• 建一千万套保障性住房 地方政府动力不足

    时事 > | Time Weekly - 2010-12-16 02:22:01 来源:
  • [摘要] 1000万套保障性住房计划一出台,超乎市场的预期,从数字上看即意味着每20户家庭将拥有一套,但这一目标显然不易实现。

    据目前提出的保障性住房的建设规模,很多符合准入标准的家庭将会从中受益。

    本报记者 严友良 发自上海

    保障性住房建设黄金时代即将来临。

    日前,住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确提出,2011年计划建设保障性安居工程任务上调至1000万套。较之2010年中央政府确定的580万套保障性住房的建设规划,2011年版的规划总量,已近翻番。

    通知规定,12月10日为最后上报的截止日期,随同上报的还有各地“十二五”保障性住房建设的规划。“目前,各地的规划正在汇总过程中。”14日,当时代周报记者致电住房城乡建设部住房保障司时,一位不愿具名的工作人员如是说。

    “2011年保障性住房总量有如此规模的增加,表明政府越来越重视保障性住房体系的构建。在此前多次楼市调控不力的情况下,注重保障性住房建设意味着中央对房地产调控方式的转变。”在北京理工大学经济学教授胡星斗看来,《通知》表明,中央完善房地产市场中的保障性住房和商品房双体系的决心不小。

    每20户一套

    1000万套,这一数字大大超过了市场预期。

    依照11月出台的房地产行业“十二五”规划初稿,2011-2012年两年保障性住房总量为1300万套,上调到1000万套的确超乎市场的预期。事实上,2009年全国保障性住房及棚户区改造为330万套,而2010年计划推出的保障性安居工程为580万套。

    鉴于此,市场原来预测的数字在500万-600万套之间。“仅仅2011年就上调到1000万套,足见政府对于加强保障性住房建设的重视。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭指出。

    事实上,一旦2011年1000万套保障房推出,从数字上看即意味着每20户家庭将拥有一套保障房。按照《中国城市状况报告2010/2011》显示,中国城镇人口为6.2186亿,而且今后5年内,中国城镇人口将超过农村人口。以每户3口人计算,目前中国城镇家庭约为2亿户。

    不仅如此,1000万套保障性住房还意味着全国房地产投资规模的20%。

    根据住建部统计,截至今年9月,全国保障性安居工程已完成投资4700亿元,占全年计划的60%,其中中央财政692亿元专项补助资金已经全部下达。按这一数据推算,今年全国保障房投资应超过7800亿元。明年1000万套保障房的建设目标,即表明2011年保障性安居工程投资将超过1.3万亿元,这将达到全国房地产投资规模的1/5左右。(2011年预计10-20%的投资增幅情况下,2011年全国房地产投资规模将保持在不到5万亿元的规模。)

    此外,按保障房每套60-80平方米计算,1000万套保障房的总面积将达到6亿-8亿平方米,而今年截至11月,全国楼市成交量才接近8.5亿平方米,其中住宅大概在7亿平方米左右。也就是说,1000万套保障房的面积将相当于今年全年的住宅交易量。

    “这个1000万套,包括两部分,一是保障性住房,二是各类棚户区改造以及相关的农房改造工程等。”上述住房保障司工作人员告诉时代周报记者。

    转变楼市调控方式

    “从政府上调保障性住房建设规划看,中央政府试图打破‘重市场,轻保障’的格局,重新理顺房地产市场中保障性住房和商品房双体系的关系。”中国土地学会副理事长兼秘书长黄小虎如此看待2011年保障性住房规划的上调。

    原来,自2004年房地产成为主导产业后,造成了过分的市场化,房价越来越高,房地产业走向畸形和极端,出现了“重市场轻保障”倾向,导致市场发展“一条腿长,一条腿短”。

    中国的房改始于1998年的23号文件。在这份名为《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中,尽管明确提到“最低收入家庭购买廉租房,中低收入家庭购买经济适用房,其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”的原则,并指出“经济适用房是住房供应的主体”。但事实上,经济适用住房占商品住宅投资比重,随着商品房市场的扩大而逐渐下降。

