富力：负债高低辩证法

2011-03-31 04:09:13

来源: 时代周报

纪旭

尽管曾被瑞银称为“业内最高负债比率公司”，但富力地产对负债率的“高”与“低”有着辩证的认识。两年前，其董事局联席主席李思廉曾指出“低负债未必是好公司”。

事实上，这家公司一直在高负债率下稳健前行，去年净负债最高时曾一度达到120%，年底才下降至94%，虽然这一数字仍高于多数同行，比如，保利地产资产负债率高达78.98%，华远地产资产负债率77.55%，但富力去年的纯利仍增长53%至人民币44.6亿元，合约销售额达到320亿元，打破了“可能无法完成300亿元”的业界担忧，并将2011年销售目标上调至400亿元的高点之上。

负债率的分寸

李思廉是香港知名学府数学系的高材生，毕业后第一份工作是从事金融证券业，所以他对公司负债率的高与低有着自己的辩证认识。

2008年底的时候，富力地产的净负债率高达123.8%，从而在当年引发了“资金链断裂”等一系列负面传言，但李思廉当时却指出“低负债未必是好公司”。他的解释是：“做房地产的，有钱该还给银行或者是派息，如果不做这两样事就应该去买地，不买地，明年、后年的增长就没有了。”

去年11月份，富力在短短20天内，就在北京、上海、太原等地拿下三幅大型商住地块，其中以23.5亿元收购上海加州水郡及加州广场项目70%的权益后，令净负债比率升至120%。去年上半年，富力还拿了两个超大项目，其中之一是天津津南300万平方米建筑面积的地块，另外一个是惠州95万平方米的龙门项目，总投资预计高达400亿元。

在今年3月24日的2010年业绩发布会上，富力强调“继续遵循有纪律和审慎的土地储备策略，以避免购买价格过高的土地”。

显然，如果不买地，富力的负债率将会降低到一个合理水平，但公司发展会难以为继，“避免购买价格过高的土地”成为重点，其中的“平衡术”考验着富力。

于是，数学系高材生李思廉一直强调“要学会平衡用钱”。从去年开始，富力像万科一样学会了合作。继广州亚运城项目与碧桂园、雅居乐、世茂和中信四家大型房企合作之后，天津津南项目也是由北京富力城、北京合景、佛山雅居乐及世茂建设联合开发；惠州龙门项目与世茂合作；上海项目则与合景联手开发。

此外，李思廉在业绩会上还透露，公司将于4月公布一项与人民币有关的“创新融资”项目，规模将逾数十亿元人民币，这一动作无疑可降低负债水平。

尽管李思廉曾表示“国内房地产公司资产负债率在80%-100%是最好的”，但富力仍然在努力把握分寸，降低负债。

仍看好商业地产

毋庸置疑，商业地产的低估值增加了富力账面上的负债率。李思廉曾表示：“富力商业地产的价值，不只是成本那么多，如果按实际价值估值，富力的资产负债并没有大家想象的那么大。”

尽管在商业地产上的投资增加了富力的负债数字，但富力仍然继续看好商业地产。李思廉在3月24日的业绩会上就表示，国内做房地产的公司到了一定规模的时候，各种产品都要涉及，包括酒店、写字楼、商场或者高科技的产业园等。“万科也都要打破以前的惯例，也接触一些商业地产，为什么呢？因为到了一定规模的时候，其实他们的产品架构是逼着向另外一些转移的。”李思廉说，有一定的比例作为长线的投资商业物业，对保护公司的长远发展是必须的。

事实上，越来越多的开发商已经开始涉足商业地产，正逐渐地从单一开发向城市综合体开发转变。一方面，这是地方政府在推出土地时的规划条件，另一方面，开发商增加持有型物业，也可以防止住宅市场的波动对公司的影响。

不久前，金地集团就表示，开发商应该学会做商业地产，并表示在5年内将商业地产比例提升至20%。这一目标也是富力多年前提出的。看来，虽然商业地产对开发商负债数字不甚好看，但对于富力来说，不仅去年协议销售总额的20%来自商业物业销售这一点很重要，更重要的是，持有物业会为公司带来长期、稳定的现金流。比如，富力持有的四间酒店去年已经全部实现正现金流。