广州酝酿淡出经适房

2011-08-27 11:47:50

来源: 时代周报

本报记者洪若琳发自广州

日前，胡锦涛在出席深圳第二十六届世界大学生夏季运动会开幕式后，到广州考察，金沙洲新社区，是其重点走访的社区之一。

“保障性住房建设是一项重大民生工程。对这件民生大事，各级党委和政府都要切实负起责任，千方百计确保土地供应、确保资金到位、确保工程质量、确保分配公平，努力使广大人民群众满意。”这是走访之后，胡锦涛提出的意见。

这并不是他第一次走进保障房社区。有评论称，中共中央总书记胡锦涛和国务院总理温家宝等高层近来分别在不同场合为保障房建设加油打气，目的不仅限于房地产调控，更在宣示高层已把保障房提升到“民生战略工程”的政治高度。

为完成这份硬指标，各地政府为保障房腾出土地供应、使出各种融资手段解决资金困难、工程建设也在火热进行着，然而分配公平四字，却不那么容易做到。

保障房，这个身具调控工具属性，并作为天生带着“民生”二字的符号性产品，注定要在聚光灯下成长。

租售比例逆转

不知不觉中，广州金沙洲俨然成为保障房实验地。这里有广州最早最成熟的金沙洲保障房新社区，也有由开发商负责建设的广州第一个限价房项目—保利西子湾，甚至有企业自主建设并向普通社会公众提供的廉价公租房，做着赔本买卖的万科万汇楼。

预计在不久的将来，2013年，一个新的保障房社区又将崛起。富力金沙洲项目在今年6月份正式开工，计划建设住宅建筑面积约34.12万平方米，其中廉租住房占九成，经济适用房占一成。

金沙洲，广佛交界处，楼宇建设、地铁桥面施工有序进行，周边道路中的各楼盘指示牌提示着人们，未来，这里的房子将会越来越多。

除此之外，白云、天河、荔湾、番禺……广州保障房项目遍地开花。

2011年，广州计划筹集开建8.53万套保障房，这个规模相当于过去五年的保障房建设量。目前，已有超过一半的项目完成任务，其余项目则赶在未来两三个月内开工。有业内人士认为，这是一次保障房的“大跃进”。

一切都在按计划进行着，但其中，正发生着微妙的变化。

租赁型保障房正在以绝对的数量优势压倒售卖型的经适房和限价房。广州市2011年的住房保障工作方案中，明确指出，筹建的8万多套保障性住房，将以公共租赁住房为主，约占57%。其中，廉租房0.65万套、公共租赁房4.65万套，经济适用房0.8万套，限价房2.0457万套（含拆迁安置房1.8157万套），发放租赁补贴0.3502万套。

这明显与广州2008年制定的《广州市住房建设规划（2008-2012）》当中的保障房建设年度计划的数字不符。与上述文件中的计划稍作对比，就不难得出，实际操作的廉租房要比计划当中多出接近50%，而经济适用房的数量却减少了接近三分之一。除此之外，还另外增加了4万多套公租房。

未来，这个数字还会上升。

事实上，近几年来，广州计划建设的保障房数量一直在改变。2009年，广州特别加快廉租房的建设速度和比例，将廉租房和经适房的比例定为2∶1。而在2008年，这个比例约为1∶9。

记者通过查阅发现，在2011年1000万套保障房建设计划中，公租房将占绝大部分。而住建部要求各地在调整之前的上报方案时，也会尽力增加公租房建设任务。

“广州除会继续建设已经承诺的少量经适房和限价房外，未来将停建经适房和限价房、新增的保障房均以公租形式建设。”8月5日，广州市政协委员曹志伟，第一时间发布了其与市住房保障办的谈话内容，引来诸多媒体关注。

分配争议初现

保障房到底是出售还是出租，坊间一直存在争议。

2008年底，广州首批经适房推出，然而却未能全部被认购。经适房最初设计为“中低收入阶层”兴建，但均价2485—4444.36元/平方米的价格，却仍然让“中低收入阶层”们消受不起。

全国各地的情况都与此类似，根据划定的“准入收入”，很多因为条件困难优先通过审核的家庭，实际上反而买不起经适房。

到了2010年底，广州经适房购买条件正式放宽，申请经适房的家庭人均年可支配收入从18287元放宽到22080元，人均资产净值限额则从11万元提高到13万元；非本市户籍的申请人配偶也纳入保障范围；以前对于买过房改房的人是不能申购经适房的，而现在只要符合收入和居住线，都可以买。

