拼接别墅零成交 中海吞“一房多证”苦果
一纸限购令让几年前为规避“70/90政策”钻空子弄巧成拙。
本报记者 姜燕 发自上海
一纸限购令让几年前为规避“70/90政策”而钻空子琢磨出“一房多证”的开发商尝到了“苦果”。
楼市的惨淡，迫使他们不得不将曾经拼接的大户型拆分来卖，与此同时，当初的部分投机客也被套牢，急成了热锅上的蚂蚁。
拼接别墅弄巧成拙
由中海地产开发的位于上海浦东周康板块的中海御景熙岸项目，去年11月28日正式开盘，分别为85套别墅和165套公寓。
此前，某房产机构人士曾向时代周报记者表示，这165套小户型公寓并不零卖，必须一次性打包购买三套。这些小户型公寓是为了规避70/90政策的产物。这些公寓房中间的隔墙可打通，每三套可以组成一个拼接别墅，即一个别墅三个房产证。网上房地产的数字也印证了这一说法，165套公寓并不是独立显示，而是显示为55个单元号，每个单元号有3套房子，每套面积在61.81平方米及81.46平方米不等，申报价格在25600元 -32000元/平方米。
日前，时代周报致电中海御景熙岸售楼处，工作人员表示，购房者可以选择单独购买上述其中某一楼层，也可以找父母子女等其他符合条件的家庭买下全部的3套，就可以让上述公寓重新变为“别墅”。
但中海御景熙岸相关负责人否认了此前必须打包销售的说法。他向时代周报记者表示，这些房源在报批规划时，就已经明确，每一套房屋必须单独成套，拥有独立的厨房和卫生间。“购房者可以根据自己的需要一次买一套，也可以一次买三套，这是客户的自由选择。现在无论什么户型，都是受到政府限购要求的，都是一套一套卖的。”
2月1日，上海出台了贯彻国八条的《实施意见》规定：上海市已有1套住房的上海市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非上海市户籍居民家庭，限购1套住房。对在上海市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非上海市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非上海市户籍居民家庭，暂停在上海市向其售房。
不仅如此，在贷款方面，上海也提出了相关措施，对居民家庭贷款购买第二套住房的，首付款比例不得低于60％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的停止发放贷款。
这意味着，如果不按照小户型公寓分拆销售的话，这种“一房多证”的拼接别墅只能滞销。限贷限购政策的出台，让中海御景熙岸顿时陷入了尴尬的境地。
拼合大户型或将绝迹
网上房地产数据显示，自开盘以来，中海御景熙岸同期推出的一房一证的别墅几乎售罄，目前只剩下8套在售，但是上述的拼接别墅却只销售出了两栋（共6套），其中一栋是在1月12日成交的，一栋是在去年12月成交。每栋里面的3套房源基本都是同一时间成交，应该是购买人拼成别墅用途。在限购令出台后，这种可以拼接成别墅的房源一直零成交。
“普通刚需用户买房的话，一般不会考虑这种房源，虽然看似独立的一套，但它并不是真正意义上的普通公寓房。如果是一家老小买一个别墅，三户必须分别在自己和亲属名下，但由于贷款时认房又认贷，涉及到其他家庭的名额被抵用的问题，也会被认为是二套或三套房贷，购房贷款门槛提高，利率上浮，或者根本贷不出。如果将来做产权证的合并，无论是赠与或其他交易关系，都要缴纳不菲税费。如果买卖，则需交纳契税，房产证未满5年还要补交营业税，光税费就是一大笔支出。”一位业内人士指出。
目前，中海御景熙岸将于3月份推出约300套90平方米左右的公寓房，中海御景熙岸该负责人称，这些公寓房是完全不同的产品，但以后的产品中是否会有类似的由多套小户型项目拼合成的大户型产品，要看今后的规划定位。
大户型拆零卖
无独有偶，中海御景熙岸“一房多证”并非个案。中房信分析师薛建雄向时代周报表示，“早前，一些大的公司项目面对70/90政策，确实会有拼接户型的产生，就像华润橡树湾、朗庭上郡等，但是现在不算多了。”
所谓“70/90政策”，是指2006年5月，国家九部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
由于达不到目标要求的楼盘项目不批准预售，很多原建筑规划以大户型为主的中高档项目被打乱了销售节奏。一些开发商在委托建筑设计公司做方案时，会特别强调，房子按大户型设计，但必须用可以打开的分隔墙隔开，拆分成多个小户型，这样，在规划设计、建筑施工等前期阶段，并不存在违法违规行为，可以获得规划部门的审批，而且也为并套销售预留空间，只要打通两套或多套户型的分隔墙，就可以拼接成一个完整的大户型。因此，“一房多证”的对策从2007年开始频频出现在一些中高端楼盘中。
开发商们对于“一房多证”讳莫如深。目前，位于新江湾城板块的华润置地橡树湾橡府新推两种户型，R1户型为“两房两厅一卫+入户庭院”，面积88平方米，R2户型为“两房两厅一卫+双阳台”，面积88平方米。代理该楼盘的21世纪不动产某中介人员向时代周报记者确认，这两种户型是由大平层拆分而来，有两个产权证。但时代周报记者致电该售楼处时，工作人员却予以否认，并称可以拼接的房源早已卖完，目前推出的均是单独的公寓房，不能拼接。
同样，金地上海分公司推出的金地湾流域175平方米大平层，曾经公开宣称为创新型的拼接户型，有2张房产证，将购房者的契税由3%降到1%，该楼盘屡次推盘均热销。目前，该楼盘部分大平层的房源陆续在中介市场挂牌。
时代周报记者以看房的名义联系到一位急需转手的卖家，该卖家坦言，自己投资了多套房源，目前急需用钱，因此比市价直降100万元，只需付350万元，但必须一次性现金付款。虽然担心两个产权证比较难脱手，但其并没有分拆卖的意向。而一旁的中介则表示，“有不少人来问过这房子，但是有些人名下已经有房子了，所以两个产证就比较麻烦，现在这种房子不是特别好卖，我们手上这种房源也不多。但是，如果你家里其他人名下没有房子的话，可以用其他人的名义买，或者我们帮忙再想办法。”
汉宇地产董事总经理施宏睿向时代周报记者表示，“目前，可能100个楼盘中有2-3个盘是存在这种‘一房多证’现象的。前段时间大户型去货量慢，小户型去货量比较快，因此很多房源就拆开来卖，加上现在限购、限贷的影响，两个以上的产权证很难转手，必须要分拆才能去卖。但是有些房子仅仅为了规避政策，设计时还是倾向于并套卖，房屋缺少私密性，这种房子即使分拆开也很难卖动。如果一些投资者没有压力的话，可能等限购政策结束再卖，或者转售为租。”
“在限购令出台后，类似的‘一房多证’现象将会绝迹。开发商应该不会再大量地将小户型拼合成大户型。更多的开发商或将以送面积的方式来规避70/90政策和现在的房产税。”薛建雄说。
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