房产税热辣登场新调控能否“给力”

2011-01-20 05:07:50

来源: 时代周报

在房地产宏观调控的“十八般武艺”用尽之后，被认为是杀手锏的房产税将热辣登场。但是，房产税来了，楼市就能长治久安吗？

本报记者张睿王珏磊发自北京、上海

楼市中的一桩“悬案”最近终于有了头绪。

1月18日，上海市市长韩正在上海两会上表示，上海房产税将对超过一定人均面积的新购住房按一定比例征收，进一步抑制房地产投资和投机。而此前，重庆市市长黄奇帆则宣布：“重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。”

这意味着，在房地产宏观调控的“十八般武艺”用尽之后，被认为是杀手锏的房产税将热辣登场。但是，房产税来了，楼市就能长治久安吗？

房产税确定出山

自去年4月之后，中国房地产市场一直置于“史上最严厉调控”的风声之下，但市场表现却与调控预期相去甚远。

国家统计局的系列数据表明，2010年全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%；土地购置面积高达4.1亿平方米，同比增长28.4%；土地均价同比上涨29.1%，高达2437元每平方米。

“全国城市地价出现快速反弹等一系列市场态势表明，2011年房地产调控政策需要进一步收紧。”国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院于1月17日发布的全国主要城市地价监测报告指出。

此前，中央层面已经多次发出调控会持续收紧的信号。

在国务院总理温家宝2010年12月26日公开表示“有信心让房价回到合理价位”，以及国务院副总理李克强12月27日强调“要坚持房地产市场调控不动摇”后，住房和城乡建设部（下称住建部）部长姜伟新12月29日在全国住房和城乡建设工作会议上也表示，2011年将“继续坚定不移地加强房地产市场调控，进一步强化各项调控措施的执行”。同时，住建部将“会同有关部门储备调控政策”。

重庆地方政府很快“响应”。年关一过，重庆就明确表示“即将对高档商品房开征房产税对房地产市场加强财税调节”。

如今，房产税征还是不征已不再是问题。以怎样的面目开征，才是急需解开的谜团。

征收动机复杂

作为一个并不新的税种，房产税在近几年楼市宏观调控中，屡次被推向风口浪尖。

1986年10月，中国颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，正式开征房产税。范围只限于在城市、县城、建制镇和工矿区，且仅对经营性房屋开征。

分税制改革后，地方财政收入受到影响。随着税制改革的不断深入，寻找地方税收收入新的增长点，成为税制改革的一项内容。2003年中共十六届三中全会审议通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中，有这样的表述：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

“对个人住宅征收物业税或房产税是大势所趋。”中国社会科学院财贸所研究员、财政研究室主任杨志勇解释，“最早提出房产税改革是为了健全地方税种。但从目前的形势来看，征收动机已变得非常复杂。”

按照住房与城乡建设部副部长仇保兴在去年末的文章《房地产调控难点与对策》中的观点，“房产持有环节税收制度缺失”，作为房价调控的“一大难”，与“城镇化刚性需求”、“地方政府对土地财政的依赖”等，成为房价调控难的六大主因。而针对上述难题，仇保兴开出的药方之一，就是房地产调控政策的组合使用，其中就包括财税政策。

显然，在中央政策层面，房产税还被赋予了更多的意义——除了是一个税种，还具备了房地产宏观调控手段的性质和功能。

但权威部门迄今从未公布对个人住房开征房产税的时间表和具体方案。坊间传闻不断。

日前召开的地方“两会”上，房产税又成为讨论热点。除重庆之外，上海市市长韩正提到，2011年主要任务是将按照国家部署做好房产税改革试点各项准备工作。

“短期使命”或难奏效

严厉调控也难以根治的市场“顽疾”，让房产税被赋予了“调节楼市温度、抑制高房价的短期使命”。

“房产税是一个目的性很强的持有税种，在不同的市场环境下可以起到不同的作用。”上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍分析道，“在一个没有空置房，所有房子或租或售均处在居住状况下，市场供求对房产税的开征缺少应变弹性，即多套或大面积住户无法向市场下游转移；但是，在一个大量空置的市场环境中，房产税征收会导致大量空置房。从理论上讲，房产税能够增加投资者的持有成本，但在现实操作中，房产持有者自有一笔经济账。”

目前在北京拥有三套房产的彭先生，本来一直担心房产税出台会增加负担。但到中介市场上转了一圈，发现很多好点的房源一挂出去就被买走了。于是转念一想，“只要租房或是卖房时将这些持有的成本一并计入，提高房租，或是提高房价，最后还是不会亏的。”