一部分原先被收入线阻挡在外的购房者，有了摇号看房的机会，为消化接下来开建的经适房做铺垫。

即便如此，经适房仍然在慢慢降温。

究其根本，实际上，从经适房出现的那一天起，质疑声就没有停止过。其中，满五年便可上市交易的规定，有专家认为这无异于鼓励寻租，成为不少人骗购的动力。

今年5月上旬，就有深圳近300人涉嫌隐瞒资产骗取保障房的新闻曝出，深圳住建局对其分别下达行政处罚预告知书。这已经是其启动的第三批保障房违法申请案件行政处罚程序。

广州在保障房条件审核方面，虽未出现大规模的违规和恶意瞒报。但，如若再过两年，情况也许有变。2013年，是广州最早一批经适房的五周年生日。届时，会不会有大量的经适房上市交易，如何监督，在社会持续讨论的声音中，广州市政府显然无法回避。

如上文所述，为避免寻租式分配，广州逐步压缩了经适房的建设空间，除已经承诺的少量经适房和限价房仍在建设之外，大量的保障房工程，集中到了廉租房和公租房等租赁型保障房上面来。

另一方面，从实际的供需数据上看，经适房的建设也有放缓建设的必要。

广州市国土局住房保障办在答复时代周报记者的采访中提到，2008年住房调查在册的77177户低收入家庭住房困难，已累计解决75143户，完成总目标任务的97.36%，剩余的2034户（约2.64%），将于今年年底前全部解决。

低收入家庭住房困难大部分通过廉租房得以解决。但在公租房未大量投入建设时，中低收入阶层的住房问题，却只有经适房一种选择。

不卖，回笼资金困难；卖，容易滋生利益寻租。有业内人士分析，如果不能堵住经适房上市交易获利的窟窿，分配不公的弊端将在日后逐渐显露。

长效机制待解

针对经适房的种种争议，广州市住房保障办在回应本报记者时亦称，已逐步降低经济适用房在保障房中所占的比例，年内将出台《广州市公共租赁住房制度实施办法》，抓紧完善以公共租赁住房为主体的住房供应体系。

除面向户籍低收入住房困难家庭提供廉租房之外，新就业大学生、引进人才、外来务工人员为主的中等偏下收入阶层，广州将在日后逐步提高公租房的比重，解决其阶段性的租房需求。

“住房保障是用公共资源保障少数人的住房权益问题，根据当前经济社会发展水平和财政承担能力，应重点解决‘有房住’而非‘有住房’问题。建设公租房，只租不售，住户不符合条件后退出，有利于形成住房保障良性循环机制，有限的住房保障公共资源可以用来解决更多人的住房问题。”广州市住房保障办公室强调道。

而对经适房的管理，则重点体现在转让和出售的严格控制上。正在研究的方案中，具体到已售经适房和限价房的转手交易。广州官方坦言，必要时，政府有优先认购转手交易的经适房和限价房的权力，以便循环使用。

同时，对购房满5年转让住房的，住保办要求购房人需缴纳土地收益等价款，按照届时同地段普通商品住房与经适房差价的80%计收，该比例为全国最高。

以上规定最大限度地压缩了广州经济适用住房上市的谋利空间，保证经济适用住房保障到真正符合条件的人群。

据公开资料显示，国内《住房保障法》方案已起草完毕，草案中纳入经适房“共有产权”，公租房“只租不售”的思路。

然而广东省政协常委、政府参事王则楚却认为，保障房分配存在诸多制度漏洞，并不是通过简单遏制经适房建设可以解决的。他提出，必须将申请人的资料完全公开，建立一个社会账号，于何时何地拥有何种资产，一目了然。则经适房也好，公租房也罢，分配才能公正透明。

“保障房住户既然已经决定要享受保障房，就没有个人的隐私可言。没有建立一个公开的信用平台，谈保障房分配没有意义。停建经适房，最多只能起缓和作用。”王则楚向本报记者强调。

广州社科院研究员彭澎则提出，各国根据不同国情建立了不同的保障房模式，可以考虑学习国外经验。有些国家的保障房住户要花一辈子的时间，才能拥有房屋产权。采用逐年从政府手中获得部分产权的方式，而不是五年过后就归其所有，上市，交易，获利。如此一来，寻租的时间成本从一开始就决定了，保障房将无利可获。

（实习生黄慧蓉对本文亦有贡献）