销售不畅 拿地信心受挫 地产商看空后市 土地成交额下滑14%

本报记者 明鹏 发自北京

越来越严厉的宏观调控政策正在显现效果。绿城中国1-5月共完成152亿元的销售，仅完成全年销售目标的28%。其新盘的去化率甚至不足5成，而去年这一数字为60%。

更为糟糕的是在香港上市的盛高置地，前4个月只完成全年销售额的15%。就连万科，4月的销售速度也开始放缓。销售不畅，融资越来越难，正使地产商的资金链变得越来越紧张。

资金紧张的后遗症也开始显现：半年前，土地市场还是“地王”的天下；如今，“底价成交”、“流拍”毫无争议地成了土地市场的主题。春节过后，土地市场风向急转。各地频繁上演“底价成交”，并持续至今。据莫尼塔(上海)投资发展有限公司的监测数据显示，1-5月，128个城市住宅土地出让金约5193亿元，同比下滑14%。

底价成交“全国巡演”

6月3日，成都拍卖出让郊县4宗土地，只有4家开发商参与竞拍。其中位于成都双流县地块，因报名人数不及3家而流拍，其余3宗地均以底价成交。—这次拍地，恰好成为上半年土地市场的一个缩影。

春节过后，楼市调控加码，土地市场迅速转冷。以上海市场为例，3月共成交25幅经营性用地，成交总金额93亿元。其中，近8成地块零溢价成交，甚至还出现了折合楼面地价每平方米451元的低价。

随后，“底价成交”、“流拍”与“拍地”紧密联系在一起：4月25日，广州出让的4幅土地集体遇冷，全场出现零举牌，三幅土地底价成交；4月27日，南京国土局出让四宗地块，底价成交的地块就有3宗； 5月9日，北京顺义一地块以10亿底价出让，需配建限价房。值得注意的是，该地块曾于4月20日入市，无人问津，遭遇流拍；5月11日，济南土地市场年内首拍，13宗土地12宗底价成交……

土地出让金随即迅速下滑。据莫尼塔(上海)投资发展有限公司的监测数据显示，1-5月128个城市住宅土地出让金约5193亿元，同比下滑14%。据统计，1月，128个城市土地出让金还为2143亿元，2-3月均保持在千亿元以上，但到了4月份，迅速下降至786亿元。5月土地市场延续4月较弱水平，土地出让金以及溢价水平仍然较低，流拍率提高。1月份，土地市场还保持着去年的“余温”。若仅统计2-5月份，下滑将更为厉害。

“由于住宅地产受到了限制，房地产投资风潮转向商业地产，导致国内房地产企业将经营中心转移至商业地产，从而住宅地产受到‘冷落’。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对时代周报记者表示，另一方面，由于房地产开发商对住宅地产发展预期已经逐渐趋于理性，自去年10月份政府多次重申不会放松对房地产行业的调控，货币、财政政策都已经对房地产行业进行了限制。

就城市而言，去年土地市场经历一场盛宴、出让金过亿元的北京、上海受政策影响最大，1-5月住宅土地出让金同比下滑了84%，上海则同比下滑了44%。之前传出“限购”政策可能放松的城市如海口和大连，1-5月土地出让金均出现巨幅收缩，分别下滑了81%和27%。

不仅有众多土地以底价成交，流拍现象也变得司空见惯。4月9日，后海中心核心地带一块土地流拍；4月20日，北京顺义区一地块流拍。5月，全国土地市场流拍率提高。世联地产地产首席分析师王海斌则认为，北京、深圳等城市出现土地流拍现象，表明房企对市场的预期是中性偏悲观的。

值得注意的是，北、上、深土地市场均低迷之时，广州1-5月的土地金却大幅上涨119%。合富置业首席分析师龙斌在接受时代周报记者采访时称：“2010年广州的卖地政策是，先把保障房用地落实，才能卖地，故去年上半年土地成交较少，就显得今年上升幅度很大。”