    有数字显示,2000年我国经济适用房销售面积为3760万平方米,占普通住宅总面积(当年为16570万平方米)的23%。而2009年,我国经济适用房销售面积为3012万平方米,只占普通住宅总面积(85294万平方米)的4%。不仅如此,1998年-2009年,经济适用房投资额占住宅总投资额的比重从13%下降到了4.4%。

    与之相应,商品房的价格则一路上扬。“第一次房改催生了中国楼市的‘黄金十年’,但却在政策执行中,走向了另一个极端,住房保障成为被遗忘的角落。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭表示。

    过高的商品房价格让普通百姓住房困难。为此,中央多次出台措施稳定房价,今年4月、9月国务院先后出台了“国十条”和“新国五条”,意图遏制房价快速上涨,但效果不佳。据国家统计局刚刚发布的11月全国房地产运行情况显示,当月,全国商品房销售面积同比增长14.5%,绝对量比10月份增加834万平方米,增长9.0%;全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,环比上涨0.3%。

    基于此,在12月10日-12日召开的中央经济工作会议上,中央重点强调:要加快推进住房保障体系建设,强化政府责任,调动社会各方面力量,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区和农村危房改造,大力发展公共租赁住房,缓解群众在居住方面遇到的困难,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

    对此,北京大学房地产业研究所所长陈国强表示,将“保障性住房体系”和“商品房体系”在此次会议上并列来提,“以前很少如此”,凸显了政府试图通过加强保障性住房建设来理顺楼市的意图。

    “我相信这两套体系,可以覆盖所有的人群。”陈国强指出,“保障性住房体系满足买不起房子的贫困人口的住房需求,商品房来解决有购买能力人群的需求。而按今年保障性住房的建设规模,很多符合准入标准的家庭将会从中受益,这将减少商品住宅的需求,从而为稳定房价创造良好的条件。”

    完不成的目标?

    1000万套保障性住房计划一出台,不少家庭翘盼自己能有一套。但这一目标显然不易实现。

    14日,安徽省宿州市住建局一位负责人向记者指出,他们已经上报了该市的计划:其中廉租住房家庭约2.2万户,经济适用住房保障对象2000套,公共租赁住房2600套,限价商品房7000套,城市棚户区改造需安置户数5.5万户。

    “我们依照量力而行的原则,制定的计划还算合理。”上述住建局负责人告诉记者。

    可是,计划还是给不少地方出了道难题。

    据《羊城晚报》报道,广东省住建厅住房保障处副处长陈必暖就倍感压力。原来,2011年全国要建设的1000万套保障性住房中,广东分到了约44.7万套。

    “这个数还要继续协商,如果一年建这么多,土地压力、财政压力恐怕承受不住。”陈必暖表示,“几年的任务一年内完成难度非常大,广州市2009年是4万套,这个也是做了大量的工作。”另外,陈还直言广东一些城市如“深圳找不到地”。陈必暖透露,目前先由各市把建设方案先报上来,大概是10万套。

    除了土地之外,“对于一些城市来说,保障性住房的确面临着资金饥渴的问题。”胡星斗特别指出,西部省份的一些城市在完成保障性住房方面可能面临困难。

    以重庆为例。按照重庆市长黄奇帆的说法,重庆30%-40%的低收入群体将由公租房来供养,为此重庆需提供4000万平方米公租房,以满足约200万人的住房需求,总共需约1000亿元投资。黄奇帆称,1000亿元中,政府投入30%的资本金,由土地出让金收入、对高价房的税收、土地储备收入等来负担,此外的70%要依靠市场融资,包括商业银行贷款、保险资金、信托等。

