万汇楼57年回本 保障房1.3万亿融资求解
在万科保障房试验碰壁的面前，保障房建设是否会再次陷入“资金短缺”困境？
本报记者 明鹏 实习生 蒋丽丽 发自广州
57年才可以收回成本。
“充斥着理想主义的商人项目”的万汇楼碰到了现实的难题。
而在3年前，万科企业股份有限公司在进行这项廉租房的试验时，坚信为中低收入人群盖房子也可以赚钱，还可以很好履行开发商的企业公民社会责任。
在现实面前，万科总裁郁亮不得已发出一声感慨：还没有找到靠保障房赚钱的方法。
在万科保障房试验碰壁的面前，保障房建设是否会再次陷入“资金短缺”的困境之中？今年建设1000万套保障性安居工程建设所需的近1.3万亿元资金从哪里来？
虽然，今年3月9日，住建部副部长齐骥对1.3万亿元资金进行初步分解，今年将吸引8000亿社会资金进入保障房建设领域，其中，地产商被寄予厚望。然而在不赚钱的困境下，能让8000亿社会资本踊跃进入保障房建设领域吗？
暂无有效盈利模式
广佛交界处，金沙洲，久负盛名的万汇楼坐落于此。
作为全国首个企业参与保障房建设的项目，万汇楼的意义，不仅在于给现行住房制度下的内外夹心层提供一个安居之所，更在于通过这一试验探索保障房模式，思索其中可取与不妥之处。
按照业主方万科的计划，万汇楼项目3年的试验期于今年7月即将到期。问题是，这种“民间廉租”模式会否成为日后保障房建设的“样板”？
万汇楼是一栋围合式的外圆内方的建筑，位于广州万科四季花园南隅，项目占地9000平方米，建筑面积1.2万平方米，容积率1.3。万汇楼有282间普通公寓及集体宿舍，以35平方米的小户型一房一厅、二房一厅为主，整体出租率在90%以上。
时代周报记者从万汇楼管理处了解到，万汇楼的租金为400—650元/月，申请入住的租户需满足“月收入2600元以下，且无房无车”。与政府廉租房最大的区别是，万汇楼的住户都很年轻，主要是大学以上学历，在广州及周边工作的非广州户籍的外来务工人员，这一群体往往不符合广州市廉租房的申请条件、又无力购房。
然而，万汇楼的租户月收入超过了2600元的标准。对此，广州万科方面向时代周报记者解释，会要求租户签订承诺书，承诺自己符合申请标准，并附上单位开出的收入证明。就此而言，这一程序不同于2008年万科所设想的：通过税务部门了解租户的收支水平及变化，对于不符合标准的租户，定期“请”出万汇楼。
实际上，万汇楼租户搬迁的原因并非因为月收入超标，或者是因为工作调动，或者是因为买房了。
万科何尝不想确保每间房都提供给符合标准的租户，但是难题也摆在面前，作为企业，是难以通过税务或银行系统去检测租户的收入水平的。
同样让万科为难的，还有成本的回收。据广州万科相关人士向时代周报记者介绍，万汇楼的管理人员已精简至6人，但每月租金收入扣除管理运营费用后的利润仅为5万余元。包括土地价款1166万元在内的总投资为4624万元，其中1500万元是万科的“企业公民社会责任”的专项费用，其余3124万元成本需要57年才可以收回。若以万汇楼的经营模式，大多数开发商只能对保障性住房望而却步。
万科总裁郁亮近日也坦言保障房建设缺乏制度建设，暂时还没有看到有效的盈利模式，“政府过去承诺会按保障房核定成本的3%-5%，向开发商支付利润，但成本的具体核定方法至今并不清楚。”
1.3万亿融资难题
在暂时没有有效的盈利模式的情况下，保障房的融资难题如何解决？
按照住建部的计划，2011年要建设1000万套保障房，其中有350万套是棚户区改造，其余的650万套真正属于保障房范围。这650万套保障房的建设合计需要资金1.3万亿，中央和各个地方政府预计投入5000亿，剩下的8000亿的资金缺口则需社会资金的介入。
“中国2010年的固定资产投资总规模达到了27万亿元，2011年应该超过30万亿元，在其中分出1.3万亿元应该不是难题。”中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立同时也向时代周报记者强调，保障性住房的症结在于，调动地方政府的积极性。
在中央的主导下，未来几年保障房放量供应之势已然明确，地方政府也一改往日推诿搪塞之态：先是四川省签下了保障房建设的“军令状”，今年要建设保障房22万套；江苏省政府近日也下发“任务分解方案”文件，计划新增公共租赁住房、廉租房15万套、经适房6万套，并给下属13市“派发”任务；广东省深圳市政府也在《深圳市住房保障发展规划（2011-2015）》中提及，未来5年将投资715亿元建设保障房。
