• 赶超万科不死心 宋卫平憧憬代建模式

    地产 > | Time Weekly - 2010-12-16 03:41:47
  • [摘要] 宋卫平希望通过代建项目5年内销量达千亿。

    绿城公布预计全年销售业绩与去年持平。

    本报记者 姜燕 发自杭州

    2009年,绿城集团董事长宋卫平亲历了“冰火两重天”,被外界认为颇具赌性的宋卫平将绿城推上了销售亚军的宝座,因此一度意气风发,并且豪言:3-5年超过万科,销售额达到800亿-1000亿元,2010年的销售目标是670亿元。

    如今,万科已昂首跨过1000亿元门槛,而绿城公布的截至2010年11月30日的业绩却显示,集团74个在售项目累计销售额达468亿元,预计全年销售业绩与去年持平。“不满意!”宋卫平对这一业绩直截了当地地批评。

    绿城与万科的距离又一次拉大,而此番宋卫平却平静得让人出乎意料,只是向时代周报记者表达了小小的无可奈何,“如果股东通过决议,增加两三百亿元的买地钱,3年以后就能赶上万科,我们就少这两三百亿,一文钱难倒英雄汉,没办法。”

    12月10日,“绿城中国2010年投资者恳谈会”在杭州召开,宋卫平、绿城集团常务副董事长寿柏年、副董事长罗钊明等核心高管团队悉数到场,在面对媒体的一个多小时里,宋卫平依旧是烟不离手,一支接一支地猛抽,但似乎没有丝毫焦虑,而是以一贯的幽默、犀利、敏捷对待一个又一个发问。

    赶超万科失利是因为缺钱

    绿城公布的数据显示,绿城以满足3年发展所需作为土地储备总体规模控制目标,本年度分别取得位于浙江省内的杭州、舟山、德清、临安、宁波和上海、北京、新疆、江苏、河北、山东等18幅优质土地,新增土地规划总建筑面积511万平方米。未来土地扩张仍将集中在以上海、浙江为中心的长三角区域及以北京、山东为中心的环渤海区域。

    截至11月30日,绿城本年度新开工面积681万平方米,在建、代建项目108个,土地储备规划总建筑面积超过3500万平方米,权益建筑面积超过2300万平方米。

    11月18日,就在武汉万科发布公告,旗下在售5个楼盘共同推出优惠联动,每周每楼盘各推出10套“一口价”特供房源、购房即送11888元家电等促销活动之时,11月21日,绿城集团却宣布上调北京诚园项目售价,每平方米价格涨幅超过了1000元。

    “我们制定670亿元的目标时,并没有预计到调控会出现几轮,如果只有一轮的话,我们现在也能完成目标。9-10月又开始调控,如果我们降价,完成670亿元也没有问题,但是没有必要降价。”寿柏年向时代周报记者表示。

    12月,绿城仍然在做最后冲刺,仅上海绿城玫瑰园12日开盘当天,不到两个小时,就销售了11套总价3000万元以上的别墅,刷新了沪上又一个销售纪录。

    “像我们这样一个房产企业,最大的困扰就是买地的钱永远不够,我们在1个月之前做过一个分析,万科用于他们业务发展过程当中的资金是大于等于1200亿元,我们自有资金只有100亿元左右,合作伙伴的钱不到100亿元,全部的本钱大概200亿元,我们现在用这样一个本钱来支撑每年大于500亿元的销售收入,维系3000多万平方米的土地储备,这会变得非常累。”宋卫平直言。

    宋卫平无奈地表示,“确实我们在投入运营的资金上面与其他几家比不是一个数量级,差得太远了,前面几名里面只有我们这一家是社会投资者加上我们自己,其他全都有比较好的国资背景。如果股东通过决议,增加两三百亿的买地钱,三年以后就能赶上万科,我们就少这两三百亿,一文钱难倒英雄汉,没办法。”

    虽然如此,宋卫平并没有放弃赶超万科的目标,“我在小学的时候就从来没有考过第二名,这是应该有的志向,年龄越来越大以后,心态越来越好,我看到别人好,我向别人学。”

    与龙湖取长补短

    日前,绿城与龙湖地产在杭州西子湖畔召开了“密室会议”,宋卫平与龙湖地产董事长吴亚军分别率领双方高管团队悉数到场,双方最后达成一致共识,每年召开3-5天的联席会议,互相学习经验和探讨不足的地方。

