• 调控加码 碧桂园高息举债保增长

    地产 > | Time Weekly - 2011-02-17 03:07:50
  • [摘要] 在一系列宏调政策大背景下,内地房企掀起了海外融资潮。

    在2月1日公布业绩的一个星期后,碧桂园便向投资者公布了新一轮融资计划。 / 本报记者 邝阳升 摄

    本报记者 陈无诤 发自广州 香港

    莫斌端坐台上,平静的脸上看不出任何迹象。2月1日,香港四季酒店,这位新上任不久的碧桂园(02007.HK)总裁公布全年业绩:2010年全年共实现合同销售金额约329亿元。

    尽管是楼市调控政策不断加码,碧桂园仍将今年销售目标锁定430亿元,继续保持30%的增长速度。在一系列宏调政策大背景下,内地对房企的融资通道已被堵死,近期在港上市的内地房企也未雨绸缪,纷纷掀起了融资潮,向海外发行优先票据、债券以及与各大银行签订信贷协议等,以缓解日益绷紧的资金链。

    春节鞭炮声未消,2月8日晚,央行忽然宣布加息25个基点。加上春节前的新“国八条”以及沪渝房地产试点的推出,2011年开发商一开始就遭受三大重击。似乎未卜先知,碧桂园于加息前一天的2月7日公布,该公司有意发行7年期美元优先票据,并已获原则上批准让票据在新加坡上市。

    碧桂园有关负责人日前对时代周报记者声称,“发债所募得款项将为新增房地产项目提供资金,并做公司的一般用途。”在金元证券策略分析师吴煜看来,央行出其不意宣布加息,表明中国已进入加息周期,房地产将受到较大的冲击,这无疑对开发商的融资成本形成巨大压力。

    发债巩固流动资金

    仅仅在2月1日公布业绩的一个星期后,碧桂园便向投资者公布了新一轮融资计划,这是继恒大地产(03333.HK)之后,第二家抢在2011新年之际发债融资的开发商。

    以新债还旧债—可谓是碧桂园这一年多来的财务大计。不过,让碧桂园如此有底气或许来自其2010年不错的业绩。碧桂园称其多项数据均创下2007年上市以来的历史新高。

    2010年,碧桂园净利润率约16.6%,同比上升4.1个百分点,2010年底可动用现金约人民币81亿元,净借贷比率约48.4%。土地增值税拨备后毛利率约29.5%,同比增加4个百分点。

    2月7日,碧桂园发布公告称,计划发行7年期优先票据,具体募集金额以及票面利息将视市场行情及投资者兴趣再行确定。高盛(亚洲)以及摩根大通为拟定票据发行的联席全球协调人,高盛(亚洲)、摩根大通以及德意志银行为票据发行的联席账簿管理人。

    碧桂园有关负责人对时代周报记者表示,倘若票据能够成功发行,所得款项将用作为现有和新增房地产项目(包括建筑费及土地款)提供资金,并作为一般公司用途。董事会相信此次票据的发行能补充集团业务扩充计划所需要的资金,并将进一步巩固集团的流动资金状况,为集团提供长线资本。

    碧桂园有关负责人介绍,碧桂园大部分产品可在开工后6-8个月开始预售,开工后12-18个月完工及交付,集团还将进一步加强适应市场需求的产品创新及项目管理执行力,快速地推盘及提高预售认购比率,此等措施均有利于避免集团过分依赖外界项目融资渠道。

    碧桂园去年总收入约258亿元,同比上升约47%;确认收入的建筑面积约493万平方米,同比增长约41%,超额完成目标约12%。其中权益所有人应占利润约42.91亿元,同比上升约96%,销售额及净利均创历史最高水平。

    国泰君安房地产分析师孙建平对时代周报记者分析,对开发商而言,销量下滑对其资金链的影响更大。而更为严峻的是,从去年二季度起,开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已经是既成事实。

    由于今年楼市将因政策限制而受到诸多影响,不少开发商都持谨慎心态,碧桂园则提出销售增长30%的目标。对此碧桂园有关负责人表示,其项目大多数位于二、三线城市,而且整体房价较低,预计不会太多地受政策左右,而这也是碧桂园敢于融资加速扩张的主要筹码。

