央企进军保障房，驰援抑或寻利？

2011-05-26 01:30:21

来源: 时代周报

本报记者严友良发自上海

央企进军保障房的“集结号”是由国资委吹响的。5月3日，国资委在其官方网站上挂出通知，要求央企积极参与保障房的开发建设。在这份名为《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》（以下简称《通知》）的文件中，国务院国资委明确“中央企业要把参与保障房建设作为社会责任，进一步加大投入力度”。

针对央企参建保障房，业界普遍表示理解。“随着今年1000万套保障房建设任务的下达，地方政府承担的保障房建设压力空前，资金和土地问题是一直以来的难点，这种情况下不难理解国资委为什么要求央企参与保障房建设。”上海鑫灵锐投资管理有限公司副总经理汤辉告诉本报记者。

长期以来，保障房被市场认为是“鸡肋”。然而，记者发现，此次国资委发出号召后，不少央企积极介入该领域，不少央企对保障房的态度起了微妙的变化。业内人士也指出，多种寻利通道的存在，让一些央企不再视保障房为“烫手山芋”。

“长子”驰援

“国资委要求有关中央企业要充分发挥技术、质量、信誉和服务等方面的综合优势，争取地方政府的支持，在地方政府的领导下，按照市场化运作方式，通过多种途径，参与保障性住房的开发建设。” 5月6日，国资委宣传局新闻处处长苏桂锋在接受采访时如是说。

5月3日的《通知》早有征兆。一位不愿透露姓名的央企高管向时代周报记者透露，早在3月份国务院召开的保障房建设问题研讨会上，即有不少大型央企列席。在这之后，住建部和国资委又分别召集以地产为主业的央企开会，要求积极参与保障房建设。

“事实上，大规模保障房建设肯定离不开央企，这既是社会责任，也是政治任务。”上述央企高管表示，目前在建的保障房项目多以央企、国企为主。“另外，国资委要求房地产主业央企去参建保障房，也反映了保障房建设尤其是资金的到位遇到了困难。”

长期以来，相对于商品住宅和其他商业性房地产项目，保障房的开发建设一直比较滞后，历史欠账较多。为此，国家在“十二五”规划纲要中明确要求，到2015年我国要建成保障房3600万套，五年总投资额在5万亿元左右。如此浩大的工程，如果单靠中央或地方财政投入，资金和土地将是一个问题。

这种情况下，让有“共和国长子”之称的央企参与到保障房的建设，紧急驰援的意思比较明显。“保障房规模很大，但国家投入大约是1200亿元，平均每套房只有1万多元，其余资金需要地方政府配套投入。但地方政府财政紧张，仅靠土地出让净收益的10%（约2700亿元）很难保障。而开发商因为利润较低也不愿介入。所以，缺钱是必然的。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，此次国资委要求房地产主业央企积极参与保障房建设，将有利于填补保障房建设的资金缺口，进一步推进地方保障房的建设，并实现进一步提速。

“从理论上讲，保障性住房建设最为合理的办法是由国家财政来提供，但是考虑到央企每年给政府提供的分红不高的背景，现阶段让央企提供保障性住房显得十分有必要。”复旦大学经济学系教授、产业发展研究中心主任陆铭指出。

而在汤辉看来，让央企参与保障房建设或许还包含了中央高层的一个善良的愿望。“前一阶段房价上涨过程中，央企频繁制造‘地王’，令央企在老百姓心目中的口碑不太好。高层让央企参与保障房建设，除了缓解保障性住房建设过程中的资金和土地难题之外，还希望借此消解前一阶段央企给人们留下的负面印象。”

寻利通道

依照《通知》，除了16家房地产主业央企外，另外五家“保留房地产业务但受到限制”的央企—鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团，也将参与保障房建设。

而据记者了解，自国资委下发通知要求央企通过多种方式积极参与保障房开发建设之后，以房地产为主业的央企大多表现积极。

此前较少涉足保障房的华侨城集团新闻发言人关山就表示，“华侨城会按照国资委的要求，继续加强与地方政府的沟通联系。如果有合适的机会，会积极参与保障性住房的建设。” 保利地产事长宋广菊也表示，公司将力争在不损害股东利益的前提下，争取参建政策支持的保障房项目，计划在2011年新增保障房项目5个以上。央企进入保障房建设的一些先行者如中冶、中建集团（国资委下发《通知》前已介入保障房建设）相关负责人也向记者表示，公司还没有具体目标，但有一点可以肯定，保障房在公司收入中的比重将会逐年上升。