    对于那些中小城市来说,无论是保证30%的资本金还是通过投融资平台获取另外70%的资金均不是件容易的事情。

    记者从中国国际金融公司了解到,如果2011年仅以800万套保障性住房计算的话,各级地方政府缺少的资金将高达4450亿元。

    但有不少业内人士不这样认为。海鑫灵锐投资管理有限公司副总经理汤辉告诉本报记者:“2011年的保障性住房指标的确比2009年增加不少,但随着2009年土地价格的大幅度攀高,地方政府在出让土地方面获得的收益增长更快、金额巨大,而且2009年保障性住房的建设并没有达到年初设定的580万套目标,投入仍然比较少,可以说政府的资金并不是问题。”

    “此外,与国外保障性住房普遍建在市区不同,我们国家的保障性住房都是建在交通不便、配套不完善的郊区,而郊区的土地供应相比市区而言,可供应量更大。因此,目前建设保障性住房,政府是既不缺钱、也不缺地,而是缺动力和压力。”汤辉补充道。

    地方政府在保障性住房建设方面缺动力是不争的事实。

    据中国指数研究数据显示,自2006年推出保障性住房计划以来,上海、北京、杭州、武汉、深圳等城市保障性计划几乎无一完成。“关键是保障性住房不产生GDP,还需要政府投入大量的资金建设和管理。如此一来,没有利益驱动,地方政府积极性肯定不高,而中央政府也没有对不执行保障性住房计划采取过措施,追究领导人的责任。”复旦大学管理学院产业经济学系副教授、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰告诉记者。

    “目前而言,政府完全有能力解决保障性住房大扩容过程中的‘地’和‘钱’问题,解决的办法有很多,拿‘资金’来说,既可以从每年大量的卖地收入中支取,同时也可以以土地换房,也就是让大型开发商建设保障性住房来抵消其他地块的土地出让金,还有公积金试点等等。可是,地方政府缺动力就需要政府出台好的制度来监督和执行了,但目前的情况并不乐观。”汤辉表示。

相关文章: 更多关于住房 保障性住房 的报道

  • ·建一千万套保障性住房 地方政府动力不足(2010-12-16)
  • ·住房保障九千亿博弈中推行(2009-07-21)
  • ·住房保障政府不能包办(2009-07-21)
  • ·保障房变脸(2011-05-26)
  • ·住房公积金入市提速(2013-03-07)
  • ·合作建房:看上去很美(2013-08-22)
  • ·住房公积金管理中心升级 会动谁的蛋糕?(2014-02-27)
  • ·广东探路住房保障“货币化”改革(2015-03-10)
  • ·租房每满一个月加分0.1:在深圳,“租房上名校”不是梦(2017-07-25)
  • ·“租购同权”另一面:首批住房租赁试点广东占比1/3(2017-07-25)
  • 上任后,李强力抓行政审批制度改革,希望通过制定权力清单,解决政府管得过多的问题。十八届三中全会决定推行地方政府及部门权力清单制度,让浙江的这项工作正式提上日程。

    全国水泥网数据显示,11月初全国水泥价格指数为153.46,月末为163.91,环比大涨7.12%。截至12月6日,全国水泥价格指数已经上涨至165.67。

    截至发稿,国家管网公司的注册信息并未对外发布。业界普遍预计,国家管网公司估值预计在3000亿―5000亿元之间。

    截至12月9日,四季度已有百余城对房地产市场进行了154次政策调整。其中,政策直指楼市且最为引人注目的共13地,包括深圳、佛山、郑州、成都、黑龙江、马鞍山、上海临港、南京等。

    体量巨大、问题也不少,交通拥挤、缺乏配套从来都是超级大盘的通病。但这些位于城郊的千亿元小区,却成了怀揣梦想踏进大城市的新移民置业首选地,数百万青年的梦想也从这里开花结果。

    
    本站所刊登的时代在线及时代在线各种新闻﹑信息和各种专题专栏资料,均为时代在线版权所有,未经协议授权禁止下载使用。
    报料、投诉 sdzb@time-weekly.com © 广东时代传媒有限公司 版权所有 粤ICP备09086999号-1