重庆公租房融资千亿

2011-08-27 11:48:20

来源: 时代周报

在全国保障房建设中，融资难已成最大的挑战，这亦是许多地方政府对公租房望而却步的重要原因。在此背景下，到重庆的各路取经者们最感兴趣的是：重庆如此巨量的公租房规模，钱从哪里来

本报记者邓全伦发自重庆

8月21日，重庆市城乡建委发布数据称，该市公租房建设创“三个全国之最”：保障群体规模全国最大、建设总量全国最大、开工总量全国各省（自治区、直辖市）最大。

据统计，2010年至今，重庆累计开工公租房2171万平方米、37.21万套，其中2011年开工总量已达946万平方米、16.49万套。

重庆市政府与国家住建部签订的2011年公租房目标责任书是21万套，占全国220万套公租房建设总量的近1/10。

而这只是重庆庞大的公租房计划的一部分。按照规划，重庆市未来三年计划建设公租房4000万平方米，全市30%—40%的中低收入群体将由政府提供住房保障，惠及群众300万人。

重庆惊人的公租房建设，吸引了全国众多关注的目光。截至目前，全国数十个省市纷纷赴渝“取经”。

在全国保障房建设中，融资难已成最大的挑战，这亦是许多地方政府对公租房望而却步的重要原因。在此背景下，到重庆的各路取经者们最感兴趣的是：重庆如此巨量的公租房规模，钱从哪里来？重庆公租房建设有何融资秘诀？

1200亿从何而来

按照2010年制订的计划，重庆力争在三年内建设公租房4000万平方米。重庆的保障房规划以公租房为主，备受诟病的经适房几乎没有，廉租房的比例也很小，这一模式在全国独树一帜。

在重庆，以公租房为主的保障房开发，并没有让商业机构参与，而主要由政府组建的两家专门的平台公司—重庆市地产集团和重庆市城市建设投资公司作为开发主体。这两家公司同时也是公租房产权的所有者。

4000万平方米公租房计划，无疑带来了庞大的融资需求。重庆市长黄奇帆透露，这需要1200亿元的配套资金。

为筹集这1200亿，重庆采用“1+3”的投融资模式。“1”即财政投入300亿元，这300亿元资金有三个来源：一是政府储备拿出一部分；二是每年新发生的土地出让金拿出一部分，包括房产税也可以拿出来；三是政府预算内的财政收入。

“3”，即另外的900亿元通过银行贷款、保险公司融资、社保基金融资三个渠道筹集。但这其中需要政府解决的是贷款的还本付息问题。

对此，重庆专门设计出了一道令人放心的借还款等式：租金收入+商业配套租售收入+公租房出售收入=公租房建设本息。

支付利息方面，按住宅租金10元/平方米每月（目前市场价的60%）、商业门面25元/平方米每月测算，住宅加上商业门面的租金收入，动态算账，完全能支付偿还贷款利息。

还本方面则有两个途径：一条途径是通过租售公租房的商业配套设施，可逐步偿还部分贷款本金。

重庆所有公租房项目周边自然环境优美，居住环境较好，具备优良的交通、商业、教育、服务等系列配套，而且选址还结合了周边的产业布局，利于就业，利于不同收入群体和谐共生，这都使得重庆公租房的商业配套设施增值空间潜能巨大。按照规划设计，商业配套设施占总面积10%近400万平方米，出售后可收回资金400亿。

另一条途径是重庆《公租房管理暂行办法》规定，居住满5年后，公租房可以向特定对象出售，销售价格按综合成本确定。按此测算，出售30%的住房，将实现400多亿元的进账。

“这就把账给平衡过去了。”黄奇帆对重庆公租房融资渠道显得信心十足：有现代金融支持，公租房投融资不是一件难事。

接受时代周报记者采访的重庆市基层官员们亦普遍表示，重庆在公租房建设方面，短期内并不缺钱。

在重庆市长黄奇帆看来，政府不缺钱，是因为愿意投资重庆的资金单位众多。重庆不缺钱，实际上是说重庆市政府“不缺融资能力”。

先信用后质押

重庆公租房建设伊始，银行融资无疑成了一个主渠道。截至2010年末，工行、农行、交行、华夏4家银行的在渝分行向公租房建设项目提供综合授信超过100亿元，累计发放贷款11亿元。

