超人归来：李嘉诚28天连下四城

2011-01-06 03:39:08

来源: 时代周报

在调控暗流未息之际，李嘉诚高调归来，是否蕴含着更深层次的含义？

本报记者肖素吟发自广州

超人李嘉诚阔别内地土地市场33个月后再露面。

2008年2月4日，和记黄埔斥资12亿元夺得江苏省常州市毛纺厂地块之后，就在内地土地市场上销声匿迹，踪影皆无。

直至2010年11月26日，和记黄埔通过竞拍方式以13.1亿元的价格竞得重庆两江新区一幅住宅用地。此后的28天，李嘉诚再度出击上海，首进大连和南京，一月之间斥资逾73.8亿元连下四城，甚至问鼎两个城市的板块地王，一反“抄底王”昔日低价吸纳的作风。

在调控暗流未息之际，“超人”李嘉诚高调归来，是否蕴含着更深层次的含义？

土储之虑

2010年11月26日，和记黄埔斥资13.1亿元竞得重庆北部两江新区大竹林组团一分区地块。该地块土地面积13.2471万平方米，可建面积不小于27.91705万平方米，平均楼面地价近4678.5元/平方米。

不过，这个楼面地价在重庆业内人士看来却是“非常贵”。

“以2010年11月土地出让价格，重庆土地地价已经比2006年上涨了500%左右。如果说重庆土地价格目前算抄底，那么就是抄这个城市的底，城市会不会在未来一段时间内井喷，从而导致城市价值井喷，这是衡量是否抄底的最重要的因素之一。”重庆容磁房地产经纪有限公司总经理王雪松对时代周报记者表示。

李嘉诚上一次在渝夺地已经可以追溯到四年之前。2007年4月19日，李嘉诚联合重庆洋世达实业斥资24.5亿元购入重庆南岸区杨家山片区地块，总用地面积近164.4万平方米，建筑面积321.3万平方米，是为李嘉诚在内地规模最大的项目。

然而，雷声大雨点小。“杨家山项目现在还是半点动静都没有，”王雪松表示，“市场上没有声音，因为有拆迁在内，所以不好说。”

他认为，和记黄埔在重庆已经明显缺地，“珊瑚水岸卖完了，经开区别墅要卖完了。可供及时开发的地，基本就没什么了。”

前者为和记黄埔于2002年夺得的重庆南滨项目，后者为和记黄埔于2005年投得的重庆北部两江新区的项目。

“此次是战略储备囤地，”王雪松对时代周报记者表示，“按照和记黄埔的节奏，一幅地块开发周期5-8年，算算周期也差不多，和记黄埔的地块一般是捂三年再开始销售。”

更为严重的是，和黄的土储之虑并非仅在重庆一个城市。

沪上夺地

事实上，在和记黄埔投资内地的城市中，上海、重庆、深圳位居前三位。其中，根据2009年年报，重庆发展项目在总楼面面积中占据20%，上海则为8%。

如此，和记黄埔旗下业贸投资有限公司于2010年12月9日斥资16.2亿元囊括上海青浦赵巷住宅地块亦是意料之中。这亦是和记黄埔继2008年1月之后在上海公开市场的首次拿地。

“一方面，和记黄埔在上海的项目储备确实不是很多了，有增加土地储备的需求。另一方面，赵巷住宅地块蛮不错，但是价格稍高。”方方地产咨询机构土地咨询中心副总监赵豫川对时代周报记者如是表示。

该地块楼面地价为21865元/平方米，溢价率192%，远远超过2009年金地所创下的赵巷地王近50%，成为赵巷板块新晋单价地王。

根据方方地产于2008年发表的该份报告，和黄在上海共购置了124万平方米的土地储备，土地成本却只有3471元/平方米。

“从上海拿这块地，不大符合和黄的风格。”上海中原研究咨询部总监宋会雍对时代周报记者表示，从以往拿地风格来看，和记黄埔拿地规模大，地价便宜。但是，从现在来看，和记黄埔在赵巷的布局已经很晚了，目前赵巷已开发楼盘较多；其次，预估地价是1.5万元，但最后达到2万元以上。

那么，和记黄埔为何一反常态、如此激进？是否土地储备之忧已燃眉？

“从总量上来说，跟其他开发商相比，和记黄埔在上海的土地储备不是很大。但是，它本身开发速度比较慢。我们按照土地储备的量和年度去化速度来看，和记黄埔2008年在上海的土地储备可以满足19.5年的开发需求，但是直到现在储备转换成项目的并不是很多。所以我估计，这个时间也不会缩短很多。”赵豫川表示。

新晋城市

时隔四年，超人归来所掀起的夺地浪潮更是席卷南京和大连，可见其激进之势。

2010年12月24日，南京市国土局上演了一场河西地王争夺战。招商、保利、万科、金地、中海以及和记黄埔旗下博泽投资，六家地产大鳄济济一堂，觊觎南京河西全年出让的最大一幅地块，不难想象当时异常激烈的场景。
最终，经过21轮举牌，和记黄埔力压五家央企地产大鳄，斥资31.8亿元将河西地块纳入囊中。