    穆迪分析,拟发行债券有助碧桂园度过内地银行信贷趋紧的环境,并改善其债务到期状况,因此给予此票据“Ba3”高级无抵押债务评级。集团已经增加境外无抵押贷款,境内贷款将维持在总资产约13%。不过,穆迪高级副总裁蔡承业表示,碧桂园逊于其他获Ba3评级的公司。

    数次发债并非缺钱

    这并非碧桂园一年多来的首次发债,就在2010年,碧桂园已实现了两次大规模融资。

    在2月1日召开的2010年度业绩发布会上,碧桂园高层介绍,集团成功于2010年4月发行5.5亿美元七年期优先票据,为6亿可换股债券进行再投资,亦于去年8月成功发行4亿五年期优先票据,至今已累计回购可换股债券本金总额69.78%。

    碧桂园有关负责人告诉时代周报记者,净借贷比率由2009年年底约52.7亿下降到2010年年底的48.4%,每股赢利约人民币25.89分,较去年同期上升约93%。

    据碧桂园2010年财报,截至2010年8月24日,碧桂园已累计回购可换股债券本金总额约54.15%。随后碧桂园于2010年9月14日、9月28日分别回购本金额为7500万元和6000万元人民币的可换股债券,并予以注销。余下未赎回债券的本金总额为13.036亿元人民币。

    今年1月25日,碧桂园宣布,以行使持有人权利赎回本金总额5.23亿元人民币的未赎回可换股债券,等同未赎回本金额约40.1%,赎回价约8900万美元(约6.94亿港元),公司将动用去年发行的优先票据所得款项净额支付。至此,碧桂园还剩本金7.81亿元人民币的未赎回债券。

    “碧桂园这种为了赎回旧债而采取发新债的融资方式在境外资本市场非常普遍。”观点地产网武瑾莹认为,这几次发债筹集资金的用途,都是为了回购碧桂园在2013年到期而目前尚未赎回的可换股债券,其余用于其现有或未来的房地产项目。

    “碧桂园几次发行债券,并非因为缺钱。”碧桂园投资者关系部主管刘嘉毅也表示,而是为了提前为2011年到期的可换股债券可能出现的赎回提早做好准备,这正体现出碧桂园在财务方面是非常审慎和慎重的态度。

    1月5日,碧桂园发布公告称,将修订与美林国际的股份掉期协议,原定于2013年2月22日到期的“对赌”协议,只有碧桂园有权提前终止,原定终止的前置条件作废;股份掉期最终价格的计算方法也有所改变。

    分析人士称,此次协议的修改表面上更为公平,碧桂园期望通过锁定对赌协议减少融资成本,但以碧桂园目前的股价来看,其所面临的回购成本上升也有很大风险。

    “很多银行已暗中停了房地产开发贷款。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇告诉时代周报记者,H股的地产公司选择先行发债,是为了提前充实现金流,开发商发行的海外债券中部分以美元结算,如果人民币进一步升值,开发商将享受货币升值带来的好处。

    加速省外新增项目

    “以前碧桂园的土地布局,主要是三、四线及二线城市城乡结合部,”标普分析师表示,从这两年来看,其土地策略太过超前。

    为此,碧桂园现在正逐步进行调整,目前在杭州、无锡的拿地就是新的尝试。去年11月25日,碧桂园11.4亿竞得杭州下沙住宅用地,楼面价约6196元/平方米。就在次日,碧桂园同样也以9.21亿拍得无锡高铁站居住用地,楼面价约2427元/平方米。

    但在业内人士看来,与前两年相比,碧桂园开发规模并未大幅增加,销售规模增长的同时,发债数额也越来越大,公司可动用的流动资金是增多了,却仍显得捉襟见肘。

    一位熟悉碧桂园开发模式的地产商人士表示,最大可能是碧桂园财务成本在大幅度增加,其拿地模式大多是从一级市场开始进入,前期所需资金增多,现在碧桂园每年公布的土地储备只保持在4000万平方米左右的规模。

