楼市调控遭遇地方“软抵抗”

2011-04-07 17:11:13

来源: 时代周报

本报记者王珏磊发自上海

3月底，踩着“国八条”要求公布调控目标的“大限”，全国各城市展开了一场“零点冲刺”。然而，除北京明确提出“稳中有降”外，绝大多数城市将房价涨幅与年度生产总值和城乡居民人均可支配收入增长水平挂钩，不提“降”字。各城市2011年度房价调控目标成了某种涨价目标。这背后，凸显出的是保障房建设资金的巨大缺口，以及目前难以扭转的土地财政。

调控目标成涨价目标

3月28日，距“国八条”要求公布调控目标的“大限”还有三天，上海在一线城市中率先公布房价控制指标：2011年全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。而2011年上海经济社会发展的主要预期目标是GDP增长8%左右。

上海的这一目标，成了一线城市的参照样本。29日，广州也公布，当年度房价涨幅低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。广州今年GDP增幅目标是11%。同日，深圳市公布调控目标，首提“价格指数”，称2011年度新建住房价格指数涨幅低于GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。深圳GDP增幅年度目标是10%。

在一线城市中，唯有北京提出，新建普通住房价格与去年相比稳中有降。这使北京成为全国惟一一个提出房价下降目标的城市。

4月1日，最后期限已过。据住建部统计，全国657(包括287个设区城市、370个县级市)个城市中，还有49个城市没能按期完成公布调控目标。

至此，原先预想中的房价调控目标，似乎已演变成了一场多数城市的“集体抗命”，调控目标变形为“涨价目标”。尚未发布调控目标的城市，更显“倨傲”。

之所以“涨”声一片，也许与各城市大多将GDP和人均可支配收入涨幅作为房价涨幅的参照系相关，而对“国八条”规定的另一个核心指标“居民住房支付能力”避而不谈。一个例外是长春，长春于3月30日提出了“新建住房房价收入比（住房套型标准按60平方米计算）控制在5.8以内”的目标，成为首个与房价收入比挂钩的房价调控目标。

“之所以没有与居民住房支付能力挂钩，是考虑到上海的特殊性。”上海房管局一位官员告诉时代周报记者，“上海是全国的上海，来买房的不只是上海本地居民，住房支付能力很难衡量，很可能会相对高一些。”

“看涨”的调控目标显然引发了住建部的不满。3月29日深夜，住建部突然发布通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。

一度将房价控制目标定为低于50.5%（即上一年房价增幅）的吉林省榆树市，近日修改了这一离谱目标，改为“新建住房价格（均价）增幅控制在10%以内，低于2011年城镇居民人均可支配收入增幅。”

不过，住建部通知能否促成各城市二次发布调控目标，尚存变数。30日，广州市就明确表示，“我们充分考虑到了社会的意见。年内将不会再次调整（房价调控）目标。”

拉低均价的数字游戏

“对上海来说，这是一个政府肯定能完成的指标，如果完不成，定了也白定，还会受到问责。”德佑地产研究主任陆骑麟告诉记者。

据上海市统计局数据，去年上海新建住宅销售价格比上年上涨7.6%。“今年涨幅目标如果不超过GDP增幅，即8%，那就与去年相当，对市场的影响几乎不存在。”陆骑麟说。

“我可以明确地说，既然市政府定了这个指标，就一定能够完成。”上述上海市房管局官员也表示。

一个值得注意的概念是，调控目标中提出的新建住宅，同时包含商品住宅与保障性住房在内。“如果不算保障性住房在内，上海去年商品住宅的涨幅可能达到百分之二三十。” 方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川告诉时代周报记者。

这其中暗含的逻辑是，各地政府通过增加保障性住房的供应，在统计数字上拉低住宅均价。“如果均价上涨10%，商品住宅的上涨幅度应该会达到30%。”合富辉煌首席分析师黎文江也指出，“不过，如果商品住宅的涨幅达到30%，保障房的供应肯定也会占很大的比例，才可能把均价拉下来。也就是说，政府会花大力气来搞很多保障房，主要是经适房。这也符合中央说的双轨制原则。”

上海房管局官员也同意这一说法，“我个人感觉是，住房市场还是要搞双轨制，保障房部分由政府控制，商品住宅价格还是放给市场。我还可以给你个消息，今年上海的保障房肯定是个重头戏。”

