温州楼市一夜入秋

2011-08-25 00:03:29

来源: 时代周报

在“炒楼之乡”温州，尽管持续的楼市严政促使民间资本有了向股权投资等领域分流的迹象，但这个城市对地产投资似乎有着不灭的信心。此次温州楼市“凋敝”，在当地专家看来，多数温州人不会轻易抛售“存量房”，否则这笔少则几百万多则上千万的资产存入银行只能任其贬值。

本报记者韩玮发自温州

“一夜入秋、一叶知秋，但落叶常有，不能因为一夜间发现了落叶就臆断秋天来了。”8月17日始，温州大学房地产研究所所长石海均屡屡被问及，温州楼市入秋了？此前，一则“满城尽是抛盘声”的消息搅动人心，据称，繁荣了10多年的温州楼市遭受几轮严厉调控后面临“抛盘风潮”。

“这个消息杀伤力很大，不少企业家闻讯后都跑来急问，要抛了吗？他们手头攥着十几套至上百套不等的房产。”温州中小企业发展促进会会长周德文告诉记者。

温州，“炒房团”的大本营，若此地楼市显露“凋敝”之象，那么，全国恐将波及。然而，该市的业界人士几乎异口同声地否认此种危机。“论及拐点，言之太早，但房市转冷，确实不假。”石海均说。

深秋假象中介所为？

如果将楼市比作一片树林，那么如今，落叶渐多。对比2010年的8月，彼时，《温州都市报》上的二手房信息占据3-5版的规模，“以房为傲”的卖主牛气逼人，很少直言降价，“急售”等字眼出现的频率不足10%。

而今年8月20日的该报，住宅类信息共有3页，总计700余条，其中，35%的条目坦言卖房“急，超急，非常急，十万火急”，而10%的卖方愿意给出“超低价、吐血价、白菜价”，降幅大多为3000-5000元/平方米。

“房东是一家经纪公司的合伙人，欠了银行90万元，马上就要到期了。他每晚打电话哭求，让我（中介，记者注）帮他卖房子，怪可怜的。”于是，这则信息被精炼为报上的寥寥数词：便宜市场价5000元，六中学区房85平方米，房东急哭了。

“温州的房东素来淡定，一副爱买不买的架势，而中介即便提供一个房源信息也弄得神神秘秘，一种寒碜人的感觉。如今，他们主动放低了身段，缺钱等用、看不清楼市后市以及筹谋转道其他项目的投资客已经急着卖房了。”石海均分析道。

“原本，不少投资客认为，经过7、8月的政策消化期后，可能会迎来传统的‘金九银十’，但7月15日‘国五条’出台，尽管内容不新，但透露了明确的信息：下半年，调控政策不会变调。这促使投资客进一步离场。”温州大学房地产研究所研究员向洋说。

“一定程度上，这是中小企业困境的延伸。银根收紧至今，企业从银行融不到钱，利率飙高的民间借贷又是一剂慢性毒药，于是，企业家只能卖房筹钱救企业。”周德文认为，从实业角度，这反而是一种好现象。

“尽管如此，真正急售的房源不超过10%，其余可能是中介的策略。”朗兆房产董事长叶维坚如此判断。

据温州天浩置业统计，5、6、7三月，温州主城区二手房成交量维持400-500套的低位，较去年同期分别下降36.5%、28.2%和45.3%，是三年以来的最低水平。

“由于交易量持续下降，中介生意冷清，难以维生，为打破这种局面，其中一种方法就是通过报纸广告吸引客户，并使用‘跳楼价’、‘挥泪甩卖’等促销表述。”向洋说。据了解，相应的广告费用并不昂贵。通常，房东散户在纸媒上刊登售房信息的报价为每条60-80元，而与报纸有着广告合作关系的房产中介只需20-30元/条。

调控威力显现

事实上，过去半年，在“加税、限贷、限购”等一整套政策组合拳的“打击”下，温州楼市各项量化指标均已逐渐萎缩，交出了近年来的最差答卷。

首先，土地市场。上半年，包括南湖板块在内的14幅土地流标，占温州所有出让地块的74%。“如此集中的时间里，这么多好地段同时出现流拍现象，这在温州土地拍卖史上堪称罕见。”石海均认为，背后的重要因素之一在于宏观调控促使开发商的拿地积极性减弱、综合决策更加谨慎。

