连片拿地 雅居乐曲线开发大盘
本报记者 肖素吟 发自广州
国土资源部的一项规定，并没有使大盘开发绝迹江湖。国土部规定对商品住宅用地的宗地出让面积给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷。但是这项政策显然没有难住地产开发商。
只要已有项目周边有土地拍卖，他们都是尽可能地拿下，实现对一个区域的土地相对垄断，最终达到连片开发的目的。2011年伊始，雅居乐就在广东佛山和陕西西安两地原有项目周边吃下多个项目，上演其“围小城为造大城”的好戏。
围小城为造大城
2005年的某日，在海南陵水县东部沿海的上空，一架直升机环岛而飞，轰隆声不绝，在12公里的海岸线上久久回荡。
当陈卓林从直升机上俯身鸟瞰时，不无惊叹地发现，自己竟无法将这片2万余亩的背靠群山而怀抱大海的清水湾尽收眼底。其实，这不过是雅居乐大盘开发的一个缩影。
即使在昔日，于华南一隅，不仅有着占地7500亩的祈福新邨、还有占地4500亩的广州雅居乐花园以及占地4000亩的锦绣香江……在那个硝烟弥漫的大盘时代中，雅居乐是撬动华南板块的弄潮儿之一。
雅居乐花园开发初战告捷之后，雅居乐顺势拿下多幅大盘土地：1.6万亩的惠州雅居乐白鹭湖、4000余亩的中山凯茵新城、2800余亩的成都雅居乐花园、1000余亩的雅居乐剑桥郡等。
然而，国土部严控大宗土地出让，使得雅居乐等开发商想要一次性吃下大片土地的愿望变得很难实现。
2009年11月16日，国土资源部印发了《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20万平方米，即近300亩；中等城市14万平方米；小城市（镇）7万平方米。
“化整为零，将一些大地块分割出让，主要是为了避免大开发商高价抢地、中小开发商没有机会拿地的情况。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江对时代周报记者如是表示。
不过，雅居乐的造城之路却并未因此戛然而止。
2011年1月31日，雅居乐夺得西安市长安区大学城苇郭大道北侧一幅地块，与该地块相邻的就是雅居乐于该区的另一个住宅项目西安雅居乐花园。
1月21日，雅居乐购得佛山市三水区高丰村一幅商住地块的土地使用权，该地块恰与雅居乐于1月13日和2010年10月31日购得的两幅高丰村地块相连。这三个地块将合并发展为一个项目，占地近37万平方米。
这并非特例，2010年12月3日，雅居乐取得佛山市中心禅城区一幅地块，与佛山雅居乐花园相邻。2010年9月17日，雅居乐取得中山市五桂山桂南村一幅商业住宅地块，该地块恰是与中山雅居乐御龙山项目相连的地块。而在花都，雅居乐“围小城为造大城”迹象表现得更为明显。
2010年12月22日，雅居乐将花都两幅地块纳入囊中，占地13万平方米。
值得注意的是，3年之前，雅居乐就已囊括与之相连的花都107国道A、B、C、E四幅住宅地块。时隔两年之后，雅居乐再斩获花都107国道D地块。这样，雅居乐在花都一共拿下5幅相连的地块，累计占地面积高达34万平方米，都用于开发花都雅居乐花园。如果再加上去年新拿的两幅地块，7幅地块占地面积共近47万平方米，约705亩。
另一种模式开发大盘
围棋十诀之“动则相应”（即全局在胸而落子前后呼应）是雅居乐围城造势的最佳注脚。
“雅居乐做大项目比较有经验。这是雅居乐一贯的发展模式。尤其是在规划上，大项目比较好做。比如，雅居乐位于三水的几幅地块几乎都是相连的，基本上组成一个大项目了，”雅居乐内部人士接受时代周报记者采访时如是表示，“雅居乐的主要策略基本上是，在原有项目的周边拿地，通过资源共享，降低开发成本。”
她表示，“雅居乐还可以选择另一种模式来开发大盘：通过在原有项目周边拿地，做另一种形式的大盘。”
“国土局规定现在出让最多是20万平方米。但是如果都是由特定开发商连续拿下相邻的地块的话，这些土地就可以变相地成为大盘，其实地块还是连接在一起，只不过是相当于分期拿地、分期开发。”黎文江如是说。
“对于擅长大盘开发的开发商来说，连片拿地是利大于弊的。”经纬行研究中心经理朱欣苑对时代周报记者表示。
朱欣苑同时指出，“在与不同开发商竞争拿地的过程中，楼面地价可能会被抬高。在某种程度上，就像地王带动周边房价上升一样，不排除会出现高楼面地价抬高原有项目房价的情况。”
掌握区域定价权
“雅居乐的策略一直以来都没有很大的变化，首先是在原有项目的周边寻找土地，如果合适的话肯定拿下。”雅居乐内部人士对时代周报记者表示。
在非大盘云集的板块上，雅居乐片区集结无疑将形成该局部区域内的相对垄断。
“这将垄断某一区域的价格。也就是说，这一价格是该区域的指标性价格。”黎文江对此表示。
朱欣苑则进一步表示，“关于对楼价的影响，如果能够形成一个局部区域的垄断，在价格上的主导权更大，至少跟它能够进行同类竞争的项目不会出现在该板块中。”
以花都雅居乐花园为例。据时代周报记者统计，花都雅居乐花园5幅地块的楼面地价均价约为1792元/平方米，而根据广州房地产交易官方网站阳光家缘的数据，截至2月14日，花都雅居乐花园的平均售价已达到7276元/平方米，其利润可见一斑。
实际上，雅居乐连片拿地的大盘进行时，既是偶然，也是必然。更甚的是，大行其道者，并非只此一家。
坊间有人称：“富力独霸珠江新城、保利地产称雄琶洲经济圈、城建集团独揽大学城区域、雅居乐垄断花都107国道。”
“对于开发商来说，连片开发带来了施工便利、规划便利，在统筹规划上比较完善些。作为政府来说，比较支持这种模式。”黎文江补充道。
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