时留意到,与冷清的运营状况形成鲜明对比的是建设工地的火热气象,一个高级商务会所和一家超四星级酒店,已成为保榆爱心老年公寓的收尾工程。当被问及两者是否属于规划内的项目时,在场工作人员均不愿多谈。

有人估算,随着内部建设的不断扩张,保榆爱心老年公寓的建筑面积将达到13万平方米,项目总投资已增至5亿元。权威人士称,保榆爱心老年公寓是目前国内占地面积最大的民办养老服务机构。

公益的幌子圈地?

在《府谷之子刘彪》一书中,作者录有刘彪对一位政府部门朋友说的话,“主体(工程)已经完成了,现在看起来600亩的设想有点保守了。”

榆阳区一官员在接受时代周报记者采访时分析,作为准公益性产业,养老产业利益微薄,“保榆爱心老年公寓就算满负荷运转,也要面临管理、服务能力的挑战,赚不了钱,要收回建设成本,是一个很渺茫、太遥远的事。”

榆林民间贷款利息是2分至3.5分,即便按1分利息算,5亿资金一年的利息就达6000万元,用这笔钱买下两个煤矿,同样也会大赚一笔。那么,刘彪不断加码,以5亿资金进入养老产业,究竟靠什么赚钱?当地知情者透露,刘彪手下负责榆林项目的负责人,曾向周围朋友讲过,保榆爱心老年公寓实际上就是一个房地产开发项目。

“最好的监督,莫过于内行监督内行。”在榆林市多位地产界人士看来,保榆爱心老年公寓看重的并非养老服务带来的利润,而是该项目所占用的土地的升值空间。

在保榆爱心老年公寓的周边,铺展开来的是由榆阳区精心打造的“一区六园”产业经济新格局。昔日连路都不通的榆林市东沙,正成为开发热土。据传,在此动工、开建的项目超过百亿规模,这里的商业用地成交价达到每亩三百万元左右,而且地价仍在节节攀升。

从某种程度上来说,这里正兴起一轮不容错过的新“圈地运动”。2010年5月,国土资源部公布的依法严肃查处的9起土地违法典型案件中,榆林市榆阳区麻黄梁工业集中区违法征、占地案赫然在列。违法用地的主要事实是5家入驻企业未批先建,榆阳区有10名官员因此受到处分。

“土地能带来巨额利润,这也是保榆爱心老年公寓追求大规模建设的主要原因。”当地一地产界人士说,其目前占有的250亩土地,保守估算也价值五六亿元。

榆林市国土资源局榆阳分局一副局长称,虽然没有办理土地使用审批手续,但因为保榆爱心老年公寓是区招商引资项目,就先让它建着。现在,土地手续报批下来了,落实到去年和今年的供地计划中,已具备“招拍挂”出让方式供地条件,“实施‘招拍挂’的提案,已在7月份交到区政府”。

已投入运营的养老产业项目,所占的土地为何还要组织“招拍挂”?这名副局长称:还是要靠市场配置,挂牌竞价拍卖,但必须还要让刘彪买去。

榆阳区另外一名官员给时代周报记者的说法是,给刘彪的土地成交价估计不低于基准地价,而榆麻路的基准地价仅为每亩22万元。

榆林市一地产商道出他理解的奥秘,一些顶着很好听的帽子的项目,未批先建,然后塞进自己想好的一套内容,最后项目竣工,才和政府协商一个标准,补办土地出让手续,变成商业经营土地。这样一来,即可规避“招拍挂”的市场竞争过程,达到偷梁换柱、低价谋取土地资源的目的。而这里面,“关系项目”居多。

时代周报记者调查得知,在榆林,因目前建设项目用地指标严重不足,以“搞社会慈善”名义圈地,是一个较为常见的手法。

“养老产业用地变成商业经营土地,假如刘彪为自己预留腾挪转换空间,假如作为大善人的他在养老产业中支撑不下去,法律没有给他强制性的社会责任,老年公寓改变经营方式,变成其他别的项目都是无可厚非的,但这样一来,尴尬的是中国养老体系的起步阶段。”一当地媒体从业者评价。

“肯定会有一些违法用地。在保障发展和纠正违法之间,我们的工作压力很大。”当地国土资源部门的官员曾向媒体坦陈。

走入公众视野的保榆爱心老年公寓,依然处于被市场和公众考验的时期。

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