改良凯德模式 许荣茂3年再造世茂

一旦REITs放开，世茂股份PE+ REITs的模式相较于凯德模式，将创造出更丰厚的利润。

本报记者 姜燕 发自上海

在一季度净利润翻番后，5月下旬，世茂股份（600823.SH）接连出手，在山东胶南、济南斩获两块新地，世茂股份扩张驶入“快车道”。世茂股份首席财务官陈汝侠在接受时代周报记者专访时表示，今年三季度会发起几十亿规模的商业地产基金，寻求融资渠道新突破。与此同时，一旦REITs（房地产投资信托基金）放开，世茂股份PE（私募股权投资）+ REITs的模式相较于凯德模式，将创造出更丰厚的利润，3年内足以再造一个新的世茂股份。

加速二、三线城市拿地

5月23日，世茂股份公告称，公司于5月19日以2.96亿元竞得胶南一幅地上总建筑面积约为17.4万平方米的地块。

5月25日，世茂再次发布公告称，与济南市历下区国有资产运营有限公司联手以17.1亿元竞得济南一幅13.3万平方米的地块。这是继胶南地块之后，世茂股份一周内获得的第二块商业用地。作为济南城市中心最后一个黄金商业用地，也是济南本年度计划推广的最大一块地，世茂股份将投资约40亿元打造国际高端商业综合体。

至此，世茂股份已拿下今年的第三幅地块。早在今年1月底，世茂股份就在长沙市芙蓉区肇家坪获得一块商业用地，地上建筑总面积高达17万平方米，项目规划建设高级写字楼及购物中心等商业设施。

目前，世茂股份已在上海、北京、常熟、苏州、昆山、绍兴、徐州、杭州、厦门、武汉、南京、沈阳、芜湖、青岛、嘉兴、常州、长沙、无锡、福州、烟台、胶南和济南等22个城市，共开发建设有21个城市综合体项目。“公司还将以长三角、环渤海和海西这些经济较发达的二、三线城市为重点。”陈汝侠坦言。

陈汝侠告诉时代周报记者，世茂股份目前的土地储备超过700万平方米，但仍需扩充，下半年仍有拿地计划，今年拿地会突破100万平方米。“7月份还会拿一些地。有些土地2009年就开始洽谈，酝酿了很久。我们在宏观调控背景下不希望压力太大，至于什么时候拿要量力而为，看融资渠道是否顺畅，资金是否可以应付得来。上半年拿地都是按照原有计划落实的，目前正在酝酿一些新的融资渠道，短期会有突破，一旦渠道打开的话，拿地速度会加快。”

探索优化凯德模式

截至2010年末，世茂股份资产负债率60.8%，净负债率为29.2%，长期借款43 亿元，货币资金40.6 亿元，短期借款和一年内到期非流动负债仅为27 亿元，此外还有13 亿元应收预售款。今年一季度末，资产负债率下降至59.3%，净负债率则上升至40.0%，每股经营活动产生的现金净流出为0.72 元，显示出加快开工对资金产生了一定的压力。

对此，陈汝侠表示，由于销售一直有资金回笼，虽然上半年拿了三块地，目前实际在手的现金情况仍然变化不大，负债率可能增加了一些，但仍在60%左右。

随着宏观调控日益严厉，房地产行业的融资渠道也在逐渐收紧。2010年6月，世茂股份公司董事会撤销了增发议案。在增发无望的形势下，世茂股份从2010年5月开始到今年3月，先后5次借道信托，融资规模达20亿元。今年4月，中铁信托披露，世茂股份有意通过信托融资1亿元，以解资金需求之渴。但陈汝侠称，信托要走流程审批，公告披露的并不代表会做，要跟相关单位谈，有些到目前并没有实施。

而目前有消息称，银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。这无疑又让开发商融资变得雪上加霜。

对于信托收紧，陈汝侠似乎并不担心：“我们目前已成立专门的部门，准备发商业地产基金，有几十个亿元的规模，用在自己的项目上。应该三季度就可以推出，首推人民币基金。这是我们融资渠道的一个突破。REITs国家还没放开，传说年内会上市，我们随时做好了准备，有些项目我们2009年就准备了，现在两年过去，比较好的成熟的项目更多了，可以选择的打包余地更大，只要REITs推出来，定价合适的话，我们就会做。”