此外，除深圳市提出“住房价格指数”的调控目标外，众多城市调控的都是新建住房价格涨幅，即均价涨幅，后者也被认为更为宽松。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“去年全国新建商品住宅均价增幅约6%，而价格指数约14%。相较而言，地方更易操控均价。”

“价格涨幅是商品住宅、保障性住房价格的算术平均数，是不准确的。而价格指数是抽样调查，跟踪某些楼盘在一年内的上涨幅度，有科学的加权、平均，更为准确。当然应该用统计局采用的价格指数。”黎文江说。

即便是提出“稳中有降”的北京，在黎文江看来，同样也是在玩了一个文字游戏。“北京稳中有降是把非普通住宅剔除出去的，非普通住宅是指144平方米以上，容积率在1以下，房价高于周围的1.2倍的住宅。也就是说，北京没有控制高端住宅的价格，但其他地方政府还是控制的，这是极大的不同。其他地方政府把高端住宅算进去，稳中求降比北京要费力得多。这是北京的聪明之处。”

土地财政悖论

尽管被各地政府作为拉低住宅均价的“法宝”，保障性住房却面临着相当大的资金缺口，让地方政府颇为困扰。

以广州为例，2月底广州两会期间，该市住房保障部门高调公布：今年全市计划新建保障性住房4.3万套，为历年新开工面积之最。然而，这个数字很快就被更高的任务所取代。中央下达今年1000万套保障房硬指标，广东省领到31万套任务。4月1日，在广州市住房保障工作会议上，明确今年广州要筹建8.5万套保障房。

“资金是一个问题。今年广州市披露财政计划时提出卖地646.5亿元，中央规定将卖地收入的利润的10%用于保障房建设，广州市提出把比例提高到13%。但卖地的利润核算比较困难，广东省又提出拿全部卖地收入的5%，这样比较容易监督。”黎文江透露。

即便是卖地收入646.5亿元的5%用于保障房建设，也只有32亿多元。据住建部副部长齐骥3月表示，“今年计划建设的1000万套保障房，投资大概在1.3万亿元-1.4万亿元之间。”若以此计算，广州市建8万套保障房，所需资金约在100亿元。

不过，齐骥表示，若以1.3万亿元计算，有8000多亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿元的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。

“所以，保障房还是要动员社会力量参与投资。政府在招拍挂土地的时候，也会要求开发商无偿配建部分保障房。此外，要筹措保障房的资金，土地出让金的收入还是要加大。”黎文江称。

今年提出新建和筹措保障性住房22万套的上海，资金压力更显沉重。上海市财政局提出的2011年预算草案报告中指出，2011年廉租住房补贴资金、旧区改造资金等保障性住房支出30亿元，在国有土地使用权出让收入（政府性基金）中予以安排。

“保障房资金的缺口不小，上海的土地财政日趋萎缩，财政收入就这些，要花钱的地方又太多，现在我们的压力很大，不过，还是要尽量完成保障房的建设任务。”上述上海市房管局官员告诉时代周报。

赵豫川认为，上海的保障房任务还是可以完成的，因为资金来源除政府之外，还有相当部分由国有房地产开发企业投资。

不过，在土地财政仍为地方财政收入重要支柱的现状下，地方政府建设保障性住房的支出，在相当程度上仍依赖土地出让金。地方政府并不希望房价下跌，影响土地出让金的收入。这显然形成了一个悖论。

“地方经济对房地产的依赖太重，经济结构应实现增长方式的转变，进行产业升级，扶持实体经济，此外，还应进行财税制度改革，比如增加房地产持有和交易环节的税收，想办法扭转土地财政。” 资深地产分析师顾海波告诉时代周报记者。

“房价只是一个表象，问题的实质是土地的供应、货币政策、税收政策以及贫富的悬殊。就房价控制房价不是釜底抽薪，只是扬汤止沸。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹在博客中称，房价上涨过快是由于土地供应量少和宽松的货币政策造成的，治理房价最根本的问题还应该从这两条着手。

不过，顾海波认为，土地供应其实也并不稀缺，“5-6年的土地囤在开发商手里。政府应收紧地根，把那些囤积土地真正开发起来。此外，要收紧银根，既然有泡沫了，银行就不要贷款给地产企业。房产调控是个系统工程，再加上遏制投机、抑制投资、严惩腐败，多管齐下，方有可能真正见效。”