珠海填海造房的冲动与隐忧

2011-07-07 05:31:00

来源: 时代周报

调控之下，二手房降温，海景房热建，究竟哪一边是市场趋势所在？

本报记者肖素吟发自珠海

7月中旬，将是珠海市区土地招拍挂市场充满期待的日子。继6月16日，珠海国土资源局的土地挂牌出让宗地编号为珠国土储2011-15地块的国有建设用地使用权之后，地产大鳄们早已是蠢蠢欲动，珠海一个新地块将会拿出来拍卖，这是今年珠海市区首次挂拍的商住用地。知情人士对时代周报记者透露，目前，万科、保利等开发商已经投标该地块。

该地块位于珠海唐家湾情侣北路（南段）。无疑，稀缺的海景资源、优越的地理位置是吸引开发商对这块地充满期盼的原因，地王效应呼之欲出。然而，这不过是开发商在珠海热土上竞夺海岸线、热建海景房的一个缩影。

事实上，对于海岸线长达604公里、大小岛屿多达46个的珠海而言，填海造岛运动已然是常态，伴随而来的是海岸线上的造城运动。

调控之下，二手房降温，海景房热建，究竟哪一边是市场趋势所在？

填海补充土地供应

当广珠城际轻轨驶近终点站珠海北站时，一望无际的砂土映入眼帘。这里是珠海唐家湾高新区科技创新海岸北围西片。仅在2009年10月20日之前，这里还是一片浩瀚无垠的大海。

一路南下唐家湾高新区，土黄色的海岸线沿着情侣北路蔓延开来，填海的痕迹才逐渐被海水冲淡。即便如此，情侣北路业已层层向外填海，自成一个半岛，其中尽是鳞次栉比的海景高层。或许，这还不是最后的海景堡垒线，已建、在建项目比比皆是，而原先的是一线海景高层陆续退居二线。

6月16日，珠海国土资源局挂牌出让宗地编号为珠国土储2011-15地块的国有建设用地使用权，备受市场关注。这样的场景似曾相识。

其实，追溯回位于情侣北路南段唐家湾填海区的珠国土储2009-08地块竞拍（位于珠国土储2011-15地块的背面），不难想象海景资源争夺战的激烈场景。2009年12月3日，珠国土储2009-08地块出让，其规划总用地面积为34万平方米，建筑面积达89万平方米。

彼时，保利地产、中海地产、格力地产和仁恒置地等开发商互不相让，争夺异常激烈，最终格力地产不惜斥资66.15亿元竞得，其楼面地价高达7400元/平方米，刷新了唐家湾地块土地成交的历史最高价格，是为2009年珠海地王，至2010年12月26日打下第一根桩基。

不过，格力地产在填海区展现出来的地产雄心并非个案。其实，这里早已是地产大鳄的必争之地。其中，华发股份早已抢滩唐家湾淇澳大桥桥头，中海地产首次进军珠海，就已力揽情侣北路的银坑项目，招商地产在唐家湾的土地储备更是高达1000余亩。

事实上，格力地王还仅仅只是唐家湾填海区配套启动项目的一个开端。

根据广东省国土资源厅的网络数据，2008年，珠海单位土地面积GDP为5999万元/平方公里，广州为11275万元/平方公里，深圳为39975万元/平方公里，珠江三角洲平均为7133.6万元/平方公里。但是，珠海土地开发强度（即建设用地占该区域土地总面积的比例）为30.65%，广州为22.29%，深圳为47.06%。两组数据对比之下，珠海的土地瓶颈由此可见一斑—用地需求大、可用资源少，且土地利用率低。

因此，对于深谙填海之道的珠海而言，唯有填海再造，补充土地供应。

根据《珠海市唐家湾地区分区规划调整（2008-2020）》规划，唐家湾区将由国家高新技术产业开发区、大学园区、淇澳岛生态旅游区和石坑山总部经济区组成。其中北部与中部定位为经济谋划区，南部定位为高端海景住宅区。为此，唐家湾将进行填海建设，城市建设面积增加22.0平方公里，占规划城市总建设用地30.7%。

那么，伴随填海运动大趋势而来的，则是海景楼盘的热建。尤其是在海岸线填海未竞之时，开发商们早已虎视眈眈。

填海的账本

“珠海沿海地区全都集中在市区，但是市区本身的土地出让就很少，基本上没有，只能在填海区补充土地供应，因而不断追高房价。在市区，必须通过填海建房才能推高房价。”珠海大家房地产策划有限公司副总监陈灿优对时代周报记者表示道。

事实上，自上半年以来，珠海海景房供应量少，尽管适逢调控，但是房价已居高位。在珠海吉大九洲港区域，莱茵半岛在售二期海景单位，均价21000-22000元/平方米，珠宾花园自6月25日加推1栋楼王单位，起价22000元/平方米。

