万科后千亿之路：住宅、商业八二开

2011-01-08 20:16:15

来源: 时代周报

在为住宅地产做减法做了10年后，万科在2010年重回商业地产领域。

本报记者梅岭实习生韩祯发自广州

2010年，对于国内地产龙头万科集团而言，是可以载入大事记的一年：完成1000亿元销售金额，成为国内第一个迈入“后千亿元时代”的地产公司；在为住宅地产做减法做了10年后，在2010年重回商业地产领域。

“如果有一天，万科不再走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起双手反对”。2009年，王石坚持住宅产业道路不变的言论犹然在耳。可2010年，其众多追随者却仅能从其谈论风花雪月的微博中窥见其行踪。

而2010年代表万科发出声音的，是万科的总裁郁亮。万科曾经10年未出手商业地产，而在郁亮明确表示进军商业地产后，2010年，万科就拿出154.8亿元购入商业用地，占万科2010年总储地规模的39%。

就在业内热议万科转型之时，万科董秘谭华杰却对媒体表示：“万科是‘被商业地产’了。”这一说法也得到了业内的诸多认同。在史上最严厉地产调控、人口红利到期、城市化建设等各项压力下，万科商业地产的渐进化过程，成为了2010年房地产的缩影之一。

2010年涉足商业地产

“事实上，万科过去也不可能不做商业地产。但不同的时期、不同的阶段，对于主流住宅开发商的能力要求也有所不同；面对城市发展趋势的变化，万科自然不可能视而不见”。万科媒体负责人对时代周报记者称。

不可能视而不见的，指的则是商业地产。2009年11月，万科总裁郁亮表示，2010年万科将进军商业地产，除80%的项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型物业。预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配套项目。

2010年3月份，万科发布的2009年致股东书中提及：“纯粹的住宅区将不再是建筑的主流，取而代之的是城市综合体”。当住宅产业龙头公开言及商业地产后，万科的商业地产2010，也正式拉开了序幕。

2010年3月29日，深圳东莞的一块用地面积达75653平方米的商业地块，在经过136次激烈争夺后，最终被万科以10.04亿元拿下。随后，万科称将在此修建一座约60层的超高商业建筑，不仅有望打造成当地第一地标，也将成为目前万科集团的最高建筑。

2010年4月，在短短的10余天内，万科在北京、西安等地迅速拿下3个大体量商业地产项目：5月，万科携手世界百强酒店企业君澜集团，正式进军武汉高端商业地产。8月16日，万科以11.5亿元的价格收购了赢家中心B座；8月24日，万科以6.53亿元拿下福州商务中心两块地，2010年10月20日，万科与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，成为万科进军商业地产另一标志性事件。

12月9日，万科以29.63亿元拿下深圳市盐田区六宗土地，当月14日，万科又在珠海拿下一幅商用住宅土地……

“万科现在依然专注于住宅开发，这一点并未发生变化。但同时商业物业也将成为万科业务的一个重要组成部分。‘八二分成’应该是一个比喻，而不是一个精确的比例数字。在商业物业领域，万科将在不断提升专业能力的基础上逐步展开”。万科媒体负责人对时代周报记者如此表示。

“八二分成”、39%的商业拿地比例、商业地产成为万科业务的重要组成部分，这些言语曾几何时，不仅在万科各项财报中是不可能出现的，也曾被王石直接以减法直接删除。而这一切，均在2010年被改变。

王石淡出万科

2003年，万科在王石带领下以美国房地产开放式帕尔迪公司为标杆，坚持打造住宅地产为主的“专业化”模式，2004年，王石曾与富力地产董事长李思廉就商业地产问题有一次广为人知的辩论。

然而，2008年金融危机的大背景之下，屹立52年不亏损的帕尔迪历史上首次出现亏损，富力地产也因此一度陷入资金链危机。此时，王石坚持的住宅地产陷入了同一主题的矛盾境界。然而王石仍坚称：“不要轻易上高层项目，那不是纪念碑、里程碑，而是墓碑。”

看似牢不可破的万科住宅地产道路上，却因总裁郁亮而发生了改变。这位在2008年拐点论风波爆发后逐渐走上前台的职业经理人，自2007年起一直在为万科缓慢地注入商业地产细胞。