    对于双方是否会有更深层次的合作,宋卫平向时代周报记者予以否认,“吴亚军是一个非常好的合作伙伴,但我们合作的可能性不大,她也缺钱,我们也缺钱,我们有的优势他们有,他们有的优势我们也有。”

    但宋卫平对吴亚军丝毫不吝溢美之词,几年前,宋卫平还专门带了100多人,去重庆参观龙湖地产的楼盘,这趟学习的费用就花了60多万元。

    “她的办公室管理很多地方比我们做得好,企业文化三点给我印象很深,快乐的工作,金钱的自由,心灵的宁静。她是女老板,但具有男人气魄,非常细腻,非常阳光,心态非常好,人也非常大气,信心非常坚定。”宋卫平用了一连串的“非常”形容吴亚军。

    “我建议你们把我们公司股票抛售一部分,去买他们股票,只要有她在,他们股票应该是不错的。”宋卫平调侃道。

    但宋卫平不服输的性格始终没变,“包括龙湖在内,我们最多是并列第一,我们不能容忍它成为第一。”

    100代建项目力争冲千亿

    “有的时候回过头来看,我们就靠那么点钱把企业做到这么大的规模,也不知道怎么做起来的,现在干脆去做无本生意算了,去做‘长工’。如果做到1000亿元,绿城中国账面上的收益应该有20亿元左右。”宋卫平说。

    于是,绿城在今年9月份成立了绿城房产建设管理有限公司,短短3个月,绿城建设商业代建签约项目已达20多个,签约总金额达500亿元,总建筑面积337万平方米,代建项目分布浙江、上海、江苏、福建、山东、河南等地。

    宋卫平毫不讳言,“富有富的做法,穷有穷的做法,没钱买地或者是很少钱买地就想出这个办法来,一方面是逼出来的,另一方面作为一个业者,希望能够为更多人造房子,全国比我们房子做得好的最多是一家、半家,不可能是两家、三家,因为有这个自信,所以我们认为这块地交给别人做不如交给我们做。”

    宋卫平骨子里流露出的自信,甚至让人觉得有些自负。所谓“半家”,指的是星河湾。宋卫平认为,黄文仔往往把实力押在个别一两个项目上,三四年前,宋卫平曾特意带队去星河湾学习精装修。宋卫平称目前绿城的精装修在个别方面,已经超过或达到星河湾的水平。所谓“一家”,则是频频与绿城互动的龙湖地产。

    宋卫平希望代建项目每年能够以50-100个项目来维持或者增加,这样5年之内它的销量会上1000亿元,有可能做成销售额最大的一个公司,并且超过绿城中国。

    “所谓代建模式就是,我们跟合作伙伴有一个基本的销售额沟通,帮它将公司的价值提升10%-20%,平均数15%,我们拿7%,对方享有8%,我有整个公司品牌的风险,对方风险是买地的钱,两家有共同的利益诉求。但我们做这个‘长工’要替‘地主’考虑,要不然做完一单就没有了。我们做代建项目比做绿城中国的项目还要用心,让人家信赖我们。我们希望每个项目对销售的贡献率是在6亿-8亿元之间,三五年以后每个项目会达到10亿元,100个项目就是1000亿元。”宋卫平对代建模式充满了憧憬。

    今年绿城最大的突破莫过于此,创建了一个新的发展模式,在不增加负债率的前提下,挖掘了新的利润增长点。没钱的时候,可以用小的战略合作伙伴的钱,用绿城的品牌去圈地,宋卫平认为,这个模式是很多公司学不了的。

    钱很少的情况下绿城又会如何应对呢?宋卫平透露,绿城正在筹备房地产股权基金,预计明年半年度的时候可以公布,“去等待一个有钱的可能性”。

    绿城自始至终没有摆脱过负债率高企的诟病,而宋卫平却仍然坚持自己的一套理论,对这种“指责”嗤之以鼻:“那套数据系统是一个方法论,是金融系统评估企业状态的一个参数而已,它仅仅是一个指标。我们土地储备是什么,是资产还是负债?买地的钱是借来的,冲抵以后,土地有溢价,这是一个最简单的问题。我负债100亿元,放了3年,土地已经升值到了300亿元,但负债表上还是负债100亿元。这个账怎么算?”

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