• 净利润为万科两倍 北伐十年 合生谋变

    地产 > | Time Weekly - 2011-07-21 01:34:39
  • [摘要] 粤派地产,北派地产?这是众人对合生创展的疑惑,而合生创展的北伐路径远未终结。

    合生创展珠江帝景苑已成华南名盘。 / 本报记者 邝阳升 摄

    本报记者 肖素吟 发自广州

    粤派地产,北派地产?这是众人对合生创展的疑惑。

    在“华南五虎”的恒大地产、富力地产、雅居乐、碧桂园初为牛犊之际,合生创展-老牌的粤派地产,却是逆上北伐,蛰伏华北。

    自2001年,合生创展即大举北伐,之后开始觊觎天津、上海,2003年,合生创展再度斩获京津新城项目。2008年,合创确定了以北京为核心的大华北战略。同年,合生创展总部从广州迁到北京。合生创展的北伐路径清晰可见。但是,舆论对此却是褒贬不一,尤以京津新城为典型。

    在“橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳”的种种舆论下,合生创展依旧保持低调的作风,甚至于掷重金加码大华北战略。在快速的扩张过程中,合生创展意识到不能盲目地迷信规模和速度,这种超常规的速度提升和规模增长不可能无限制地持续下去。

    朱孟依选择了另一种模式来取代自己所造就的大规模开发:高端转型。

    早于2004年就进入百亿俱乐部的合生创展,它或许还徘徊在百亿以上的区间,但是不可否认的是,合生创展的净利润率为41%,相当于万科的两三倍。

    主动降速

    降价快销,几乎是合生创展今年以来的主旋律。

    其中,合生·霄云路8号位于北京东边繁华的燕莎商圈和第三使馆区,自“京15条”颁布后,该项目预售均价直指12万元/平方米,问鼎京城第三贵豪宅,但是根据北京市房地产交易管理网数据显示,截至7月19日,该楼盘2009年4月26日开盘的224套房源,目前已成交127套,其实际成交均价近5.03万元/平方米,仅相当于预售价的四成左右。

    合生·霄云路自2009年上市,实际上亦有其里程碑的意义,是为合生创展高端产品的首次尝试。

    其实,合生·霄云路并非孤案。在望京一带,合生·麒麟社原先标价3万元/平方米的现房,现今仅售2.6万元-2.7万元/平方米,降价幅度达3000-4000元/平方米。在亦庄一带,合生·世界村的实际价格比周边项目低近5000元/平方米。

    如此大幅度地降价快销,亦难免令人对合生创展的资金状况生疑。

    实际上,1月21日,合生创展就宣布已完成发行3亿美元的11.75厘优先票据,此后融资动作寥寥。

    相应地,合生创展半年以来在土地市场上亦是收获甚少。直到6月18日,合生创展集团天津分公司天津合生珠江房地产开发有限公司以4090万元成功摘得宝坻区周良庄宝白公路东侧城镇地块。

    合生创展此番降价减速,与当前的调控不无关系。但是,较之过去的大规模开发模式,合生创展如今显然谨而慎行得多,甚至于原地踏步一说甚嚣尘上。

    尤其是,对比“华南五虎”的恒大地产、富力地产、雅居乐、碧桂园,合生创展反而倍显滞后。在《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》中,合生创展更是首次名落孙山,跌出房地产20强。

    早于2004年就进入百亿俱乐部的合生创展,至2010年录得营业额143.8亿港元,合计110.37亿元。在其他开发商相继追逐万科所开启的千亿时代之际,众人难掩对合生创展徘徊在百亿区间的困惑。

    “不必理它,不用澄清”、“卖那么高的业绩干什么呢”,这是合生创展总裁薛虎对于以上质疑的回应。

    然而,合生创展的降速亦是思变的前兆。

    “由于城市核心区土地越来越稀缺,加上地方政府逐渐成熟和位势改变,以往通行的大规模造城模式已经失去了存在的可能性,单纯依靠规模开发已经不再是房地产企业的长久生存之道。”薛虎如是说。

    穷则思变,变则通。合生创展以往追求低成本的规模开发不再奏效,不得不另辟蹊径。

    不过,薛虎此番言论并不是没有底气的。尽管近几年来合生创展发展速度有所放缓,但赢利能力始终处于同行较高水平。根据2010年年报,合生创展的净利润率为41%,相当于万科的两三倍。这,源于合生创展的高端转型。

    一线城市为中心

    一线城市的核心地段,无疑是高端地产的温床。合生创展对此毫不示弱。

    2011年,合生创展董事长朱孟依给合生创展华北区定下的销售指标是100亿元,而整个合生创展今年的销售任务是166亿港币。由此不难看出,朱孟依对合生创展的大华北战略的倚重程度。