据知情人透露：“在万科商业地产问题上，王石与郁亮已经争论了不止一次”。2010年，双方各退一步：王石不再非住宅地产不做，郁亮也将商业地产放在附属位置。

“万科在2006年就已经准备进入商业地产了，当时在深圳，它就收购了商业楼盘。再者就是原凯德置地高管毛大庆加盟万科，这是一个非常典型的例子。万科在2007年就开始思考后千亿元平台的搭建问题”。成都明德咨询房地产分析师张智良对时代周报记者表示。

2007年，为了继续给住宅地产做减法，万科与凯德置业签署战略合作协议，将旗下的商业地产与凯德商用合并，凯德方负责万科商业地产部分的各项工作。两年后，万科从凯德置地挖来在商业领域拥有15年经验的毛大庆，并在其带领下组建商业地产团队。

引入毛大庆后，郁亮在2009年11月便高调宣布万科“八二分成”的新战略，同时表示：“经历了阵痛的万科已经做好向1000亿元销售收入再出发的准备，其中一个重要变化就是开始涉足商业地产”。

2010年，万科开始疯狂置入商业地产，此时王石却身在世界各大景点欣赏风景。2010年12月中旬，王石在深圳盐田万科中心透露：“2011年1月起，我将去哈佛做1年的访问学者，再赴欧洲等地学习两年”。“万科的职业经理人文化做得比较好，万科在没有王石的情况下，也能经营得很好。去美国学习可能是一个理想，淡化在万科的影响也是可能的”。张智良对时代周报记者称。

“万科已是地产界的大佬，如果一旦做商业地产出现问题，王石的一生英名也就完了，他不选择做商业地产是可以理解的。” 人大制度分析与公共政策研究中心研究员舒可心对时代周报记者称。

万科主动应变

“万科频繁拿地代表了开发商对市场、土地价格的判断，中国发展到现在，商业地产未来也会慢慢地跟上来。这是一个发展趋势，住宅开发慢慢都会往商业地产上转变，是属于正常的情况。”万联证券房地产行业分析师黄鹏对时代周报记者表示。

2010年的国内房地产市场，宏观调控与商业地产不断交错地成为主角。自2010年4月以来，“史上最严厉”的各项房地产政策没有间断地挑拨着各大房地产开发商的神经。而商业地产，却是数轮调控下所受影响最小的。

据中原地产检测表明：自4月宏观调控政策出台后，全国商业用地逐步上升。2010年商办用地成交幅数所占比例由4月份的25.61%上升到12月的34.80%，面积所占比例由4月的5.10%上升到12月的19.48%。

9月末，不少地方限购令正式出台，商业地产间接受益。数据显示：自限购令颁布后，投资资金开始大笔进入商业地产领域，11月商业地产成交环比翻倍增长。基于此，国内各大房地产企业纷纷入手商业地产。

“商业地产能在宏观调控中不降反升，这可以说是政策希望看到的。国家在调控住宅市场的同时，也需要为资金留下出口。”一知情人士对时代周报记者表示。

另据万科研究报告显示：2013年，首次置业人口红利的拐点将出现，2013年后，新增首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改需求将不断增加。人口红利留给万科模式的生命黄金期约在7-10年。

后千亿平台之路

截至2010年12月1日，据万科数据显示：目前已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。至此，万科成为中国房地产行业第一家年销售额过1000亿元的公司。在创造了中国房企销售业绩新高同时，万科也进入“后千亿时代”。

成功同时，困惑也随即产生。“后千亿元平台，目前没有企业做到千亿的规模，在千亿之前，万科学习帕尔迪，现在已经远远超过帕尔迪，万科必须做出组织战略的调整”。张智良对时代周报记者称。

在万科已将住宅地产发挥到极致后，伴随着1000亿元平台的到来，调整结果在万科2009年年报中已有所提及：城市综合体将成为建筑的主流。而据张智良分析：“郁亮在2010年取得成功的原因是因为万科二三线城市的布局及战略纵深。在接下来的过程中，城市化的进程还将继续。万科不能把鸡蛋放在一个篮子里”。

“万科从三年前就已经开始人才引进、组织架构调整、标准化、战略纵深布局等工作，目前的管理平台能够支持公司继续成长。当然，管理的改善和变革是一个持续的过程，我们永远也不会停步”。万科媒体负责人对时代周报记者表示。

万科的变与不变，在2010年已得到解答，当住宅地产大佬踏足商业地产后，2011年万科的发展，也似乎随着近期中央再次对房地产调控的声明而脉络渐显。无论是预先准备抑或被动出击，万科的商业迈进，都足以诠释国内房地产界的2010，成为商业地产的标志缩影之一。