“发挥税收调节作用不能脱离住房市场还是卖方市场的国情。在卖方市场中，税收调节卖方利益的作用会非常有限。”杨志勇表示，“在住房市场格局尚未从卖方市场转向买方市场的情况下，对卖方课征的税收很可能会转嫁给买方。这一点，在二手房交易的交易税收中可以看得非常清楚。在这种市场格局中，降低税负对买方更有利。”

“遏制投资投机需求，无疑能够暂时缓解自住需求的压力。但从根本上说，住房市场首先需要的是扩大有效供给。扩大供给有助于住房市场从卖方市场向买方市场转变。在买方市场中，住房投资投机获利微薄，住房市场应主要是消费市场的实质才容易从根本上得到恢复。”杨志勇称。

其次，按照目前试点城市之一重庆的初步方案，房产税是向高档商品房开征。如此一来，这项宏观调控措施对楼市全局的影响力值得怀疑。

在征收对象范围有限的前提下，要想通过房产税的开征，在短期内将房价的整体水平拉低，是调控要遭遇的另一道坎。除此之外，宏观经济中货币供给过多、流动性过剩，民间资本投资领域过窄等等影响到市场走向的因素，也未能因为房产税的出台就被消解掉。

长远任务备受争议

在不少专家眼中，房产税其实肩负着更为长远的任务。

“房产税是新一轮房地产调控中的制度建设内容，事关各方利益和调控的水准与中长期效果。”财政部财政科学研究所所长贾康在接受媒体采访时曾对房产税做过如下定位，“税制设计必须同时考虑房产的交易环节和保有环节，政府要在住房保障轨上将托底事项（廉租房、公租房的建设与供给）做好做充分，在市场轨上则应在管好规则的同时管好收税，特别是要填补保有环节上无税的制度空白，它的作用应该是长期、综合性的正面效应。”

缓解备受诟病的“地方政府土地财政”的症结，也是房产税被赋予的一个功能。尽管其预期效果同样备受争议。

“对个人住宅开征物业税或房产税并不意味着地方财政从此高枕无忧。”杨志勇表示，“虽然比起不具有可持续性的土地财政，在房地产持有环节开征房产税，细水长流，地方财政不会因此竭泽而渔，但是，不能由此就认为，物业税开征之后，地方财政就不会出现困难，财力紧张的状况就不会再出现。”

而宋会雍则分析：“用房产税减轻对‘土地财政’的依赖，这一思路的前提首先是地方政府开销有方，否则对‘土地财政’的依赖未必减小；其次房产税征收与‘土地财政’之间基本此消彼长，而事实上房产税会通过遏制房价严重影响‘土地财政’。因此这一期待不太可能实现预想的效果。”

知名财税学者、天津财经大学教授李炜光则对本报记者表示，开征房产税是为增加“土地财政”的说法“是最忌讳的说法”。他解释，世界各国对这个税有个原则，一定要专款专用，用于社区服务。“如果去和纳税人说，房产税是为弥补地方财政摆脱土地财政后的收入亏空，必然没有多少人愿意配合纳税。这也是它迟迟出台不了的原因之一。”

开征条件仍然存疑

尽管房产税大有即将落地之势，然而，对于开征条件成熟与否的讨论并未止息。

在1月8日举行的上海金融与法律研究院年会论坛上，复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰即指出，“现在的房产税改革，财政部和国税总局意思是把持有环节里的房产税和土地使用税进行合并，但重庆将要推出的房产税可能更多地强调对房屋消费的调节，又非常温柔，在这种条件不成熟的情况下推出房产税，只是一个应付性的。如果达不到预期效果，后面再进行调整，对政策有效性会有很大的影响。”

李炜光也认为，“房产税是直接税，是纳税人直接从自己口袋里掏钱交税，不能代扣代缴，这与个税的感受是完全不同的。而且，此税涉及公民财产的认证问题。房价随市场供求上下波动，每年都要重新评估，因而需要一个相对独立的评估机构以及负责仲裁的中间机构。所以，房产税的开征需要良好的政府信誉、精良的行政操作以及纳税人的高度配合。而现在，个税的征收难度已经很大，政府与公众的关系亦非理想，当下推出房产税，并非明智之举。”

“我对房产税是否能在2011年落地持有疑虑。”上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣也坦承：“征收房产税要把以前的税种作一个梳理、改革，在此基础上才能征收。我们在地产出让时，一级市场已经把土地出让金征收了，不把这部分刨除，征收房产税就是重复征税。如果不先梳理，我认为征都征不了。”

争论许久依旧未落地的房产税，对于亟需降温的楼市而言，短期内效果或许难以显现。日前，在京闭幕的中央经济工作会议对今年的楼市也进行了政策定调——加快发展保障房与商品房“双轨制”模式。更多长期的、制度性的、宏观的调控政策正为市场所期待。

本报记者韩玮对本文亦有贡献

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