绿城去化率不足5成

半年前，土地市场还是“地王”盛行的年代；为何如今变得如此不景气？

亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存，在接受时代周报记者采访时表示，限购令实施以来，房企去化率下降，“加上贷款难度导致资金链并不宽裕，出现底价成交是意料之中的。”

土地底价成交折射出房企销售下滑的事实，而绿城中国，成为其中典型。

据绿城简讯显示，今年1-4月，绿城中国累计实现销售金额约为132亿元。此外，据媒体报道，绿城5月的销量仅为20亿元。如此算来，绿城今年前5月共完成152亿元，仅完成全年540亿元销售目标的28%，也远低于去年同期的185亿元。此外，去年同期受到调控影响的绿城，当月新盘去化率大多在60%以上，而今年绿城的这一数据仅为50%。

事实上，绿城在前5个月的销售额呈现了“高开低走”的特征。1月、2月，绿城的销售额分别为52亿元、24亿元，同比增长116%、146%。3月，绿城的销售额降至13亿元，大幅下滑。4月、5月，虽反弹至20亿元左右，较之1月的数据，则是相差甚远。

具体到项目，绿城多个项目面临销售困局。据媒体报道，绿城在上海历来畅销的项目绿城黄埔湾今年前5个月仅成交一套住宅，成交价为5.8万元/平方米，远低于去年8.44万元/平方米的网签均价。此外，绿城位于上海的玉兰花园、杭州蓝色钱江、合肥翡翠湖玫瑰园的去化率均低于50%，其中售价达5.2万元/平方米的玉兰花园，去化率甚至低至37%。绿城方面曾承认，目前资金链紧张，未来将放缓拿地步伐。时代周报记者则从绿城内部人士处获悉，下半年，绿城将推出更多的项目，销售额或将回升。

企业拿地信心受挫

市场中，销售速度放缓的并非绿城一家，行业龙头万科也不例外。4月，万科销售额为79亿元，低于3月份的93.3亿元，更是远远低于1月的201亿元。增速方面，4月同比增长1.3%，较3月份47.8%的同比增速大幅放缓。

对此，万科在回复时代周报记者的采访时称：“近期，万科也不可避免地受到整体市场氛围变化的影响，但相对而言，万科的产品结构更符合自住型购房者的需求，同时层次丰富的战略布局在一定程度上也有助于过滤行业波动，因此所受影响小于市场整体。此外，单月的销售量受推盘节奏等偶然因素的影响较大，万科对地区公司的要求是新推盘当月销售率达到60%。到目前为止，公司的新盘销售率仍然保持在合理水平以上。”

销售不尽理想的还有招商地产。据其2011年一季报显示，报告期内，公司营业总收入为28.32亿元。同比而言，增长16.87%。只完成200亿元的年度销售目标的14%。对此，招商地产内部人士向时代周报记者解释，一季度投放的新品不多，第二、三、四季度，招商地产会加大推盘力度。

销售受阻，直接波及房企的资金链。迫于银行信贷压力以及楼市调控政策压力，房地产企业面临资金回流速度减慢和信贷资金减少的双困局。“为了保证企业正常运行，房地产企业通过其他途径筹资的现象逐渐增多，部分房地产企业开始通过民间融资、境外融资的方式来获取资金支持。但是民间融资的成本非常高，给房地产企业发展带来压力，境外融资虽然利率偏低，但是融资门槛相对较高。”韩长吉向时代周报记者表示，但是民间融资的成本非常高，给房地产企业发展带来压力，境外融资虽然利率偏低，但是融资门槛相对较高。

受市场调整和融资渠道紧缩的影响，企业的资金面日渐趋紧。年初以来，各主要城市的土地供应和成交面积同比都有较大程度的萎缩，土地成交溢价率也出现了较为明显的下降，流拍的情况还不普遍，但底价成交的情况明显增加。王海斌向时代周报记者提及：“万科等诸多开发商拿地节奏普遍放缓。”绿城方面也曾承认，目前资金链紧张，未来将放缓拿地步伐。万科公司给予时代周报的回复中，也强调：“目前主要城市的市场景气度不高，成交低迷，企业的拿地信心和积极性也受到了影响，在项目投资上更加谨慎。”

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