• 成都“地票”戛然刹车

    公司 > | Time Weekly - 2011-01-13 02:24:01
  • [摘要] 已被叫停的成都“地票”制度,未来命运难以预料。业内人士认为,成都建设用地指标交易被叫停,与其背后的“城乡建设用地增减挂钩试点”密切相关,成都在试点的程序、规模与挂钩范围上

    已被叫停的成都“地票”制度,未来命运难以预料。

    去年11月16日,成都市国土资源局发布《关于进一步完善国有经营性建设用地使用权出让“持证准入”制度的公告》,规定自2011年1月1日起,在成都拿地的开发商必须先持有同等面积的“建设用地指标”。

    在房地产业界看来,建设用地指标无异于开发商进入土地市场的“入场券”,这个“入场券”就被人们戏称为“地票”。

    本报记者 刘小童 发自成都

    1月7日,成都百花西路成都国土资源局内,各路地产大亨云集,这里要进行的是2011年成都第一次土地拍卖。根据公告,本次拍卖的5宗土地中有4块都是位于郊区,但却仍然引起当地和部分外地媒体的关注,这是因为,按照成都市2010年的规定,这是成都进入“地票时代”后的第一次土地拍卖。 

    在竞拍前,多个开发商告诉时代周报记者,这次参与竞拍土地,无论是政府还是竞拍公司,均要求使用“地票”。

    但这次土地拍卖并没有出现“地票”的身影,成都市面向房地产开发企业进行的“地票”交易,在经历了异常火爆的首次拍卖之后,却戛然而止。对此时代周报记者在拍卖现场向成都农村产权交易所和成都国土资源局求证,对方均未答复。

    溢价率385% 建设用地遭哄抢

    时间回到2010年12月17日,位于成都高新区的农村产权交易所拍卖大厅人头攒动,室外寒冷的空气丝毫没有影响大厅里的热度。

    这里正在进行的是成都建设用地指标拍卖。在这次拍卖中,共有2000亩建设用地指标被放上拍卖台,它们被分割成面积为10亩、20亩、30亩、50亩、100亩、150亩、200亩不等的30个标的进行拍卖,最终面积总成交额高达14.57亿元,最低价46.5万元/亩,最高达到92万元/亩,均价为72.8万元/亩,而建设用地指标的起拍价,只有15万元/亩,溢价率高达惊人的385.9%。

    仅从高溢价率的角度,还不能完全直观地反映建设用地指标拍卖的火热。当天,共有179家企业参与竞拍,万科、保利等大牌开发商悉数到场。由于本次拍卖规定,每位竞买人的最高购买限额为200亩,甚至还有少数大型房企穿上了“马甲”,携关联公司以多重身份参与竞拍,以求获取更多建设用地指标。连并非为房地产企业的中石油也以84万元/亩的价格购得20亩建设用地指标,总价1680万元。

    在进行其中一个标的拍卖时,拍卖师刚刚说完“拍卖起始价每亩15万元,加价幅度为1万元或者1万的整数倍”的竞拍规则,话音未落便有多位竞买人迅速举牌。更有志在必得的人根本没有耐心进行每次1万元的加价,当该标的价格刚刚升到16万元/亩时,便有一位竞买人直接喊价抬高到50万元/亩,现场一片哗然。

    最终,该标的以79万元/亩的价格成交,而竞得者并不是直接抬价至50万元/亩的那一位,本次拍卖的火爆程度可见一斑。

    高溢价率之下,不少实力较弱的小企业根本无力竞得建设用地指标。“本来我们的心理价位是30万元/亩,到现场的时候看到有这么多人,就预料到价钱可能会超出我们的承受能力,但最后涨到这么高,还是大大出乎我们的预料。”晨曦是来自都江堰的地产“小开发商”,她代表公司举了几次牌后就发现,自己根本不是众多大公司的对手,当最后一锤落下后,晨曦只得无奈地空手而归。

    晨曦告诉时代周报记者,最麻烦的是,这还不是买地,只是买明年买地的“资格”,就让她和她的公司落荒而逃。“如果今后的建设用地指标拍卖都像这次一样,那我们这些小开发商只有关门或另谋出路了。”晨曦一脸无奈地对时代周报记者说。

    对于建设用地指标的高价拍出,成都国土局一位没透露姓名的人士向时代周报记者表示,未来将有更多的建设用地指标拍卖,“预计价格将会有所降低。”当时的公告显示,12月29日成都还将再进行一次建设用地指标拍卖,总面积达3000亩。

    “地票”—竞拍的“入场券”

    引来众多企业掷下重金竞相购买的,是成都“建设用地指标”。

    去年11月16日,成都市国土资源局发布《关于进一步完善国有经营性建设用地使用权出让“持证准入”制度的公告》,规定自2011年1月1日起,在成都拿地的开发商必须先持有同等面积的“建设用地指标”。而开发商获得建设用地指标只有两种方式:直接参与农村土地综合整治项目(其核心内容是农民住宅的拆迁与重建),或者在成都农村产权交易所购买,“价高者得”。由于农村拆迁与重建工作的难度,几乎所有的开发商都选择竞拍。

    在房地产业界看来,建设用地指标无异于开发商进入土地市场的“入场券”,犹如计划经济时代买食品必需的“粮票”,因此这个“入场券”就被人们戏称为“地票”。

    据时代周报记者了解,事实上,“持证准入”政策早在2010年8月就已经被“有关部门”提了出来,但当时为了在成都拿地的开发商能有多种选择,国土局规定除购买“地票”外还可缴纳建设用地指标保证金。但结果是,几乎所有开发商都选择缴纳保证金,“地票”受到冷落。“有关部门”只好在2010年11月出台的新规定中,取消了通过缴纳建设用地指标保证金报名参与竞买的方式,开发商只能选择“地票”。

