海外圈钱275亿 华南五虎囤积冬粮

本报记者 肖素吟 发自广州

提前备好冬粮的人不会挨饿。

可能是预知即将到来的资金压力，2月7日，碧桂园宣布计划发行7年期优先票据，而此前，恒大地产、合生创展等地产开发商也纷纷在海外市场上高息融资，提前准备好过冬的棉衣。

据初步统计，今年以来，房地产开发商海外发债总额已达275亿元，相当于去年全年的4成。

在新“国八条”突袭的大背景下，地产商再度掀起海外融资的高潮，较之2010年，这股热潮或许将来得更加凶猛。

融资节奏提前

“乍暖还寒时节，最难将息。”这或许是楼市目前的真实写照。

2011年伊始，众多开发商首月销售业绩已是骄人：万科实现销售金额201.0亿元，同比增长220.8%；中海地实现41亿港元，同比增长241.4%；世贸房地产实现31.16亿元，同比增长22%；富力地产实现28.42亿元，同比增长28.42。

然而与1月旺销形成鲜明对比的是，各地楼市在春节期间却是成交清淡，甚至录得“零成交”的尴尬纪录。

新“国八条对交投的影响是比较明显的。所以，我们预期2月份，房地产开发商的销售业绩将有明显的变动。”国泰君安房地产行业分析师邓京晶接受时代周报记者采访时如是表示。

如此一来，倘若销售持续滞缓，开发商即将面临的资金压力可想而知。事实上，在新“国八条”的号角吹响之前，握有海外资本市场入场券的开发商早已枕戈待旦，尤其是以恒大、碧桂园、合生创展、富力地产、雅居乐为代表的“华南五虎”。

1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，共计融资92.5亿。17日，合生创展宣布拟发行票据3亿美元的优先票据，利率为11.5%。同日，雅居乐与渣打银行(香港)有限公司订立信贷协议，将获得15.5亿元港币的定期信贷。

碧桂园亦不甘落后。2月7日，碧桂园宣布计划发行7年期优先票据，具体募集金额以及票面利息将视市场行情及投资者兴趣再行确定。至于富力地产，目前负债率已然超过100%，海外发债融资之举或许亦是可预期的。

根据苏格兰皇家银行于2月8日所发表的报告，假设碧桂园的发债规模按其上一次（即去年8月）发行的4亿美元计算，则今年以来，房地产开发商海外发债总额达275亿元。

实际上，碧桂园发债规模或许高于4亿美元。不难发现，较之2010年，开发商融资节奏明显加快。其中，仅恒大地产年初发债规模已达到恒大地产于2010年1月和4月分别发债的规模总和。

“从全年来看，今年上半年是在香港上市的房地产开发商融资比较好的时间窗口。相比之下，下半年，比较大的可能性房地产开发商融资规模与上半年相比或是持平或是减少。一旦市场出现了调整，即使是比较轻微的调整，融资难度也将再度攀高。”邓京晶如是说。

资金起码短缺30%以上

那么，“华南五虎”究竟为何抢先在海外融资？

其实，上述开发商都有自己的隐忧，其中尤以销售预期和土地款压力为甚。

值得注意的是，即使调控在即，华南虎还是纷纷调高2011年的销售目标，舆论对此评价为“无惧调控”。

碧桂园将2011年的销售目标由2010年300亿元销售额提高为400亿元，恒大由504亿元提高到700亿元，富力由322.46亿元提高到360亿元。然而，上述分析师对此却颇有微词。

“就销售情况而言，我们预测2011年整体销售情况：第一，不太可能维持2010年的增速；第二，销售价格以及成交量下滑的可能性比较大，尤其是成交量下滑幅度可能比较明显。我们预测，2011年全年成交量下滑将达到20%左右，均价将小幅下滑5%-10%左右。”邓京晶如是表示。

广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文对此补充道，“对比去年的调控环境，今年的调控影响更加强烈，调控面更广。比如限购，之前是限购十几个城市，这次是几乎所有省会城市都开始限购。如果都有细则，并在2月份公布，整个市场成交都将萎缩，那么开发商资金起码短缺30%以上。”

除了资金回笼压力，巨额土地款的压力同样令人忧虑。

尤其是恒大地产，自2010年下半年以来大幅融资和加速扩张，攻城略地的节奏明显提高，随之而来的是土地款的偿付压力。

1月10日，恒大地产发布公告，称其土地储备已经达到9600万平方米。根据恒大地产2009年年报，其土地储备为4600万平方米。不难计算，去年一年之间，恒大地产土地储备徒增5000万平方米。

然而，恒大地产的野心远不如此。与恒大地产一样，碧桂园同样面临着资金压力。碧桂园公告表示，所募得款项将主要为新增房地产项目提供资金，尤其是为省外房地产开发项目提供资金。

“碧桂园今年会异常严峻，如果转型不成功的话可能会出现2008年资金流绷紧的情况。”国元证券分析师李兢对时代周报记者表示道。

行业面临重新洗牌

“现在，开发商大多数赶紧融资的目的主要是在于调整土地储备的结构。”李兢补充道。

那么，2011年第一轮融资潮提前登陆，究竟是为了防止销售回笼不足而储备资金，解决危机，还是可以利用资金寻求扩张机会？

“一方面，做好现金储备；另一方面，融资后拿地，寻求扩张机会”， 李兢表示，调控的最后结果，有可能是行业重新洗牌的开始，开发商的数量将从2万多家缩减为1万多家，那么开发商的市场份额也将随之扩大，所以在此背景下，对有实力的开发商来说是利好的。

根据苏格兰皇家银行于2月8日发表的报告统计，在中国，25家主要房地产商合计的市场占有率由2008年的8.1%，增至2010年的15.3%。

“这次调控可能是更显示内功的时候。在调控期间，第一，能够获得优质资源和扩张的机遇，第二，能够出现低成本兼并收购的机会，第三，目前的策略决策可能决定了未来的走势。”李兢如是说。

那么，新一轮调控无疑将考验着这群资本弄潮儿。

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