保障房建设涉及资金巨大，肯定不能完全依靠各级政府，要多方面筹集资金，动员民间资本共同来做。然在3月18日广东省房地产市场景气分析会上，某商业银行地产金融事业部的负责人声称，由于贷款规模有限、信贷市场供不应求，商业银行为了盈利必然会追逐利润较高的项目，而保障房贷款不仅风险大，且综合定价难以令人满意，银行对此兴趣不大。此外，银监会近期也发文规定，“仅允许（融资平台贷款）在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增贷款”。
事实上，银行对于保障房建设的保守态度，透过瑞银证券的数据就可见一斑：2010年，工商银行、交通银行、建设银行、国家开发银行发放保障性住房开发贷款的年末余额就分别高达144亿、173亿、113亿和878亿元。
与银行的保守相比，保险资金对参与保障房显示了较浓的兴趣。全国政协委员、中国平安集团董事长马明哲认为，保险资金具有规模大、周期长、资金来源稳定等特点，非常适合参与保障房投资和建设。3月9日，中国太保已率先试水第一单，其设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过了保监会的备案。此外，中国人寿也透露已与北京、重庆等地签订了投资保障房的合作意向。
与此同时，住房公积金、信托等资金也均投身于保障房建设。早在2010年8月，北京、天津、重庆等28个城市被确定为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市。信托方面据统计，2011年前两个月，投资于有保障房性质的信托计划已发行了4款，算上近期全国社保基金牵头的“南京方案”，信托资金投身保障房建设的规模预计可达58.9亿元，较去年全年的投资规模10.8亿元增长545%。
然而，这些资金相对于8000亿元的缺口来说，可谓是杯水车薪。
谨防政府喧宾夺主
北京市社会科学院经济研究所副所长赵宏在接受时代周报记者采访时表示，保障房的建设可以稳定社会和市场，低收入的人群能够解决住房问题，有利于社会的安定和谐，这也能为商品房市场提供一个稳定的环境。“从而实现保障房市场、商品房市场双轨制发展。”
“保障归保障，市场归市场”的思路早就有了，然而保障房迟迟未竣工、官员将经适房建在海南岛上、限价房项目大面积空置的现象时有发生。2011年规划的1000万套保障房如何合理分配？在信息不透明的现状下，如何避免权力寻租？在保障房市场尝到甜头的政府，会否在房地产市场上“赖着不走”？这都是亟待进一步解决、或即将出现的问题。
上世纪90年代，中国福利房政策是将国家或集体公有住宅，以极其低廉的价格贱卖给国家机关及企事业单位的工作人员，实质上是对有“单位”者的一种制度性的利益输送。近期，企业利用自有土地建设保障性住房，被再次提到议程。
在2010年广州市保障性住房土地计划表上，有4宗国有企业用地。广州住保办对此声称，和企业合作开发建设保障房是大势所趋，既可解决企业低收入职工的住房需求，又可加快保障房建设进度，是政府和企业双赢。然而，市场人士担忧，在没有细致到位的监管并辅以必要的严刑峻法的情况下，保障性住房项目会变相成为一些有实力和资源的国有企业和事业单位的“福利分房”，导致有限的公共资源向特权阶层、既得利益者阶层不公平流动。
“广州通过国企提供用地合作建设保障房的方式符合中央的精神，但也容易令人产生会否成为企业福利分房制度复辟的疑虑。”广州大学房地产研究所所长陈琳在接受时代周报记者采访时表示，除了要严格保障这些项目建设的房源确实提供给符合规定的困难职工外，还要严格执行经济适用房的户型面积标准，在审核上更为严格。
避免寻租之余，还得防止政府在住房市场上“喧宾夺主”，过分强调保障的功能，而忽略了市场本身的作用。保障房市场的特点在于，从规划、拿地、产品设计、售价到成本核算，处处都有政府的影子。“保障房建设是政府给人民的承诺，整个过程的操作应该由政府去把控，由政府交给开发商去建造，而开发商只是一个受托人的角色。”中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心如是向时代周报记者描述政府在保障房建设中的重要作用。
就此，业内人士担忧：若政府发现从保障房建设中有利可图，且对此方式形成依赖，长期“扎根”于房地产市场，在极端状态下可能会引发商品房市场的衰退或缺失，开发商彻底沦为住宅市场的配角，住房供应不足的现象或将再次上演，十几年的市场化改革的成果最终付诸东流。
——圆桌论坛——
开发商可与政府协商保障房利润
本报记者 明鹏 实习生 蒋丽丽 发自广州
今明两年各建1000万套，5年内建设3600万套保障房的宏伟计划，在不断刺激着人们的神经。
