一房一价，挑战房地产行业潜规则

2011-03-31 04:47:30

来源: 时代周报

在限购、限外、收紧信贷等一系列紧锣密鼓的楼市调控措施之外，开发商又被敦请自我“限价”，为房子肆意涨价设置一道“路障”。但上海的事实证明，开发商仍有种种手段来进行规避。

本报记者王珏磊实习生郝迎灿发自上海

在限购、限外、收紧信贷等一系列紧锣密鼓的楼市调控措施之外，开发商又被敦请自我“限价”，为房子肆意涨价设置一道“路障”。

国家发改委日前要求，自5月1日起，商品房销售实行一套一标价，明码公示，可以打折销售，但涨价必须重新申报备案，并要求开发商在规定时间内一次性公开全部销售房源。这一规定，试图改变开发商利用云山雾罩的房价信息，来作种种“销售控制”的企图。但上海的事实证明，开发商仍有种种手段来进行规避。

销售控制让房价扑朔迷离

3月22日，发改委下发《商品房销售明码标价规定》，提出上述要求。此前扑朔迷离的具体房价信息，被要求“晒”在阳光下。

发改委这一规定，与2月国务院发布的“国八条”房地产调控措施相呼应，是 “国八条”要求价格控制下的产物。事实上，在各地纷纷出台限购令的形势下，房地产市场行情渐趋冷寂。在北京，市场交易量下跌了一半，上海市场也并不乐观。德佑地产研究主任陆骑麟告诉记者：“一般认为3月是传统的楼市‘小阳春’，而今年3月，周成交量只有6万平方米左右，整月成交量不到30万平方米，是近几年成交量最低的几个月之一。”而在平常，上海楼市一周成交量就在40万平方米左右。

交易量的下跌，正在考验着部分开发商的资金链。然而，房价却并未下挫。德佑地产市场中心监测数据显示： 3月14日-3月20日，上海市商品住宅成交均价为22962元/平方米，环比上涨4.4%。买卖双方陷于博弈僵持的态势，“一房一价”政策此时推出，被认为是压在开发商背上的又一根稻草，可能将逼迫开发商低价入市。

“一房一价是为了控制开发商随意上调价格。这个政策的影响，主要是在消费者的心理预期方面，若和其他一连串的政策捆绑在一起，可能会导致市场的逆转。”上海鑫灵锐投资管理有限公司董事、副总经理汤辉告诉时代周报记者。

华燕集团地产分析师张宏伟也认为，最近楼市密集的政策“组合拳”，与“一房一价”形成叠加效应，对控制市场短期的投资需求、涨幅有帮助。

业内众所周知，开发商普遍不愿意将每套房明码标价公示，有意使房价混沌难辨，便于进行“销售控制”。

已退休的上海资深地产高管周泰甫告诉时代周报记者，开发商一般只会告知消费者意向房源的价格，主要是为了造成消费者与开发商之间的信息不对称，让消费者无从比较，从而加快下单速度。“比如，你想买101室，销售人员只会告诉你101的价格，当然你问102的价格，他也会告诉你，因为102也可能是你的意向房源，但再多问，他就会含糊其辞。”

此外，周泰甫还称，“一房一价”也是开发商的“商业秘密”，不公布也是为了不让竞争对手轻易知悉。“竞争对手都会派出很多‘探子’，来打听行情，以利于自己的销售定价。房子的位置、楼层、朝向、房型等因素都会影响价格，所以定价是一个很复杂的系统工程，一般开发商都会将之视为自己的核心机密，不愿轻易公开。”

此次发改委还要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。

事实上，房源不一次性全部推出，而是少量多批推出，也是开发商“销控”的另一主要手段。开发商释放出一些房源试探市场“风向”，便于根据销售状况，随时调整价格。

另一个销控“秘诀”是，在开盘之前，通过内部认购期的意向登记，开发商就可以了解哪些房源受欢迎。因此，在房价信息不透明的情况下，这部分房源的售价往往要比其他房源高出一截。如果一房一价明示公众，这部分房源将因其高价而失去吸引力。

种种业内心知肚明的销控“秘诀”，让每套房的价格和真实的可售房源成了不可知的秘密。

上海实施不尽如人意

实际上，发改委的政策并非新招。去年4月，住建部也曾下发通知，要求房地产开发企业对取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。之后，北京、杭州、苏州、济南等城市相继出台具体方案。上海市也在去年10月出台有关规定，作出相应要求。

