追赶万科 龙湖“以偶像为敌”

本报记者 谭骥 发自广州

2010年是龙湖地产有限公司(00960.HK)上市后的第一年，龙湖的快速扩张已经使得其跻身于国内一线地产开发商的阵营。

除了业绩的大幅增长，在去年一年当中，龙湖地产完成了全国多个城市的布局，逐渐打破了以往重庆、成都、北京三大市场为主要收入来源的策略。这也使得2010年，龙湖地产实现快速增长。2010年达到333.2亿元，同比增长81.7%。2011年，龙湖地产的竞争对手将是曾经的偶像企业万科、保利等地产开发商。

5个新进入城市业绩超预期

依靠重庆、成都以及北京市场，龙湖地产能够保证销售收入的稳定。而同时，龙湖不断进入新的二三线城市。“集团超额三成完成全年销售目标，主要得益于新进入5个城市的业绩表现均超出预期。”龙湖集团执行董事秦力洪表示，龙湖10个在售城市中，有5个入围当地市场前三，这充分印证了“区域聚焦、多业态”战略在公司新一轮发展过程中取得了成功。地产专家王雪松告诉时代周报记者，去年全国地产前十强的市场占有率已经由以前的8%左右上升到了10%以上，这反映了去年调控政策下，规模较大的房企受益较多。

三大区域均衡发展

走出重庆，布局全国。如何来进行合理的扩张？龙湖地产坚持“区域聚焦、多业态”的发展策略。“区域聚焦”策略，主要是以重庆为核心的大西南区域板块、以北京为核心的环渤海区域板块以及以上海为核心的长三角区域板块，这三个板块来进行发展。

然而，龙湖在去年前8个月时间里面，没有在土地拍卖市场上拿下一块土地，显得格外谨慎。这时，外界也曾有质疑，那就是龙湖计划中的三大区域，均是全国开发商的发展重心，龙湖在土地市场上的竞争会非常激烈。在去年年中时，龙湖地产掌门人吴亚军对外界表示，龙湖并不急于拿地，在二、三季度的土地策略上是暂缓和观望，当时的龙湖已经拥有2437万平方米的土地，足够未来5-7年开发。

去年上半年，龙湖几乎都在消化新土地。直到2010年8月19日，龙湖地产突然出手，通过公开拍卖方式以15.169亿竞得烟台牟平区33幅商业及住宅用地。

龙湖选择了价格比较便宜的二、三线城市拿地，这印证了吴亚军之前的所言。“即使是二、三线城市，也并非不能保持毛利。”王雪松认为。

他表示，目前一些房企大力进入二、三线城市，一是为了发展的需要，另外就是为了下一轮的竞争做铺垫。

而据龙湖相关人士表示，目前龙湖环渤海、长三角和西部三大百亿圈均衡发展的全国化销售格局基本形成。龙湖方面提供数据显示，北京龙湖全年合同销售金额达100.2亿元，名列当地市场第二；重庆龙湖认购金额突破90亿元，连续第5年蝉联当地市场第一；成都龙湖全年实现合同销售金额45.1亿元，名列当地市场前三甲。无锡、常州以19亿元、20亿元的签约金额分别列于当地市场第2名和第3名。

制定多业态销售策略

龙湖布局二、三线城市，并非没有理由。王雪松将统计局数据进行了拆分：去年全国房地产销售面积增长10.1%，而东部地区一些主要城市的增长仅为4.1%，中部地区为19.9%，西部地区为13.5%；价格增长全国为7.5%，东部地区仅为5.7%，中部与西部均达到约16.5%。

“这些数据表明，东部地区较为发达的城市房地产市场增长正在减缓。”王雪松认为，按照目前一些企业的发展，如果需要超常规的增长，较为发达的一些主要城市，已经无法再满足企业的需要。

然而二、三线城市的市场竞争也变得异常激烈。因此，2011年，龙湖必须要进入到增长较快的新城市中谋求发展。去年，龙湖在新进城市中的表现也比较好。去年11月，龙湖在杭州的首个项目，在开盘当天，共推盘544套，成交508套，去化率达93%。对此，有业内人士表示，龙湖在产品的打造上，一直被业内同行所推崇，而且在产品体验上有独特的优势。

除了区域聚焦，龙湖在产品上也拿出了多业态的策略。龙湖执行董事秦力洪在接受媒体采访时表示，龙湖已经着手商业地产的布局，这将是龙湖非常重要的战略补充。龙湖未来所开发的建筑面积中，将有10%-20%建设拿来商业地产。

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