加码高端项目 万科冲刺3000亿

4年前宣布不拿“地王”的万科，转而在项目收购上高调起来，相继在京深穗出手。

本报记者 明鹏 实习生 蒋丽丽 发自广州

4年前宣布不拿“地王”的万科企业股份有限公司（000002，SZ），转而在项目收购上高调起来。继收购北京赢嘉中心（B座）、深圳万科红等项目之后，万科又计划将位于广州番禺的一别墅项目新光城市花园招至麾下。

新光城市花园位于广州市番禺区，紧邻广州雅居乐和江山帝景两大名盘，目前已经开发到第三期。引业界关注的是：万科为何会看中这一别墅项目，其是否有意加码高端市场？对于新光城市花园剩余土地，万科有何规划？

2010年万科董事长王石称，10年以后也就是2020年，按10%的复合增长率推算，万科的销售额将增长到3000亿元。成功实现千亿梦想，奔跑在3000亿元道路上的万科，会将收购手法发扬光大吗？

新光城市花园三易其主

新光城市花园位于番禺区南村镇兴南大道，占地面积550亩，属华南板块目前规模最大的别墅社区。目前在售的第三期“纯墅133”占地180亩，为130余套的双拼、独栋别墅，是华南板块为数不多能将价格定在2万元/平方米以上的楼盘。前两期占地120亩，推出的150余套别墅均已售罄。

2月下旬，万科收购新光城市花园的消息被媒体争相披露，称“具体细节基本洽谈完毕，只待最后公布”。

然而万科高层的回复都是相当地一致。“不便往外透露”，万科董秘谭华杰、广州分公司总经理张海均以此口吻回复时代周报记者。在新光城市花园售楼部，时代周报记者了解到，原代理商合富辉煌的工作人员在年前已全部撤离，售楼工作已由万科人士接手。“按此情景，万科的入驻已是八九不离十。”世联地产首席技术官黎振伟如是向时代周报记者分析。

事实上，早在2010年6月，新光城市花园第三期开盘1个月后，万科就开始接触该项目，并成立专门的项目部，表现出非常浓烈的收购意向。

“该项目位于番禺新城的核心区，对面既是规划中的万博会议中心；华南板块作为广州大型的居住区域，居住氛围日益成熟。”广州万科新光城市花园项目负责人张经理向时代周报记者确认，万科的确有意收购该项目，但任何进展将以公告形式发布。

从售楼部沙盘效果图得知，在剩余的250亩土地上，除了将修建25栋洋楼之外，大型商场、诊所、小学等配套也在规划当中。“这些项目将由万科来完成，届时可能会启用一个新的案名。”售楼部一位王经理透露。

之前有媒体透露，万科将从世纪新光房地产开发有限公司（以下简称新光地产）手上取得该项目。事实上，目前该项目的控股股东为世界华人基金，新光地产仅是该项目的参股股东，万科是从两者手中获此项目。

一位接触过该项目的业内人士向时代周报记者透露，2000年，番禺向信房地产有限公司 （以下简称向信地产）以协议拿地的方式从番禺政府手中拿得此地。该地在开工后不久便处于闲置状态。

2006年，新光地产全资收购了向信地产。该项目得以重启，并命名为“新光城市花园”，主打别墅产品。2008年上半年，第一期80多套别墅入市，不幸时逢金融危机，房地产市场转冷。新光地产在珠海的旧城改造项目新光·御景山又急需资金。迫不得已，2008年底，新光地产把该项目绝大部分股权转手给世界华人基金。

2010年底，世界华人基金和新光地产均有意把手中所持新光城市花园股权卖给万科，目前已进入最后的洽谈阶段。“一买一卖，世界华人基金和新光地产均实现了翻倍的利润增长。”

将收购进行到底

据了解，新光城市花园将是万科在广州收购的第4个项目。之前，万科收购了南沙08NJY—1地块、位于花都银湖湾的圣普拉多项目、新恒基集团旗下烂尾6年之久的项目新恒基御品。万科在广州市场大举收购的背后却是一个尴尬的现实：最近两年，万科在广州土地拍卖会上，却少有斩获：2010年11月份，万科中标萝岗地块；再上一次，就要追溯到2009年7月份，万科中标金沙洲地块。