而在这之前，多数央企以保障房利润空间极其有限、难以寻找到盈利模式为由几乎不涉足保障房建设。

“中冶和中建等少数先行者也是因为这些企业拥有完整的产业链，包括勘察队伍、设计队伍、融资能力、施工、销售等，寻找到了比较优良的盈利模式。” 全国房地产经理人联合会副秘书长陈宝存告诉本报记者。

据中冶董事会秘书康承业向记者解释，较一般企业只能获得政府规定的不高于3%的利润率，中冶参建保障房能够达到11%的毛利率。其中，其拥有9个国家甲级设计院，可以获得1%的利润；自有项目管理公司可节省2%的支出；还有施工单位项目部可获得5%-6%的利润，这样最低就可获得11%的利润率。

从踟躇到进取，业内人士告诉记者，这是因为经过一段时间的探索，央企发现了更多源于保障房的机遇，寻找到了一些盈利的空间。

“在信贷紧缩、调控房价背景下，谁能从银行贷到款，谁就能够活下去、活得更好。”汤辉指出，就信贷政策对保障房的倾斜这一点，对央企有着足够的诱惑。

从贷款数据看，保障性住房的确比商品房获得了更多的金融支持。央行公布的2011年第一季度贷款数据显示，房地产开发贷款新增1678亿元，而保障性住房开发贷款新增651亿元，比年初增长40.1%，保障房新增开发贷款占到房地产开发贷款的四成左右。

对此，不少企业设法通过保障房建设获得一定量的贷款，再转而滚动开发其他商品房项目。记者从相关渠道了解到，保利地产在4月敲定的石家庄晋煤金石改造项目上，土地规模超过800亩。其中有约3/4的地块可能用于商品房项目开发。

另外，据陈宝存介绍，在实践当中不少央企还利用“棚改、旧改项目”等保障房的概念来包装、立项，也是为了“借道”保障房借此获得政策支持和银行贷款。可实际上，大部分实质上还是商业开发。

其次，央企在自有土地建设保障房上大行其道。“多数央企在二、三线城市拥有大量旧工厂等土地资源。这次政策放出这么一条口子，等于变相给了这些企业盘活自有土地的机会。”陈宝存指出。

据公开资料显示，广州、北京等地一些地方国企已经开始了这方面的实验。据陈宝存透露，这些企业的一般做法是，企事业单位向当地建委提出申请，在符合土地利用规划和城市总体规划的前提下，将工业、仓储、科研等用地依法变更为住宅用地，建设保障房。

“企业通常都会优先解决本单位符合保障性住房条件的职工的住房困难问题，然后再由当地政府统筹分配给申请保障房且符合条件的居民。”陈宝存告诉记者，“如此一来，央企受益颇多。不仅盘活了原有的土地，而且变相提高了员工们的福利。可是这种做法肯定背离了保障房的初衷。”

事实上，更加隐蔽的土地资源的置换也是央企进军保障房获利的通道之一。原来，按照目前的情形，地方政府没有充足的财政资金配套，因此他们若要完成保障房建设任务，只能是“保障房与商品房用地捆绑配建”的方式。如此一来，在实际的供地过程中，地方政府只好在委托开发商建成保障房项目后，再定向低价向其出让一定的商品房用地，用于保障房的移交回购。“这就是典型的‘以地养房’的模式操作。”陈宝存指出。

“除了经济方面的收益之外，央企的高管们之所以转变态度进军保障房，也在于这样做等于给高层和地方政府减轻压力，可以为今后的交易积累社会资本，也为自己未来的政治生涯打下基础。”汤辉特别提到。

以透明监管漏洞

“国资委要求房地产央企建保障房，相当于是政府的转移支付。”陆铭指出，央企的股东是国家，他们参与保障房建设等于国家掏钱，在现阶段具有一定的合理性。

种种寻利通道的存在，让人们担心央企进入保障房之后把整个秩序搞乱了。

“首先，央企的土地是国有资产，如果央企自建后却成了企业员工的福利，而这一切都还打着建设保障房的旗帜。谁来有效地监管分配公平？”复旦大学管理学院副教授、住房政策研究中心主任陈杰质疑。

更为严重的担忧是，如何避免央企和地方政府“左手”转“右手”的问题。“如果央企利用政府提供的政策补贴开发保障房，结果再以远远高于市场的价格卖给地方政府，如此一来，最受伤的就是纳税人。”陈宝存告诉记者，这种情况下，央企的红利和政府购买的支出都由纳税人买单，注定成为了“冤大头”。

针对上面的这些问题，汤辉认为问题的症结是“不透明不公开”，“要真正做到监管漏洞，必须整个保障房建设链条全公开。如果所有的环节都在阳光下，才能真正堵住漏洞。”