高房价备受压力 新鸿基豪宅慎言“最贵”
本报记者 姜燕 发自上海
“预计年底推盘，每平方米10多万元，20多万元、30万元的价格一直是外界传的，我们目前没有定价。我们要造最好的房子，但从来没有说要造最贵的房子。”在谈到滨江凯旋门时，新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪讳莫如深。而原本年中开盘的计划推迟到了年末，可能荣登“沪上第一豪宅”的滨江凯旋门始终“犹抱琵琶半遮面”。而在调控背景下，天价楼盘能否经受得起来自各方的压力，如期面市仍未可知。
新鸿基否认高房价
2005年4月，新鸿基在香港的豪宅“凯旋门”以其最高达38万港元/平方米的天价在港岛制造了新一轮的楼市神话。当时，这个天价楼盘销售火爆，新鸿基仅在这一个项目上就获得了150亿港元的销售回款。其中一成以上的单位为内地买家购得，很多内地富豪用一次性付款的方式买下了多套房源。
内地富豪的出手阔绰让新鸿基燃起了对内地豪宅开发的信心。新鸿基高层公开表示，集团正在上海努力寻找一块豪宅用地。两个月之后，新鸿基以31.85亿元从老对手和黄手中抢到了位于潍坊西路、浦明路的潍坊新村街道245街坊23宗地块（即Ｅ18单元Ａ地块），楼板价高达20178元/平方米。由于位于黄浦江边，2006年初，该项目的案名确定为“滨江凯旋门”，相近的案名让人不能不联想到香港风光一时的“凯旋门”。
2009年，新鸿基地产代理执行董事雷霆曾表示，公司完全有信心将其打造成世界级的豪宅项目。“项目中的独栋别墅预计可售市价达亿元。”按此计算，别墅项目至少超过17万元/平方米，甚至30万元/平方米，但新鸿基方面始终否认。
推盘、定价谨慎
去年，新鸿基方面曾表示，滨江凯旋门将于今年年中推出。但邓维聪告诉时代周报记者，滨江凯旋门近期才准备申请预售证，项目一期将推出5万平方米左右。一听到“最贵”二字，邓维聪连连摇头说，“现在这种情况下，说最贵肯定是不行的。”
同策研究数据显示，目前同一区域内，汤臣一品的均价为158828元/平方米，今年已售出4套。同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于当前处于“楼市调控常态化”的市场环境，楼市成交量价均保持相对的稳定性，整体市场均价难以大幅上涨，也难以大幅下跌，天价豪宅的出现容易给市场成交结构造成重要影响，因此，天价豪宅的定价不仅仅要考虑市场层面的因素，也会考虑政府相关部门对于豪宅定价的看法，政府干预定价的做法也不可避免。
此前，北京钓鱼台七号院的30万元/平方米售价在被联合执法开出罚单后重新定价，每平方米30万元的3号楼拟销售均价降为13.5万元/平方米，1号楼和4号楼的拟销售均价由20万元/平方米降为14.5万元/平方米，2号楼的拟销售均价从原先的18万元/平方米降为15万元/平方米。
时隔数日，上海佘山月湖山庄7.85万-24.64万元/平方米的网上参考价，再次刷新了上海乃至全国的住宅单价最高纪录。上海市房管局会同松江区房管局约谈了开发企业负责人，并认定该楼盘定价偏高，不符合调控要求，要求开发商根据目前的实际成交情况，并参照周边房价水平重新核价。
对于这样的前车之鉴，新鸿基方面对定价显然颇感压力。无独有偶，新鸿基年底在苏州金鸡湖低密度纯独栋别墅项目湖滨四季也将推出，总户数242套，目前周边的九龙仓国宾1号成交均价已达5万多元/平方米，绿城、万科、中海等也云集于此。邓维聪说，“周边全部是高档产品，我们的产品比他们要好一点。九龙仓联排已经5万多元/平方米，独栋别墅5万-7万元/平方米。”但对于湖滨四季的定价，新鸿基也十分谨慎，没有对外透露任何信息。
天价博弈
一位中高端住宅开发商向时代周报记者表示，“房价高可以多交税，汤臣一品已经卖到16万-17万元/平方米，新鸿基的临江别墅，资源稀缺，客户花个几亿元买黄浦江边的别墅很正常，这是市场行为，为什么要限制价格呢？现在新鸿基都不敢拿出来卖。”
正略钧策管理咨询顾问刘争称，滨江凯旋门的高层公寓很难超过汤臣一品，汤臣一品与中粮海景一号的位置更靠近小陆家嘴金融区，比新鸿基区位条件要好，如果人家定15万元/平方米，新鸿基的公寓过高，没有理由跟政府去说。
“现在整个调控政策，限购限价都不符合市场规律，采取计划经济手段，是特殊时期的产物，豪宅跟商品房没有什么关系，仅是面向富豪阶层的投资型产品，价格卖得再高很难拉动商品房价格，完全是两类客群。但爆出来全国第一的高端楼盘，地方政府会紧张，要看价格是否合理，能否往下调，佘山月湖最后调价也没有调多少，人家区位资源在那里。”刘争说。
刘争认为，很多买家不是因为价格高不买，而是受限购政策影响，所以即使调低价格对销售也没有作用，而且现在一房一价，价格只能往低调，因此往往定价略高，销售时再调整，但也不排除滨江凯旋门会将部分房源持有出租，待形势好转再出售的可能。
张宏伟分析，新鸿基对整个项目销售可能会采取三种策略：第一，给出一个范围值，不给出具体均价值，同时，将均价区间的低值调至最低，这样可以规避市场对于豪宅定天价的敏感程度；第二，采取“先期销售，延期备案”的形式，等待市场对于价格炒作不是太敏感时期再到交易中心备案，以缓解市场对于当前高端楼盘成交导致楼市成交结构发生变化，从而推高市场均价的市场现象。第三，以房地产信托形式，避开交易中心平台，规避限购政策进行成交。
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