他表示，珠海海景房供应量不多，虽然在填海，但是出让的面积并不多，“由于土地资源稀缺，珠国土储2011-15地块起始价是6000元/平方米，是目前珠海沿海地价最高的地块，以后填出来，价格肯定会更高，门槛就会提升”。

不难看出，海景房的高房价，正是开发商涌入填海区的根本动力。

“从开发商角度来讲，滨海填海造地的积极性肯定是非常之高。从目前国内房地产态势来讲，沿海片区的收益空间是最大的板块之一。随着土地出让价格上涨，房价水涨船高，所以对开发商是非常大的诱惑。尤其是海岸线资源非常有限，才促使地方政府有经济动力来大规模填海，从而导致了开发商对海岸线开发趋之若鹜的现象。”中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁进一步解释道。

一名不愿具名的珠海地产人士甚至调侃道，“珠海供应量每个月只有20万，同样作为三线城市的佛山，供应量则达到60万，这就是为什么珠海房价比佛山高，但是没有推行限购令的原因。珠海是单纯靠土地财收来供应财政收入，或者说，过分依赖土地财政”。

事实上，填海工程有“三宗最”之称，即最便宜、最快捷、最自由。诚然，较之耕地红线或者旧城拆迁，除却谈判、拍卖等琐碎环节，填海造地无疑是简单得多。

宋丁对此表示：“从整个发展态势看，与原有的临海老城区用地相比，沿海填海用地是最干净、最单一的，产权规划是最清晰的，所以政府的土地收益是最大的。如果政府没有强力管控的话，开发量和价格走势还有一个比较大的上升的空间。”

根据当前法规，围填海形成的土地属于“未定性的新增土地”，无需承担耕地的开垦费用。其中，按照常例，围填海成本一般为15万-20万元/亩，即225-229元/平方米。因此，越来越多的开发商与地方政府将目光转向低成本的填海造地。

他表示：“在整个珠三角的定义中，珠海与澳门联系在一起，以一个大型的滨海休闲度假形势，没有实质性的商业金融，这必然影响到珠海定位，所以就必须利用曲折蜿蜒的海岸线。未来，在现有海岸线的开发以及在重要节点上填海是不可避免的。”

填海造房已蔚然成风

然而，珠海的滨海计划也绝非坦途。填土造地的冲动下，难免出现隐忧。

位于珠海吉大九洲机场附近的珠海横山洲岛，或许可以说珠海填海建房冲动下的一个缩影。

这是2005年轰动一时的全国首例海岛拍卖。然而，时代周报记者在彼岸所看到却是沉寂一片：绿叶葱葱小岛周边接壤着土黄色的填海砂层，令人倍感突兀。

彼时，珠海汉业公司（珠海汉业）斥资1.13亿元竞得横山洲岛5.72万平方米的开发权，即660元/平方米。在规划用途方面，包括做酒店（年限50年）、住宅（年限70年）或者商业（年限40年）。

不过，填海建房已是蔚然成风。2007年4月，珠海汉业开始大规模围堰填海，至2009年，填海面积达15.45万平方米，接近海岛面积的3倍，显然是醉翁之意不在酒。

事实上，早在拍卖之初，出让中就已明确要求开发商“不能填海、不可以大规模破坏山体植被”，珠海汉业显然是明知不可而为之。

根据世联地产珠海横山岛项目物业发展建议，该项目计划以高层公寓类住宅为主，在适当的地方排布少量的别墅类产品，后期设置全复式空中别墅。其中，联排、独栋建筑面积达0.5万平方米、空中别墅和高层占25.5万平方米、酒店式公寓占2.2万平方米。

时至今日，横山岛的规划蓝图仍然是纸上谈兵。如此先斩后奏，这般填海行动却是不可挽回。

“这是土地管理工作中长期存在的问题。如果在法律法规上没有根本性落实办法，将来大规模沿海违规开发现象还是会大量发生，还是市场需求问题。”宋丁表示道。

其实，在沿海城市填海过程中更是不乏一边施工一边等审批的项目、超审批围填海，或者在完全无证状态下开工。

不过，上述人士的担忧远不如此，“首先，大规模填海将是对原有海岸生态的破坏。其次，海岸填海以后将有一个沉淀期，若干年后不能进行大规模开发，要进行观察。如果短期开发、急忙投入，可能在中期5-10年间发生沉降问题，影响建筑安全和质量。深圳填海区已经出现了断裂和沉陷。”

然而，珠海之滨，不过是填海大趋势中的冰山一角。在海南海口、辽宁大连、河北秦皇岛、江苏连云港、广东东莞、汕头，海岸线上早已在悄然中大规模地填海造岛。