    正是迫于资本市场的日益增加的压力,碧桂园已进入全面开拓高利润率产品线阶段。碧桂园去年在广东、广西、湖北、天津等区域推出大约15个全新项目,均获得较好市场业绩。

    2月1日,莫斌在业绩报告发布会上透露,公司现有项目中,约2/3位于广东省内,将来两三年内会逐步改变现有布局方式,使得广东省内和省外的项目数量持平。数据显示,碧桂园全国项目总数达84个,当中51个位于广东省,33个位于其他省份,省内外发展不均衡的状态,就如同一个跛足前行者。碧桂园的业绩如要有一个大的提升,必需在未来两年内,加速在广东省外新增项目。

    碧桂园有关负责人告诉时代周报记者,2011年,碧桂园将主要抓两个市场:度假市场和常住市场。其中全新高品质度假住宅项目,如位于深圳东,定位为“港深都会圈、国际滨海城”的度假型项目碧桂园•十里银滩;同时2008、2009年的大量土储将开发入市,广州、天津等地区的住宅项目仍将有大货量上市。

    “近日新开盘的佛山碧桂园城市花园,其酒店公寓产品被神秘豪客抢购一空,全部为整层购买的客户,是碧桂园豪宅转型的成功尝试。”上述碧桂园有关负责人表示。

    “是否进城还看市场需求,如果一线城市有优质地块也不排除会参与竞标。”在2月1日业绩发布会间隙,莫斌对时代周报记者表示,对于商业地产以后会尝试,目前有想法但不是碧桂园的优势,还处于研究阶段,一旦有合适的机会再进入。

相关文章: 更多关于调控 碧桂园 高息举债 的报道

  • ·岁末土地盛宴(2010-12-30)
  • ·地产调控风暴再来(2010-04-01)
  • ·国土部:拍地不再“价高者得”(2010-04-01)
  • ·住建部:调研楼市新政(2010-04-01)
  • ·双轨供房 二次房改重庆“打样”(2010-04-01)
  • ·楼市谜题:调控向何方 房价降不降(2010-08-26)
  • ·外资挑战调控:主动权在政府(2010-09-02)
  • ·调控博弈升级 政策“核武”出台?(2010-09-16)
  • ·对话天则经济研究所所长盛洪:“楼市调控只是权宜之计”(2010-09-16)
  • ·北京:或遇最大规模退房潮(2010-10-14)
  • 这里是黑龙江省鸡西市,一座与俄罗斯接壤的东北小城。浓烟发出的位置正是这座城市的火电厂所在地,这里距离市中心只有一公里左右。

    马云背后的“女神”终于走上前台,这位叫彭蕾的女人手上握有马云真正的王牌——她执掌阿里巴巴庞大的金融帝国浙江蚂蚁小微金融服务集团。

    在经历了火热的招商扩张之后,韩束自称已拥有10万人的微商代理团队。

    岁末年初,中国社会保障体系改革引入新话题:刚刚闭幕的中央经济工作会议表示,“降低社会保险费,研究精简归并‘五险一金’”,将成为2016年降低企业成本的重要突破口。

    北京户籍管理制度越来越严苛,但这扇门似乎并未严丝合缝。据记者了解,假结婚成了另一个进入北京的手段。

    中科院此次改革会大幅提升部分科研人员的薪资待遇,减少对项目经费的依赖度,鼓励科学家在鲜有关注的重大科学问题上开展合作。

    悬梁自尽,投资者用最极端方式要回了自己的血汗钱。大业担保,这家曾获舞钢市政府领导站台的投资公司,一度在当地融得1.5亿元巨资,却终究未能逃脱此前已屡屡在神州大地上演的民间集

    2015年12月25日,历经800余天筹备,由中国倡议、57国共同筹建的亚洲基础设施投资银行正式成立。

    2015年12月20日,在“万宝之争”硝烟尚未散去的时候,作为万科董事会主席,王石承认自己在万科的股权治理缺陷方面负有不可推卸的责任,他希望获得所有股东的支持。

    要不是事先留意,很难发现深圳北郊笔架山的银湖景区内,坐落着一家全国知名的社会智库。