• 合生救赎术:200亿发力商业地产

    地产 > | Time Weekly - 2010-12-16 04:14:18
  • [摘要] 合生创展选择此时花费巨资挺进商业地产给业界留下很多猜想。

    合生创展选择此时花费巨资挺进商业地产给业界留下很多猜想。 / 本报记者 邝阳升 摄

    本报记者 乔治 发自广州

    进入下半年以后,老牌“地产航母”、“华南地产五虎”之一的合生创展集团( 000754.HK )进军商业地产的步伐明显加速。11月3日,合生创展以68.75亿元人民币,收购北京市通州区的两个商业地产项目。11月4日,合生创展又以15.59亿元购入上海金山新城区E25地块的一幅商住用地。而在此前的8月25日,合生创展公告称,拟将以37亿元的价格收购位于广州海珠区的一幅商业地块。如果算上去年12月29日,合生将投入70亿元加注上海合生国际广场项目。一年之内,合生在持有物业上面的投入接近200亿元。

    连续3年巨资投入商业地产,合生也即将步入收获期,下半年的6个新开盘中,也将有3个商业地产项目面世。

    宏观调控正走到紧要关口,日益收紧的信贷政策让地产商背负着沉重的资金压力。而合生创展选择此时花费巨资挺进商业地产给业界留下很多猜想。

    持有物业占比仅为6.57%

    11月3日晚,合生创展公告称,以68.75亿元人民币,向合生创展董事局主席朱孟依的儿子朱一航间接收购北京市通州区马驹桥镇、合生世界村附近两项目地块的全部权益,代价包括现金及6亿股代价股。若该交易完成,这将是合生创展今年以来的最大一笔项目收购。

    拟收购的项目地块位置具体位于北京通州马驹桥镇国家环保产业园区内,距离合生创展北京世界村项目不足100米。总地盘面积约为13.61万平方米,被指定作为研究楼宇及配套设施用途。根据股份购买协议,项目将最早于2013年12月31日竣工。

    这距上次,合生创展在北京拿下商业地产地块时间已有近2年。2008年12月,合生创展以8.59亿元人民币购入北京朝阳区1幅商业用地,楼面地价约6167元/平方米。

    其实早在2007年6月,合生创展就开始布局进军商业地产领域。而2009年,将是合生商业地产起步之年。

    在2009年全年业绩发布会上,合生创展总裁薛虎也曾明确表示,以高级商业地产为代表的投资型物业将成为合生创展未来“住宅物业为主,商业地产为辅”业务结构新模式。

    2008年初,合生创展曾对外宣称,未来一年将在北京、上海、广州等多个城市开发10个商业地产项目,一举进入长期投资利润更丰厚的商业地产领域。但在之后,合生在商业地产方面并没有太大动静,以致外界纷纷对其商业地产的前景表示疑虑。

    或许是为了打破外界对合生商业地产的疑问,2009年12月29日,合生创展主席朱孟依突然现身上海合生国际广场的奠基仪式,该项目为合生在上海最大的商业项目。

    今年,则是合生在商业地产上全面铺开的一年。

    8月25日,合生创展拟将以37亿元的价格收购位于广州海珠区一幅商业地块,总建筑面积达50万平方米,折合楼面地价7400元/平方米。据悉,该项目已被广州市政府列为广州市“十一五”规划的主要发展项目之一,主要涉及发展及兴建服饰及时装主题综合项目,总建筑面积约50万平方米。

    而合生创展的半年报显示,2010年新推的6个地产项目中,上海合生财富广场、杭州合生国贸中心项目、广州珠江国际大厦项目属于商业地产项目。

    对合生创展商业项目颇有研究的高力国际广州分公司调研及咨询部董事陈厚桥说,合生投资的26万平方米的嘉和商业城、珠江帝景酒店项目也步入了收获期。广州珠江国际大厦虽然尚未进行正式推广,但是目前租赁状况良好,已经吸引屈臣氏、易春秋律师事务所、广州酒家和太平洋保险等企业进驻。

    另据合生2009年年报进行不完全统计,合生在北京的商业项目包括北京东方文华、北京德胜大厦、麒麟PLA商业旗舰广场、世界村时代购物广场、时代帝景商业综合体。此外,近两年正在热销的霄云路8号项目也还有40万平方米的商业体,粗略计算,合生在北京的商业项目面积就约有78万平方米。

    然而令合生颇为尴尬的是,持有物业的巨额投资的回报是一个相对漫长的过程。据其半年报显示,上半年,合生创展营收40.92亿元,其中酒店、物业及其他商业收入2.69亿元,持有物业占总营收的比重仅有6.57%。