    自2001年,合生创展即大举北伐,2008年,合创确定了以北京为核心的大华北战略。同年,合生创展总部从广州迁到北京,进而越发凸显华北区域的重要性。

     2010年9月1日,合生创展在上海的土地出让会上以12.46亿元摘得广富林2-5号地块,时至 8日,又斥资14.51亿元夺得位于上海浦东新区三林集镇A14-1地块。

    值得注意的是,前者成交楼板价为16488元/平方米,溢价率131%,容积率为0.8;后者成交楼价为20870元/平方米,溢价率72%,容积率不大于1.7。这显然与合生创展早期的低成本拿地惯例大为不同。

    由此一来,北上广三大核心区域已成三足鼎立之势。其中,根据2010年年报,北京、上海、广东的合约销售贡献分别达到38%、32%、27%。

    “这几年我们的拿地思路就是以北京、上海、广州为中心,向周边城市发展潜力比较好的二、三线城市进行扩张,根据企业的发展需求及时地补充资源。”薛虎在业绩发布会上如是表示。

    在其他粤派地产商避弃一线城市、竞走二三线城市之际,合生创展显然是背道而驰。这亦注定了合生创展无法潇洒的姿态。即便选择的路径不同,由于一线储备,合生创展的土地储备地位是无法撼动的,甚至可以说是颇为优质的。

    其中,截至2010年年底,合生创展土地储备达3020万平方米。除此之外,合生创展早已在昆山及上海订立若干土地出让合同,涉及总建筑面积约83.35万平方米。

    不可否认的是,合生创展的北伐路径远未终结,尤其是京津一带。

    6月18日,合生创展集团天津分公司天津合生珠江房地产开发有限公司以4090万元成功摘得宝坻区周良庄宝白公路东侧城镇地块,该宗地总面积52278.1平方米,地块性质为城镇住宅。该地块将继续建设别墅产品,以扩大京津新城项目规模,助力未来京津新城成为天津高端别墅区。

    即便京津新城遭遇着“橘生淮南则为橘,生淮北则为枳”的质疑,朱孟依一再用自己的行动证明合生创展在京津一带的雄心壮志。

    目前,合生创展集团在天津已开发建设了京津新城及天津合生国际大厦项目。其中京津新城为高尔夫高端别墅项目,位于宝坻津蓟高速附近。天津合生国际大厦是合生创展集团继京津新城项目之后,在天津的第二个高端地产项目,位于和平海河北安桥头,主要以商业及住宅为主,打造城市综合体项目。

    高端战略

    除区域上的变化,合生创展的另一个转变则来自产品类型的丰富。尤其是2010年,是合生创展确定以高端产品为主线战略的元年。2010年1月27日,合生创展召开高端产品战略发布会,将高端物业、高端住宅和高端商业作为未来发展的三大支柱。

    根据合生创展的计划,为了打造高端产品,合生创展将选择一流的施工方,升级工程总包制度,与中建系统等大型甲级资质的施工单位建立长期战略合作关系,确保工程施工质量名列行业前茅;完善质量控制体系,升级招投标制度,实施“综合评标”原则,确保工程材料的上乘品质;放眼世界,与一流的设计师团队合作,聘请国际知名设计大师,为城市留下经典建筑作品。

    其中,住宅地产和商业地产两大业务主线将均衡发展。对于早已布局一线城市的合生创展而言,更是如虎添翼。

    “目前的商业项目占集团整体收入少于5%,而去年只有3个商业项目投入,争取2015年后商业地产的比例增加至逾20%。”薛虎在业绩发布会上如是表示。

     “我们希望2015年以后能达到20%以上,因为在上海、北京的大项目也都是2014年、2015年才能够正式竣工投入使用,然后还有培养期。现在从建设的进度和工作安排来讲还是非常的正常、非常的良好。现在按照这个目标在努力,今年截至三月底有接近30亿的销售业绩,和去年比略有一点下降。至于今年落成的面积中商业大概是10%。”薛虎表示。

    目前,合生创展在北京、天津、上海、广州、杭州等一线城市核心地段拥有近40个商业地产项目,其中,位于上海五角场的合生国际广场是合生商业地产布局的重头,已于2009年12月29日正式开工,包括其在内的多个商业项目已经进入招商阶段。

    他还表示,原则上位于中心城市、中心地段的商业项目以持有为主,其他周边的项目则是出售。今年将会有约10个推售项目,商业物业的占比仅10%,而去年的推售项目则有5-6个。

    目前,合生创展已经成立了商业地产管理中心负责操作管理全国所有的写字楼、酒店、商场等项目。这些项目未来收入、赢利水平、获利方面能够占20%以上。

    除了住宅和商业地产的核心板块外,合生创展亦提出将完善“全系地产”的布局,着力打造国际级酒店和自营部分的酒店地产、高尔夫与旅游地产、体现全新生活理念和提升个人艺术修养的文化地产、政企合作平台下的产业园开发以及面向未来的养老地产等业务板块。

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