曾参与过1998年房地产市场化改革方案制定的中国银行首席经济学家曹远征认为，目前的政策是在搭建一个全新的市场框架，1000万套保障房是这个计划的关键。
保障房狂飙的背后，隐含着制度性的变革。保障房产品供给结构应该如何设计？如何刺激和调动社会资金参与保障房建设？房地产市场天平的另一端—商品住房市场，在保障房市场获得诸多青睐之后，该何去何从？
双轨制正在形成
时代周报：按照中央的要求，今后5年，我国将新建保障性住房3600万套，建成后的市场覆盖率达到20%。这会对房地产市场，尤其是商品住宅市场带来什么影响？
曹远征：房地产市场正经历着自市场化改革以来最为深刻的变局，目前决策层大幅度地推进保障房，是在搭建一个全新的市场框架，最终目的是改变房地产市场格局，确保人民的住房需求。此外，保障房市场与商品房市场正在形成双轨制，两者之间存在价差，就会带来摩擦和寻租空间。然而经济改革不能一蹴而就，只能采取渐进的方式，短时间的寻租，或是改革突破必须要付出的成本。
王珏林：国八条已经明确规定，今年商品房的用地不低于前两年的平均用地。商品房的消费群体和保障房的对象是不一样的。从这两点看出土地没减少，消费没减少，所以对商品房市场的影响还是有限的。
张汉亚：从长期来说，保障房的建设降低了人们买房的积极性，缓解了现在房子供不应求的状况，更多的人去租房，可能会导致商品房的价格下跌。对商品房市场的冲击是有的，但由于中国人传统的购房意念，影响不会太大。
袁钢明：咱们国家还有很多人没有住上房子，所以我们大力支持保障房，但是保障房有一个缺点，很大程度需要政府的支持，相比商品房市场而言，缺乏活力和可持续性。发展保障房市场的同时，也不能忽视商品房市场的作用。
土地资源不是问题
时代周报：用于建造保障的土地资源是否充沛？
曹远征：既然政府决定去建造1000万套保障房，土地资源应该是充沛的。分配建设的形式应该也是多种多样的。
张汉亚：可以说不存在土地方面的问题，中国每年都有很多的土地资源浪费，况且保障性住房所需的土地并不是很多。土地应该由各个地方政府去提供，这样来衡量各个地方政府的积极性和能力。开发商可以以多种形式来参与其中，我建议能够建一批高档白领住房，这样可以满足一些白领不想买房的需求，成本回收也快，可以带动各方参与其中的积极性。
王珏林：保障房建设的核心难题，算起来无非是土地、资金和后期管理。刚开始建设的时候是土地问题，但这个好解决，城中村、旧工厂改造都可以为保障房建设提供土地资源。真正关键的是资金到位，目前阶段，各级政府投入的资金有限，社会资本又还没真正大量进入，没有钱没法开建、或会导致半途停工。
保障房盈利要适度
时代周报：在保障性住房建设当中，政府、开发商以及其他社会力量在其中扮演着什么样的角色？如何刺激和调动社会资金参与保障性住房建设？
王珏林：资金确实是最困难的事情。各地应根据自身情况去筹集资金，可以动员企业和一些投资公司参与进去，BOT模式等多种社会资源可以整合利用。根据各地不同的情况，无论采用什么方法，只要能将保障房建成就行。企业参与，肯定要保证一定的利润，保障房的利润，开发商可以开出自己的条件，只要这样的条件在政府财政的承受范围之内就可以。此外，就住房公积金进入保障房建设而言，是利用增收部分用于保障房建设。老百姓住房公积金贷款是不受影响的，所用的只是公积金中增值的部分。住房公积金就是为了解决住房分配市场化以后所遇到的问题，所以将住房公积金的增值部分拿出来做保障房支持一些低收入人群，我认为这是合理的。
曹远征：政府在保障性住房建设中的责任是责无旁贷的，开发商参与其中无论是“承建”还是“代建”，我认为都是可行的。
袁钢明：保障房建设无论是政府还是开发商都要平稳地看待这个事情，不能试图从中牟取暴利。从保障房中赚钱无可厚非，这样才能保证保障性住房建设的可持续发展，但盈利要适度。
时代周报：两会期间不少地方政府官员都表示，公租房建设将是地方政府构建保障房体系的重点工作，保障房的建设比例应为“公租房和廉租房占60%，经济适用房占40%”。这样一个比例划分是否合理？
张汉亚：不存在合不合理的问题。目前这只是一个初步规划，具体建成怎么样一个比例还要根据各个地方政府的不同情况。
袁钢明：我认为这样的方式比较合理。公租房和廉价房是以租房的形式，能够切实满足年轻一代特别是农民工的需求。这样的一个分配体现了保障房的本质，解决人们的住房问题。公租房的成本不容易回收，这样有利于防止政府通过回收、转卖经济适用房的形式去赚取利益。
曹远征：公租房面临成本回收周期慢的问题，这不是纯粹的经济利益回收，而是财政核算的问题，这要区别开来看待。
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