聂梅生:地价上升催生泡沫

2010-12-16 03:31:55
来源: 时代周报

本报记者 肖素吟 发自广州

调控以来,开发商纷纷转战二线城市,俨然是避风港,如今更是房价泡沫泛滥的要地,再次成为众矢之的。不过,不管是一线城市,还是二线城市,房价泡沫高企已是不争的事实。为此,时代周报记者采访了全国工商联房地产商会会长聂梅生。

时代周报:您是如何判断当前房地产泡沫的形势?

聂梅生:首先要定义的是什么是房地产泡沫,就是房价远远脱离了价值。实际上,这是一个分子与分母的关系。如果说价值等于性能除以价格,分子就是性能,分母就是价格。泡沫就是价值的导数,价格越高,泡沫就越大。

我认为,在今年第一季度宏观调控之前,房地产就往泡沫方向推动。从去年年底开始,房价就越涨越高。但是,房子的性能还是原来的价值。如果不出台调控政策,价格就更加脱离价值,泡沫就越高。

时代周报:一般来说,房价泡沫中隐藏着地价泡沫,那么今年以来土地市场是否早已潜伏着泡沫?

聂梅生:推动泡沫的主要原因是土地价格的上升。土地价格上升带动成本上升,但是却没有带动房子质量或者价值的同步上升。可以说,土地催生了泡沫。

但是,你要看到,今年土地价格并没有飞快上涨,反而是去年土地价格飙涨。现在的情况是政府加大土地出让量,开发商以大量的资金购买非高价土地。由于去年放贷高,流动性肯定推升了地产泡沫。但是,我认为目前房价高与地价还是有关系的。不管是先有鸡还是先有蛋,总归最后两者是互相推动的。

时代周报:绿皮书指出一些二线城市的房价泡沫远远超过一线城市,为什么会出现反超呢?

聂梅生:有些二线城市的泡沫确实推动很快。比如温州,房价基本上比杭州还高,这是因为温州民间沉淀资本太高,还是钱闹腾的。土地和投资性炒房是当前催生泡沫比较明显的因素。普遍性就是土地价格上升,个别性就是炒作。再比如,福州、杭州、温州,这三个地方的民间资本非常丰裕。其中,福州海外资本非常多,如果说热钱涌入,最容易涌入的就是福建,基本上都是侨乡。投资一旦增多,地价基本也跟着上去,更不用说房价。这就是流动性造成的。

时代周报:部分二线城市房价泡沫超过一线城市会否是一种趋势?

聂梅生:我觉得不会。目前,所有宏观调控政策一而再,再而三,就是控制投资投机性的炒作。二线城市房价泡沫超过一线城市,仅仅是个别情况。

炒作需要赚钱空间,就是房价在短期之内有上升的空间。但是绝大多数的二线城市是没有炒作空间的,而且房价比较低。资金肯定是流向房价比较高、能够继续炒作的空间比较大的城市。这与当地的购买力和地产房价是有关系的。

推高二线城市房价不等于推高二线城市的房价泡沫。我认为,二线城市的房价、土地价格和交易量不是泡沫虚高,而是稳步上升的趋势。这是整体的形势。

时代周报:12月3日,国际货币金融组织发布报告,针对房价飙涨和泡沫的形成,中国目前出台的调控措施仅仅是应对表面现象,而不是加息和增收房产税。

聂梅生:我同意这个意见。目前最重要的主要是两个方面。一个是货币手段,就是通过加息控制流动性或者说通胀。这是最有效的,但是这样一来打击的不仅仅是房地产,而且还会打击到其他支持产业。

另一个就是税制。我觉得不能光对老百姓持有房产收税,而应该解决政府土地出让金问题。如果不解决这两个问题,光是限购、限贷等行政手段,还有“国五条”、“国十条”,都是解决不了任何问题的。

时代周报:泡沫程度决定了政府调控的取舍,那么您如何判断政府接下来的房地产调控方向?

聂梅生:现在,与其关注房地产调控,不如关注对整个经济的调控。中央工作经济会议也提出,一定要加强和改善宏观调控质量。我特别关注的是用什么办法治理通胀和通胀预期。11月份的通胀率已经高达5.1%,其中包括居住类,上涨很明显。政府怎样治理通胀,一揽子下来就治理房价。第二个就是怎样控制流动性。控制流动性就等于控制了房价。只要这两个手段一出来,一定对房地产有很大的影响。我认为,政府倒不一定会推出新一轮的地产调控政策。

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