该地块土地面积为11.95万平方米，可建面积为37.05万平方米，楼面地价近8584元，问鼎史上总价最高的河西地王。值得注意的是，该地块的楼面地价比同日拍卖的相邻地块竟然低4205元/平方米，后者为招商地产以楼面地价12789元/平方米竞得。

宋会雍对时代周报记者表示，“这不是正常的差距，不排除政府因素。但是，不管怎么说，囊括河西地王的和记黄埔或许可以渔翁得利，未来协同于相邻地块的房价。”

尽管李嘉诚此前曾通过收购国际金融中心曲线进驻南京，但是此次是和记黄埔首次通过土地招拍挂市场进军南京住宅市场。

除了南京之外，和记黄埔在大连又下一城。

去年11月29日，和记黄埔斥资12.7亿元投得大连市“卧龙湾国际商务区”两幅地块，是为占地约32万平方米的商住混合用地，建筑面积近40万平方米，平均楼面地价近3175元/平方米。

与南京河西新城规划相同，该区域亦被规划为大连城市副中心，未来将成为聚集各种中央商务和行政功能的城市新区，不难想象未来其升值空间。

“南京、大连是未来发展前景比较好的地区，我们看到比较多发展商对这些地区表示有兴趣，与其他发展商一样，和记黄埔也是在找一个分散投资的机会。”海通国际证券研究部主管麦德光如是表示。

狂欢前夜

短短28天连攻四城，斥资逾73.8亿元。这是李嘉诚时隔33个月之后攻略内地土地市场的首份战绩。

根据2009年年报，和记黄埔于2009年并无增加土地储备，其目前应占土地储备（包括直接持有之权益和透过合资公司、联营公司以及共同控制实体持有之所占权益）近9400万平方米，其中96%为内地项目、89%为住宅项目。

记者查阅和记黄埔历年年报发现，2003年和记黄埔通过合资公司持有发展中的土地储备，应占约1610万平方米，而真正成为内地地产大鳄则是始于2004-2008年四年间的大幅进军，尤其是自2004年起，其土地储备一年间跨越至4870万平方米。

“我感觉和记黄埔踏的节点还是蛮准的，这与企业高层对形势的判断有关。2004-2008年，正好是房地产市场快速上升的阶段，与企业的整个开发模式有关。”赵豫川对时代周报记者表示。

然而，2008年3月-2010年11月，和记黄埔在土地市场上却是一直处于静默期，更是缺席地王频生的饕餮盛宴。

实际上，初逢调控时，李嘉诚就于去年5月27日的集团股东大会上表示，国家不希望楼价出现大幅飙升，因此会存在适度的控制，但他不会担忧内地的房地产市场，因现时的土储足够未来五年发展，在地产市场处于高位时不会参与，反而会在低位时吸纳。

时至去年11月底，调控暗流未息，李嘉诚终于在沉默中爆发了，却同时引发人们对“抄底王”的疑问。

“李嘉诚买地并非每一次都是抄底，但是总的来说还是赚钱的。如果将内地市场看成香港二十年前的情况，虽然目前是在内地市场高价拿地，但是如果相信未来十多年内地市场的发展，现在拿地还是一个好时机。”麦德光如是说。

“内地楼价受到需求的影响比较大，目前还是处于一个比较低息的环境，基本上还是存在着负利率的情况，对于房地产的需求有正面的作用。其实政府政策对楼市有着短期的影响，虽然近期环境主导着楼市，但是内地经济还是会疾速发展，国家政策只是让未来需求短暂地压抑下来，直到需求最终爆发出来，所以调控期间是投资的好时期。”麦德光补充。

目前看来，李嘉诚重兵布局内地地产的时机渐近。

“之前和记黄埔一直在搞环球3G，但是说实话前几年搞得都不好，直到去年才开始翻身，所以现在需要找未来的新路向，很难说内地房地产是否未来五至十年的最大重点。”中银国际研究副总裁白韧对时代周报记者如是表示。

“最起码，电讯板块亏损最严重的时期已经过去了，虽然按照整个现金流回笼来看还是处于亏损状态，但是目前至少不是流血不止的状态，而是进入稳定阶段，所以起码可以分散相当精力投资其他板块。目前，零售、码头业务板块暂时还没有特别大的苗头，房地产开发反而是可以再加大力度投资的项目。”他补充道。

去年11月1日，地产老臣和黄地产副董事总经理徐建东走马上任和记港陆。近日，李嘉诚更是筹备分拆旗下内地出租物业，于2011年上半年以人民币计价的地产投资信托基金（REITs）方式上市。

对此麦德光认为，和记黄埔只是在测试市场能不能够接受这种投资工具，“这只是比较小的分拆行动，长实与和黄在内地出租物业的规模其实并不大。所以，主要目的可能并不是融资。”

白韧则表示，未来整合内地地产，不管是借壳上市还是信托基金上市，李嘉诚显然是两手准备的。

如果说过去是心有余而力不足，那么现在加码内地地产业务则仅仅只是一个开端，或许亦将撬动着李嘉诚下一轮地产板块周期，延续夺地凶猛之势。