然而，本报记者日前走访发现，这一规定执行状况并不尽如人意。位于上海东北角的楼盘御江湾，于去年12月正式开盘。售楼处接待中心大厅里是一个楼盘的模型，除此之外，没有其他楼盘信息，更没有明确标示每套房的价格。据李萍经理介绍，他们公司确实有一房一价的规定，销售人员手中也有每套房的价格资料，但资料并不能告诉消费者，“你看中了某一套房，我们可以告诉你这套房的价格。”李萍只是简单地告诉记者，180平方米的房子均价是36000元/平方米，每一层的差价是2000元/平方米。

“开发商申领预售许可证的时候，必须申报每套房源的价格，但这个信息只有开发商自己掌握，我们一般不会看到。可能有些楼盘会有一块一房一价的公示板，但大多数楼盘还是没有公示。不过我觉得更重要的，还是应该在网上直接公示。”陆骑麟说。

目前，在上海房地产交易中心的官方网站“网上房地产”，也只能查到一些在售楼盘的总套数、总面积以及参考均价。

爱房网全国总编辑相国良告诉时代周报记者，在上海实行“一房一价”后，爱房网曾主动联络不少开发商，希望能公布每一套在售房源的价格，“一方面促进开发商的销售，让信息更透明，另一方面也可以给买房者提供参考”。但，“阻力很大，主动提供房源信息的几乎没有，开发商会告诉你一些楼盘的基本信息，如开盘日期、房间的实景图等，但房源价格是开发商最核心的一部分，不愿意公布，只能自己去找。”最后，爱房网只能在房地产交易网上查到可售房源，找销售打听均价，然后根据每套房的面积算出总价。

对二手房交易来说，标出代收代办的收费项目、收费标准以及物业服务收费，也是规定自5月1日起开始实施的内容。目前这些信息也晦暗不明。“要理清二手房的价格难度更大，现在还很难有乐观的预期。”周泰甫说。

开发商规避有术

“国八条”要求，各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。截至3月27日，公布房价调控目标的40个城市中，绝大部分将当地房价涨幅定在10%左右。28日，上海市在一线城市中率先公布房价调控目标，将房价涨幅定于低于GDP增幅8%及城乡居民人均可支配收入的增幅（这一增幅在2010年为10.4%）。

房价调控目标只是控制涨幅，表明房产市场仍具有普遍向上的心理预期，卖方市场的格局仍将持续。“在房地产卖方市场仍将持续一段时间的态势下，开发商仍处强势，他们有能力，也有社会资本和公关手段，去规避种种价格限制。”周泰甫告诉记者。

“如何规避很简单，开发商会把备案价格拉高，政府不可能对备案价格进行核准，也不可能作最高限价，这样，真正销售的时候可以打折，也为以后留出了涨价空间。市场上已经有很多这样的操作手法。”汤辉说。

确实，据上海市房管局市场监管处一工作人员透露，对开发商报房管局备案的价格信息，房管局仅负责登录，并不负责审核。

即便开发商确实报价偏低，想涨价，“他们也有足够的公关手段缩短报备周期。”周泰甫说。“掌握着庞大经济与社会资源的开发商，相信总能水来土掩，兵来将挡。这拨政策效果如何，他们也在观望。”

对一次性推出所有房源的规定，也有规避的空间。“一批房源拿到销售许可证，但开发商完全可以分批次推出，目前并没有一个部门认真监管。”汤辉说。

事实上，开发商捂盘行为确有显现。陆骑麟告诉记者，3月中旬举行的上海房展会，规模相比去年大幅缩水，多家知名开发商缺席，并且整个房展会充斥着大量外地甚至境外房产项目，本地参展项目大大少于以往，且优惠幅度有限。“不久前因少量多批而被曝光的金榜逸家依然我行我素，预售证上仅有20套房源。”

订立虚假订购合同，也是常用的规避手法。“有很多楼盘，号称当天开盘卖了多少，其实很多是订金合同，而订金撤销很方便。”陆骑麟称。

即便是在“网上房地产”上公示的楼盘的销售状态，据张宏伟观察，也并不完全是真实的。“有的标着已认购，但后来又撤销了。”

“政策执行到位最好的办法是把工作做细，彻底公开。开发商申请预售的到底是哪些房源，每套详细介绍、价格，总共销售多少都在网上备案。同时再设立一个举报电话，如果消费者发现不实信息可以举报。”汤辉表示。“信息彻底公开，就能接受市场监督，购房者的监督，这比有关部门来监督要有效得多。”陆骑麟也认为。