楼市拉锯战或引爆调控加码

2011-05-19 06:03:40

来源: 时代周报

外界纷纷预期不排除楼市调控政策进一步加码的可能，调控似乎又进入窗口期。

本报记者姜燕

楼市调控已超过一年，政策不断加码，房价拐点却迟迟未现，楼市的拉锯战一直在持续。虽然部分城市出现了个别楼盘的抢购，价跌量升的局面仍未整体出现。随着国务院督察组各地专项督察工作的结束，外界纷纷预期不排除楼市调控政策进一步加码的可能，调控似乎又进入窗口期。

新一轮调控或来临

就在大多数人依然在观望等待时，4月30日上午10点，中海地产在深圳推出的1349套“限价房”，吸引了近5000人选购，当日下午2点房源被抢购一空。五一期间，碧桂园清泉城300多套别墅也遭千人抢购。5月15日，碧桂园推出2176套房，开盘当天给出了92折-94折不等的优惠，1个半小时后，1300多套房源被认购。

中国指数研究院上海分院研究副总监杜丙国向时代周报记者表示，这仅是个案，调控以来，房价实质上的松动并没有，但一旦打出优惠有下降趋势，就会得到市场认可，刚需就会出手。

尽管开发商目前降价意愿并不强烈，但政府的调控态度一再明确，国家发改委副主任穆虹表示，当前我国各地调控房地产市场的任务十分艰巨，但中央的态度是很坚决的。现在有些地方还持观望情绪，希望各地不要抱不切实际的幻想。国土部副部长贠小苏表示，中央已经把城市住房为主的问题不仅当作经济问题、民生问题来看待，而且已经上升到政治问题来看待，特别是已经影响到社会政治稳定大局、全局的问题来认识和看待。

“这些都可以理解为一种暗示，也可以理解为是对地方政府的告诫。”一位业内权威人士表示。据该人士分析，如果地方政府在执行房地产调控政策上仍“阳奉阴违”，中央政府肯定会加以督促，或者直接出台文件进一步统一步调。“例如房价控制指标问题，如果地方政府仍是只涨不降，中央就可能直接再明确一下地方的任务。”

业界纷纷预测，收紧信贷，限购扩大至更多城市，保障房建设提速，土地政策调整等可能会多管齐下，彻底打破僵局。

开发商仍有“资本”拖延

日前，新华社发文称房地产市场正在从量减转向价跌的关键时刻。

4月14日，评级机构穆迪将中国地产业评级前景从“稳定”下调至“负面”，穆迪香港办公室高级副总裁蔡承业称，内地的地产开发商正面临一个艰难的营运环境，主要受政府加强监管、利率上升、银行信贷减少以及供应增加的影响，这必将导致该行业销售放缓，使一些企业的利润率和流动性承压。

蔡承业称，地方政府加大控制住房价格和限购措施的实施力度将给销售额和销售量均带来下行压力，越来越多的内地城市都在有效实施政府的相关规定，预计中国一线城市和多数二线城市的住房合同销售额平均降幅在25%-30%。

但事实上，目前开发商资金状况远远未恶化到2008年金融危机时的水平。按照申万一级行业分类，136家上市房企发布的一季报显示，期末持有货币资金合计2235亿元，而同期短期借款为845亿元，一年内到期的非流动负债为852亿元，货币资金远远超过后两者之和，短期偿债压力并不大。与此同时，尽管上市房企资产负债率普遍超过60%，但预收账款高达3673亿元，实际净负债率并不高。

尽管今年以来国内信贷和融资趋紧，但房企通过境外融资获得了大量资金，主要通过发行美元或人民币债券、优先票据及短期融资券等。世联地产数据显示，今年以来20余家开发商海外融资的规模超过620亿元人民币，境外发行高息债券虽然年利普遍在10%以上，但在境内信贷和融资渠道收窄的背景下，为开发商提供了足够的“过冬”储备。与此同时，大中城市房地产市场供不应求局面仍未得到缓解。在严厉调控政策之下，不少开发商采取延迟开盘、继续观望的态度，各地新盘上市量持续萎缩。

“现在限购对楼市影响比较明显，但地方政府和开发商都在等，寄希望年底到时间就取消。已经出台的政策很多，但没有可操作性，地方政府不愿意执行。现在局面一直僵持着，可能会迎来新的一轮调控，但也不会有像样的政策出台，不断出台新的政策，不好好落实的话，效果不会明显。现在应该把过去出台的政策好好落实就足够了。比如开发商手里土地两年不开发，收回一批，应该对开工和建成的周期有个明确规定，不是打个桩就算开发了。目前要做的是把开发商的资金链真正掐断，对海外发债和信托产品也应有所限制。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉时代周报记者。

大房企会加速回笼资金

惠誉在《中国住宅房地产行业问答》的行业特别报告中指出，“房价降低、销量增加”这一情境发生的可能性更大。在这种情境下，一旦房地产市场开始滑坡，在第一阶段，即最初的12-18个月，开发商将把流动性而非利润放在首位；第二阶段，行业整合活动可能较为集中，因为小型、实力较弱的开发商在第一阶段已经败下阵来，而实力较强的开发商已熬过最困难的时期。

尹伯成说，如果市场降价20%，成交量必然上来。有些开发商聪明，先降价先卖掉，开发商越拖到后来，降价幅度就要越大。

惠誉认为在滑坡期保存现金的做法包括将债券展期，停止购买额外土地，放慢或暂停工程建设。除建立强有力的流动性缓冲外，许多中资房地产开发商还在试图增加商业房地产业务，将其作为长期商业战略转移的部分措施，因为由租金拉动的收入更加稳定。

但杜丙国认为，“大的房企都会加快销售速度，回笼资金，手上有充裕资金后就可以有多种选择。但商业地产对资金要求更高，运营模式也不同，需要时间来熟悉，而保障房利润率相对偏低，有住宅机会的话，开发商还是愿意做住宅。因此，未来有实力的房企可能会放缓拿地速度，在并购优质项目上有所增多。”