    知情者向时代周报记者透露,成都的“地票”制度酝酿已久,理由非常简单:要搞农村土地的综合整治,但政府并没有那么多钱。

    2009年,成都市国土局发布了《成都市农村土地综合整治白皮书(2009-2015)》,拟用6年左右时间,对全市五百多万亩农用地和五十多万亩建设用地进行整理,预计节省出建设用地指标36.8万亩,改善61.5万户农民居住条件(集中居住)。但根据成都市国土局的公开资料显示,农村建设用地指标的整理成本一直处在上升通道当中。目前成都二圈层(即近郊)土地整理成本至少30万元/亩,三圈层(即远郊)至少15万元/亩。个别热点地区,如已跻身全国百强县的温江区,整理成本甚至高达80万元/亩。

    按照成都市的实施计划,到2015年成都“全域整治”至少需要投入资金866亿元,平均每年投入145亿元。但成都市的财力,无法满足如此庞大的资金需求。在这样的背景下,如何吸引社会资金进入,成了令成都市政府头疼万分的事情。出于这样的考虑,“持证准入”制度应运而生。而这将为成都市政府创造出源源不断的财富。

    “地票”拍卖被叫停

    2010年12月28日,成都农村产权交易所突然发出公告,称原定于第二天的建设用地指标竞价会因故暂缓举行,具体交易时间另行公告。然而直到1月12日,这场拍卖也没有举行。

    这场总面积达3000亩的建设用地指标拍卖为何突然“暂缓”,其中原因一直没有明确的说法,成都市国土资源局、成都农村产权交易所的工作人员答复时代周报记者:“拍卖何时举行以及相关政策是否会有变化,目前也都在等待进一步通知。”

    这一次拍卖被“暂缓”显得非常突然。17日建设用地指标拍出高价引起诸多质疑,有观点认为由于“地票”仅充当竞买土地的“门票”作用,拍出高价势必会增加开发商拿地成本,进而推高房价。时代周报记者电话采访中国指数研究院上海分院分析师苗琴,她告诉记者,2010年,成都土地出让金为444亿元,其中住宅用地是410亿元,而在2009年,这个数字是333亿元,同比增长接近10%,这说明,成都楼市在近期内,价位不会下落,只有上涨。对此,成都有关部门官员表示,要通过加大“地票”供应的办法来平抑价格,原本计划中的29日拍卖,就将供应3000亩的建设用地指标。

    但苗琴不这样认为,她告诉时代周报记者,开发商不会也不可能自己消化“地票”的成本,这笔费用,最后肯定还是要转嫁到消费者身上。

    四川中原地产市场研究中心高级分析师周觅也认为,2010年,尤其是后半年,成都地价比房价要涨得“快得多”。

    比较耐人寻味的是,在首场“地票”拍卖之后的12月24日,国土资源部调研组巡视员张婉丽一行7人曾到成都市国土局,对成都的“地票”交易制度和农村土地综合整治机制进行调研。目前尚不清楚此次调研与拍卖“暂缓”之间是否存在直接关系,但据国土资源局内部可靠人士向时代周报记者透露,中央层面对于成都建设用地指标的交易模式依然存在争议。

    成都农村产权交易所唐健告诉记者,关于“地票”何时或是否恢复,他并不知情,只有等上级的指示;成都市国土资源局王昕也对记者表示,1月7日的竞拍,没有使用“地票”暨“持证准入”,至于今后是否采取这个办法,目前尚不得知。

    这样看来,已被叫停的成都“地票”制度,未来命运难以预料。

    业内人士认为,成都建设用地指标交易被叫停,与其背后的“城乡建设用地增减挂钩试点”密切相关,成都在试点的程序、规模与挂钩范围上,都对现有政策有所突破。

    “增减挂钩的试点规模都是在国土资源部当年下达的计划中,超出部分就是违规。同时试点要遵循相应的程序,首先完成新的农民集中居住区建设,并在原来的拆旧区(即农民原来的宅基地)进行土地复耕,获得国土部门认可后,才能拿到新增建设用地指标用于交易。而通过增减挂钩新增的建设用地指标置换范围不能突破县域范畴。在2008年地震后,中央给予成都一些特殊政策,包括建设用地指标可以跨县域流转、增减挂钩一开始就获得指标交易的收入用于灾民新居建设、不需要经历拆旧建新并经过验收这一完整周期。”相关人士透露,国土资源部、四川省、成都市三方签订了协议,成都下辖的都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市、大邑县五市县节约的建设用地,可由成都市国土局以每亩15万元的价格收购储备。此后3年时间,成都增减挂钩项目迅速增长。截至目前,全市累计完成土地整理与增减挂钩项目192个,新增耕地24万亩。

    因此,成都的“地票”交易只需在成都市国土资源局立项即可,更重要的是,“地票”交易额范围突破了县域之内置换的原则。据成都农交所的公告显示,竞得的建设用地指标可用于参加成都市(包括中心城区以及二、三圈层各区县)的国有经营性建设用地使用权竞买的“持证准入”。         

    据时代周报记者在竞拍现场采访所了解, 成都地产业普遍认为,从2010年12月17日那次“地票”的高价成交情况来看,今后,开发商就只有用于中心城区土地的开发才能有高收益。

    关于“地票”之用,中国房地产高级经济师章林晓认为,无论是政府从土地财政的角度,还是开发商从商业利益的角度,指标将会更多地被用于大城市、中心城区的建设用地扩张上,反而不利于城乡统筹的长远发展。

    章林晓担心,在现有制度、法律等基础尚不完备的情况下,仓促推进农村土地的资本化,反而会给农民带来更大的损失。“在资本如此强势、不受节制的情况下,农村土地一旦被盘活,就是农民失去土地之日。”

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