合富辉煌首席分析师黎文江在接受时代周报记者采访时称：“在广州土地储备面积并不多的万科，近年来在广州招、拍、挂市场上鲜有收获，收购成为万科获取土地的重要途径。”

将视线扩展到全国市场，自2005年开始，有关万科收购公司、项目或股权的消息就层出不穷。

2005年以18.57亿元的代价收购浙江南都地产，是万科实施收购战略的标志性事件，也是迄今为止最大的一笔收购。万科凭借此举一次性在长三角获取了约269万平方米的项目资源，初步形成了珠三角、长三角、环渤海地区的全国布局。万科董事长王石曾对媒体表示，这是一桩划算的收购，将给万科带来一批批的合作机会。

尝到收购的甜头后，万科多次采取收购的方式进行扩张。据公开资料显示：2005年，万科收购了13家公司；2006-2009年，万科分别收购了22家、27家、18家、27家公司。进入2010年，万科将收购的手法发挥到极致，2010年的中报显示，在2010年上半年，万科共收购了17家公司，平均每10天就收购一家地产公司。

2005年至今，在全国范围内，万科已耗资上百亿元完成上百起收购。谭华杰向时代周报记者表示，通过并购、合作来扩大业务，对万科有诸多好处：一是利用现有有限资源运营更多项目，提升开发能力的掌握程度；二是进入更多的二三线城市，涉及更多的产品线，分散经营风险；三是收购成品项目或成熟土地，节省开发时间成本；四是输出自己的品牌和管理，在合作项目中收取项目管理费，借此提高投资回报率。

从财务数据上来看，万科的收购战略取得的成绩不错。2010年，万科实现销售额1026亿元，是2005年的7.4倍，占全国商品住宅成交额的比例也由0.94%提升到2.5%。2010年，万科的总资产为1879亿，是2005年的8.2倍。不过在资产负债率方面，万科略有提高，由2005年的61.1%上升为2010年的73.7%。

增量不少来自高端住宅

值得业界关注的是，万科此次收购的番禺项目，很大部分比例是别墅产品。黎文江向时代周报记者表示：“万科在广州市场少有别墅产品，此举刚好可以形成补充。”业内人士就此猜测，一直号称做普通住宅的万科，会否已经悄悄调整，在后续产品储备上，加大高端产品的比例？

“为弥补产品利润率偏低的事实，万科很有必要做一些利润高、回报丰厚的高端项目”，黎振伟向时代周报记者表示，另一方面，万科土地储备居于恒大、绿地、碧桂园等竞争对手之后，其想要继续实现销售业绩的领先，就不能只做中端产品，一定要做一些高端项目。在2010年万科业绩推介会上，万科总裁郁亮就曾表示，2009年最好卖的就是高端房。万科内部人士向时代周报记者透露，2010年，万科的业绩实现70%的增长，其中不少增量是来自高端住宅。

事实上，万科布局高端地产版图正在形成。近年来，万科推出的高端住宅有上海蓝山、深圳天琴湾、北京公园5号、广州的兰乔圣菲等。就产品比例来看，万科还是坚持中小户型普通住宅为主的主流产品定位。据公告，2011年1月，万科2010年销量中144平方米以下户型占比高达88%。

在万科内部，以土地位置及产品品质为依据，将产品分为四类：城市住宅（金色系列）、城郊住宅（城花系列）、郊区住宅（四季系列）、高端住宅。很多市场人士将万科的别墅项目或以金域蓝湾命名的楼盘均看做豪宅，但在万科眼里，只有类似天琴湾这样20多万/平方米的楼盘，才被视为高档住宅，至于别墅，不一定算，而颇具名气的金域蓝湾系列，只能算入金色系列。

高端住宅利润丰厚，面临市场调控的风险也不小。黎振伟向时代周报记者表示，相对于普通住宅，高端住宅更容易受到冲击。进入2011年后，国内一线城市均出台严格的限购令，而高端住宅的购买者大多是多次置业人群或者是投资客，很容易成为调控政策打击的重点对象。

不过，万科似乎已经为此做好了准备。“会根据市场做及时的调整，若市场情况不好，会放缓高端住宅的推盘节奏。”万科内部人士向时代周报记者透露。

本网站上的内容（包括但不限于文字、图片及音视频），除转载外，均为时代在线版权所有，未经书面协议授权，禁止转载、链接、转贴或以其他 方式使用。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用，请联系本网站丁先生：news@time-weekly.com