    这与合生创展希望的:在未来的5年内,持有型物业收入占公司营业收入的四分之一的目标,还相去甚远。

    销售滑落20强榜单

    自1992年成立以来,合生创展主席朱孟依带领合生创展由一支建筑施工队走向房地产开发正规军。历经18年的发展,已经成为国内响当当的房企。

    然而多次的宏观调控,使得住宅市场聚集了高风险。从合生上半年销售情况来看,在总计60.31亿元的合同销售额中,北京市场完成32.1亿元,其中高档项目合生霄云路8号的合约销售额录得人民币22亿元,合生世界村合约销售额为人民币5.27亿元。上海的物业销售额为人民币13.3亿元,但在合生的起源地—广州,合约销售额为8.52亿元。北上多年的合生,大部分的销售收入都来自于北京公司和上海公司。

    然而,这个曾经的地产航母,如今却面临尴尬境地。据最新的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》披露,上半年,合生创展的销售额首次滑落20强榜单之外。

    分析人士称,太过专注于一线城市,而一线城市恰好是本轮调控的重点区域,因而合生的销售自然也受到了相当大的影响。

    在住宅地产受到调控影响较大之时,商业地产却是另一番景象,它正成为各路资本新的追逐目标,合生自不例外。“是否因为住宅地产受调控影响较大而大规模进军商业地产”,面对时代周报记者这样的疑问,合生创展行政总裁薛虎选择沉默。

    陈厚桥称,合生创展发展商业地产,是为了两条腿走路。合生内部人士也认同这种说法:“做商业地产是建立在十几年对住宅地产的积累之上,我们进军商业地产并不意味着要缩减住宅地产规模。”

    然而,面对风险更高、挑战更大的综合性商业地产,合生创展准备好了吗?

    合富辉煌房地产顾问有限公司首席分析师黎文江在接受时代周报记者采访时称:“在早期,合生也涉猎过商业,做过酒店、街商、写字楼,但是项目不多,时间也不长。在商业地产领域的开发资历尚浅。”

    “一般来说,进军商业地产领域,要经过多年培育期和准备期。但是现在房地产公司可以通过借脑、挖人等方式来缩短这个过程。比如万科进军商业地产,就从凯德置地挖来毛大庆。而合生也曾与高力国际等国际大行合作,帮其开展前期的策划、进行物业管理等,”陈厚桥说。

    而据房地产业内人士称,由朱拉伊、朱孟依、朱庆伊三兄弟持有的合生创展、珠江地产以及珠光集团日前联手广州惠润,组建自己的商业经营管理团队,为进军商业地产铺路。据悉,广州惠润商业地产经营管理有限公司由广东鼎鼎大名的商业传奇人物欧小卫创建。

    与此同时,合生创展在北京总部成立了商业地产投资管理部门。上海的项目则是数年前就开始运作,当时从陆家嘴、外高桥等上海最大的商业地产开发公司“挖”了一些高管。

    据悉,欧小卫之前曾在广州天河城集团担任副总裁,之后担任中华广场总经理,并用5年时间将这个当时麻烦缠身的购物中心打造成广州第二个成功的购物中心。

    转型商业地产是把双刃剑

    近期,除了合生加大在商业地产领域的拓展力度,万科也开始尝试进军商业地产。其他品牌房企也不甘落后:保利意欲全力冲刺商业地产领域。

    而有消息称,港深热钱或流向商业地产。

    陈厚桥认为,合生的销售结构中,住宅销售占比太高。一般来说,住宅类的销售占比太高,业绩波动也会大一些,而持有物业的占比高,就会给股民一个稳定的预期。香港的地产公司,通常商业地产的销售额占总销售额的比重在20%-30%。

    但是,就目前情况来看,发展商业地产并非很好的时机。仅就广州来说,未来即将上市的写字楼的供应量在300万-400万平方米,商场的供应量在200万-300万平方米,而广州每年消化的写字楼量在50万-60万平方米,差不多要五六年时间才能消化完。而北京、上海的写字楼的过剩状况也差不多如此,陈厚桥说。因此,住宅类的开发商在进军商业地产时,面临的竞争压力不容小视。

    高力国际华北区调研主管谢靖宇认为,更加严重的问题是,现在一些住宅类的开发商在转型做商业地产时,往往会习惯性地应用开发住宅的模式来运作商业地产。商业地产对于电梯的等候时间、楼层层高、进深、落地窗的大小、水电配备、空调系统等硬件设备都有较高的要求,而且客户对于业态是否统一、物业管理的水平也有着较高的要求。如果因循守旧,就往往走弯路。因此在进军商业地产时,前期做好准备,借助专业团队的力量和经验就显得非常有必要。

    国际投行同样对于合生进军商业地产持否定态度。摩根大通在合生收购北京市通州区马驹桥镇、合生世界村附近两项目地块之后的一份研究报告中指出:“交易对小股东不利,因项目2013年底才竣工,进一步拖慢资产周转;配股摊薄账面值;以及此次交易放弃创造价值进程,以接近零折让购买一个完工项目,与地产发展角色产生矛盾”。

    看来,进军商业地产成了一把双刃剑,如何平衡商住比,成了合生需要考量的一个问题。

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