凯德PE+REITs的模式一直为业内津津乐道，先通过PE投资商业项目，进行开发、运营、管理，再等合适时机通过REITs打包上市，构建REITs高分红及资产升值收益的退出通道。目前，国内多家房企纷纷以凯德为标杆打造新的业务模式，世茂股份也不例外。

“我们的商业地产基金发行就相当于一个产业PE，并且和REITs是前后脚密不可分的。对于我们来说，资金取得与凯德有异曲同工之处，意义重大。但退出方式上与凯德有很大区别。举例来说，同样是REITs，凯德是开发物业持有运营，我们主要是销售，未来70%销售、30%持有，不单PE资金支持项目配套，同时通过销售回笼资金，体现利润，运营一段时间再通过REITs退出，资金流会很充裕。同样规模的PE，我们所做的项目和创造的利润要远远大于凯德，比凯德模式发展步伐更快，优化了凯德模式。”陈汝侠说。

按照构想，世茂股份将把商业地产基金作为一个常态，通过事业部的运作打通资金渠道，一旦与REITs结合，未来将有爆发式的增长，资产急速膨胀。陈汝侠指出，世茂股份目前的资产规模与2009年重组时相比，增长已超过50%，明年的规模与重组时相比等于再造一个世茂股份。“通过基金运作，可以在很短时间内，再造一个全新的世茂股份，强力的资金来源保障了加速。”

全商业产业链模式见成效

2010年，世茂股份全年实现合同签约额54.31亿元。年初，世茂股份制定了全年80亿元的销售目标。今年一季度，世茂股份实现合同签约额15.69亿元，归属于母公司的净利润1.77亿元，同比增长100.1%。

中银国际分析师田世欣指出，2011年世茂股份总可售资源约为130亿元，全年整体去化率保持在去年60%左右的水平，即可完成全年80亿元目标。

陈汝侠也坦言，按照去年累计销售和今年的进度情况，完成目标压力确实不大。但由于二季度公司的新开盘项目较少，主要是南京项目，二季度仍存在销售压力。不过随着下半年新盘逐渐推出，销售和资金回流会在三、四季度体现出来。

目前，世茂股份打造的世茂广场、世茂百货、世茂影城和世天乐乐城的全商业产业链模式已初现成效。

以影院为例，目前世茂已有4家影院投入运营，7月，世茂时尚欢乐影城将在沈阳、徐州、福州三地同时开业。世茂股份年度计划开10家影院，银幕75块，但陈汝侠透露，年底很可能会突破，最起码达到10-12家，银幕超过90块，力争达到100块。

“万达在影城方面的净利润在15%左右，我们要达到净利润15%的压力并不大。影院本身盈利回报时间比较短，第一年一般都是负数，经营比较好的，在第二年就出现正利润。除了在我们自己商场开出来，我们现在还在酝酿并购一些影院，加速发展。我们影院在行业内已初有名气，如果从量来说，没法跟老牌的院线影院相比，比如星美、万达等，但我们胜在技术，自从去年1月宣布进军影院，就在三方面技术领先，我们是全国率先采用TMS智能化影院管理系统，第一家拥有露天花园影院，第一家推出动感效果电影的公司。目前盈利的绝对金额比较小，但影响力和未来空间非常大。”陈汝侠说。

按照计划，世天乐乐城今年要开出10家。5月底，绍兴世天乐乐城已率先开业，6月底前，上海世天乐乐城也将开业。据陈汝侠介绍，世天乐乐城开业当年即可进入盈利期，利润丰厚，平稳经营后利润率在20%以上。一般情况下两到三年可以收回成本，好的地段当年可收回。

在百货方面，陈汝侠称，一般3-5年内可以扭亏就非常不错。“世茂百货去年开出4家，今年下半年即将开出北京的旗舰店。这些暂时看不到利润贡献。如果能形成气候，几年以后，现金流和利润会比较可观，即使不卖房都可以维持比较高的盈利水平。”

进入年中，世茂股份的商业步伐不断提速。“目前公司总人数超过2000人，仅商业团队员工已经超过1000人，团队建设投入了很大精力，随着项目的落成，员工还会不断增加，提供全方位支持，也为资金得到保障后的快速发展奠定基础。” 陈汝侠说。

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