其次，温州的新房供应、成交均创下新低，1-6月的成交量不及去年的1/6。过去，温州新盘大多一开售便哄抢告罄，极少促销。即便买方一次性付清房款，最多只能享受9.8折的折扣。但近期，温州全市十余个在售楼盘集体“打折”，幅度为9-9.5折，最低达到8.8折。

譬如，温州市区的万达广场6月30日开盘，散户优惠0.8%，整层购买则可享受8.8折；而位于瓯海区丽岙镇曹建、姜宅村的名侨佳苑5月31日开盘，8月8日起加入优惠促销的行列，按揭9.5折，一次性付款9.1折。

此外，二手房市场触及冰点。据温州市房屋登记中心统计，1-6月，温州市区共受理二手房登记4849件，月均808件，较去年的月均值下跌38.65%，而7月的这一数值再度下降，为559件。

“限购令对温州楼市的打击很大，因为，这里的市场结构非常特殊，呈‘哑铃形’，即，一头是高端的改善性需求，已积累了几套住房；另一头是低端的刚性需求，资金不充裕。过去几年，温州的土地供应量一直不足，为寻求利益最大化，开发商都致力于大户型、豪宅。所以，如今具备资金实力的客户已被限购，而有购房资格的客户却买不起房。”针对低迷的交易现状，叶维坚分析道。

“调控至今，温州房产的三级市场都有了变化，其中，土地市场较为明显，新房市场开始促销，二手房价格则出现了3%-5%的松动。这些均为市场的正常反应，但将之称为‘拐点’，过于牵强。”在石海均看来，急于用钱的人抛房套现是一种非正常房产交易，因此，价格亦不正常。而如果正常的房产交易出现大范围大幅降价的情形，那么，拐点可能来了。

“所谓的‘抛售潮’实际并未出现，否则，交易量将大幅上升。而且，《温州都市报》上的700余条售房信息并不代表700余套住房在售，其中10%-20%为重复房源。”叶维坚进一步解释道。

楼市永不崩盘？

在“炒楼之乡”温州，尽管持续的楼市严政促使殷实的民间资本有了向股权投资等领域分流的迹象，但这个城市对于地产投资似乎有着不灭的信心和热情。

“7月份，CPI已达6.6%，但目前的投资渠道十分有限，股市天天跌，烧钱烧得慌，而房地产作为抵御通胀的工具，虽然收益率比不过2008年，但肯定比存银行好。”叶维坚如是分析普通投资者的心态。

吊诡的是，在温州，如果眼光精准、实力强劲，投资者确实能买到逆势上涨的楼盘。比如，知名房企绿城在该市的一个项目，今年初，单价为每平方米7万多，而7月交房时，均价已逾8万/平方米，其中，位置较好、户型又佳的房源单价甚至涨过了9万。

周德文还告诉记者，除非尝试全新的投资理念或者资金链趋紧，多数温州人不会轻易抛售手头的“存量房”，否则，这笔少则几百万多则上千万的资产如何处置？存入银行任其贬值？

在周德文看来，温州楼市短期内不存在崩盘的可能。原因除了房产的保值功能较好以及其他投资渠道欠缺之外，他认为，改革开放30年，温州积累了相当规模的财富，目前，温州人投资固定资产已达1.5万亿，而流动资产还有8000亿-10000亿，足以支撑房价。

“有一种崩盘的可能，那就是把现行的调控持续三年五载，但在我看来，目前的政策不可能长期执行。中国经济若要发展，就必须采取积极的财政政策，与七八十个产业紧密相关的房地产业就不能如此打压；反之，如果遏制了房地产业，整个经济必将陷入困境。”周德文说。

向洋亦认为“拐点”尚远。“这个市场集中了温州市区以及瑞安、乐清等郊区的客户，由于价位过高，外地民众几乎无法进入，而这样的消费主体就具备了支撑高房价的财力。目前，温州的购房需求仍然旺盛，只是这段时间价格波动，买房者不急于入市，以观望为主。”

多位受访的温州房地产人士告诉记者，在这里，房地产的未来仍然光明。“中短期内，楼市政策的抑制作用很大，但从长远看，这个市场非常好。首先，它仍是国家经济的支柱产业；其次，中央以及地方政府不希望房价大起大落，如果价格大跌，那么，这样的调控政策必定是失败的。”叶维坚告诉记者。

据了解，在这个著名的炒房城市，相当一部分民众投资房产的心理稳定性高于任何别的项目，但令人费解的是，备受信任的温州楼市真的不会一夜坍塌吗？