重庆公租房向银行贷款以公司名义承贷。早在2010年2月，重庆就成立了注册资本金10亿元的重庆市公共住房开发建设投资有限公司（简称“公租公司”）为地产集团100%控股的国有企业。

公租公司成立前，地产集团相关负责人就拜会各大银行，希望取得对公租房建设的融资支持。财政局表示其将对贷款银行给予财政存款等支持。

去年11月29日，工商银行向重庆华岩组团公租房项目提供了15亿元融资，并发放首笔贷款。这是我国金融机构发放的首笔公租房贷款。此后，交行和华夏银行重庆分行分别给予了19.8亿元和16亿元的授信。

以上各大银行贷款采用的模式都是，用公租房租售收入所形成的应收账款质押，不足部分由公租公司提供建成的公租房房产抵押。

鉴于许多公租房项目尚处于建设期，租售收入应收账款尚未形成，目前公租公司的银行贷款几乎都以信用方式发放，由银行、公租公司及重庆市公租房管理局签订三方协议，约定公租公司在项目完工投入使用后，将项目整体质押给银行。

重庆市财政局还对贷款行出具承诺函，如果贷款人无法偿还贷款，由市财政安排其他资金偿还。

去年12月，重庆市财政局成立了市公租房偿债专项资金，每年将约定的专项资金打到指定账户。公租公司每个项目的年偿债资金过亿元。

但银行资金也有不确定的因素。

重庆各大银行目前对公租公司的贷款期限，均设计在10年以上，这和一般的开发贷款期限三年左右完全不同。考虑到公租房的公益性，在第一轮贷款中，交行、华夏银行、工行都在基准利率的基础上还下浮10%。

谋求融资新路径

重庆不得不谋求新的融资路径。

重庆市长黄奇帆早在今年全国“两会”期间接受媒体采访时就表示，重庆公租房1200亿元融资盘子里，银行是主要力量，但同时也将积极引进社保基金、保险资金等。

这项工作已取得进展。8月14日，黄奇帆在重庆市宏观经济形势分析会上报告说，今年3月以来，重庆市争取社保基金、烟草公司、保险公司的资金进行信托融资，专项注入公租房建设，筹集到400亿元。

7月12日，全国社保基金理事会与重庆城投公共租赁住房建设有限公司（下称“城投公租”）等三家机构签署协议，将以信托方式为后者贷款45亿，专项用于重庆公租房建设。

此前，社保基金已经先后在南京、天津合计发放保障房贷款60亿元。重庆项目是迄今为止社保基金单笔发放金额最大的保障房项目。

全国社保基金理事会理事长戴相龙介绍说，今年3月全国“两会”期间，重庆方面就与社保基金进行了接触，此后社保基金投资决策委员会进行论证，并最终决定发放此笔贷款。

黄奇帆在签约仪式上欣喜地说，社保基金贷款重庆公租房，是形成合理的保障房融资体系的一个信号、导向、象征，代表重庆形成了一个较为完善的保障房融资体系，为各种商业保险基金用更多的方式与重庆进行合作打下了基础。

事实上，在与中国人寿进行了多轮谈判后，重庆已与中国人寿签订了公租房建设项目合作协议，后者将以债权投资方式，意向性投资重庆民生基础设施建设100亿元，其中有60亿元将用于公租住房建设。

同时，重庆已获得30亿元公积金建设项目信贷额度，可建设732万平方米公共租赁房；重庆还争取房地产信托投资基金参与公租房投资。招商证券曾与重庆市国资委接触，希望以REITs(房地产信托投资基金)为公租公司融资。

更可喜的是，重庆地产集团已与中国烟草总公司达成框架协议，向后者融资金额100亿元，投向公租房建设。

据知情者称，这100亿元注入重庆可能有两种方式，一是回购模式，即BT模式（“建设—移交”）：项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后由业主回购。另一个路径则可能是委托贷款。

此外，重庆还在积极争取公租房企业债。去年7月起，重庆就一直在准备发行债券的相关事宜，并以地产集团的名义向相关部门递交方案，目前正待发改委的审核。重庆地产集团争取发行的公租房债券规模为60亿元。

“通过不断的金融创新，重庆市公租房建设已由一个单纯的政府投资的民生工程，转变为一个由政府主导、可以持续运作的市场项目。”重庆市金融办主任罗广表示。