世茂富力再联手 惠东复制亚运城模式

继亚运城、天津项目之后，世茂房与富力第三度携手，打造 “惠东富茂威尼斯湾”项目。

本报记者 张晓雅 发自广州

继亚运城、天津项目之后，世茂房地产（00813.HK）与富力地产（2777.HK）第三度携手。

2010年11月8日，世茂房地产与富力地产联手打造的 “惠东富茂威尼斯湾”项目的奠基典礼如期举行。该“旅游+地产”项目投资达400亿元之巨，项目总面积500万平方米，甚至超过亚运城项目总建筑面积的438万平方米。

“目前从规模上看，是两个公司所做过的最大的项目。”国泰君安一名与该项目有接触的分析师告诉时代周报记者。“惠东富茂威尼斯湾”是一个以滨海度假休闲为主要特色的超大型综合项目，这似乎是世茂集团与富力地产在实践诗人海子的梦想—“我有一所房子，面朝大海，春暖花开。”而这个项目有可能再次复制亚运城的运作方式，中途再加入合作伙伴。

强强联手规避风险

世茂地产在完成长三角和环渤海布局后，再次稳固华南市场。对此，世茂地产董事局副主席许世坛表示，惠东富茂威尼斯湾项目的成功奠基，是继广州亚运城之后，世茂开展华南战略的一项重要举措。未来，世茂将借着与华南优秀地产企业合作的机会，重点布局华南市场。至此，世茂地产在全国城市的布局数量已达31个，华南板块也增加至4个，分别是福州、厦门、广州和惠州。

据了解，占地7000亩、建筑面积500万平方米的惠东富茂威尼斯湾是一个集滨海度假休闲为主要特色的超大型综合项目，由世茂和富力联手组建的惠州富茂房地产开发有限公司投资建设。产品类型主要由独栋、双拼、联排、滨海公寓、高层住宅等组成。

在政策调控引发房地产市场一片风声鹤唳之时，开发商逐渐放弃单打独斗的传统，强强联手，无疑是为了分散风险。

“强强联合的模式已经很普遍。地产商对大型项目感兴趣，这种大型项目的好处就是，可以获得政府的支持，融资、开发进度会比较灵活。”国泰君安一名与该项目有接触的分析师告诉时代周报记者，“世茂看中富力丰厚的人脉资源。世茂此前的项目主要集中在长三角，现要进入广东市场，和富力合作。”

惠东富茂威尼斯湾项目是继亚运城之后，世茂房地产在广东地区投下的另一重注。该项目细节尚未披露，但值得关注的是，世茂虽均以合作模式涉足华南房地产市场，所染指地均为“巨无霸”项目：亚运城项目总地价255亿元，总投资超150亿元；而惠东富茂威尼斯湾项目预计总投资将达到400亿元。

富力地产公共事务部相关人士在接受时代周报记者采访时证实，在投资400亿元的项目中，双方各占50%股权。对于是否因为资金压力而采取合作开发的疑问，该人士称，主要原因在于“可分散财务和发展风险，共享资源，而且联合开发模式能合理利用合作伙伴的专长”。

“该项目是旅游+地产的模式，但还处于谈判过程中。在商业决定没有完全敲定之前就不太适合说太多。”富力地产董事长助理陈志濠在电话中婉拒了时代周报记者的进一步采访要求。

资金链不是问题

然而，筹措400亿元的总投资对于合作双方，都并非易事。一个显而易见的事实是，富力和世茂房地产都因为宏观调控，负债率进一步高企。

世茂房地产目前手持现金约120亿元，前10月销售额累计已达236.57亿元。瑞银最新发布的一项研究报告显示，受政策收紧影响，世茂房地产整体销售势头可能在2010年11月、12月放缓，预计其净杠杆比率将在2010年年底前升至86%。

国泰君安分析师在接受时代周报记者采访之时认为,采取联合开发的主要原因不在资金压力方面。据该分析师介绍，目前房地产公司负债率大多都在一个比较高的水平，“我们测算世茂截至9月末的净资本负债比率是80%，这个负债率在房地产企业中算是中等偏上的水平。而富力截至6月30日的净资本负债比率大概是105%，再加上富力10月的销售环比出现31%的下滑，因此负债率还有可能增高。”

这位分析师同时认为，投入大型项目肯定会带来一定资金上的压力，但是“总投资400亿元听起来有些夸张，具体投入方式可以非常灵活。前期可能不需要这么多启动资金，具体会投多少钱最终要看他们签订的合约。”

“世茂房地产年初时的目标是将净负债比率维持在70%以下，70%以下对于一个地产商是比较合理的状况。但是稍有提升也不奇怪，年底前不超过70%都是合理的。”中银国际研究有限公司联席董事魏卫向时代周报记者表示，“世茂和富力的长期贷款比较多，短期内不会有太大的还款压力。”

魏卫同时表示，类似世茂、富力这样大型的开发商都经历过地产价格暴增、暴跌的情况，因此在制定计划之时都会留有余地，而项目本身采取合作开发的模式，并且是进行分期投资开发，因此“现阶段并不是很担心世茂资金链的问题”。

招商证券投资银行董事总经理温天纳也对时代周报记者表示，“回报和风险永远是直接挂钩的。进行大型项目开发，要看好市场才会进行融资，资金链紧张的情况可能会加剧，但世茂和富力应该也是经过评估，不至于出现财政困难。”

不排除再引入合作伙伴

较长的投资期限减轻了资金的压力，但是也增加了项目期间发生变数的可能。例如，最近受“今年前10个月房地产领域的海外直接投资猛增48.04%，商务部对此表示将会重点关注”的新闻报道的影响，坊间开始揣测政府是否会强化对房地产企业海外融资行为的监管。倘若这种揣测属实，作为香港上市企业、拥有海外融资平台的世茂和富力是否会受到影响，进而影响到惠东富茂威尼斯湾项目？

上述国泰君安分析师认为这种担忧有些多余，他向时代周报记者表示,中国政府没有办法控制海外融资渠道，也不能对在香港上市的公司进行直接的行政干预。而在监管的操作层面，政府方面也很难对资金的具体来源进行监测。“目前官方也无法算出外资流入房地产市场的具体数据，只能靠估算。今年世茂的几次融资可以看做是海外的投资。但是也很难说清楚资金是香港本地的，还是海外其他地方的”，他同时表示：“像这样的大型项目都是分期逐年投入。假如融资渠道是受到限制，开发商可能会放慢开发步伐。”

仲量联行广州投资部经理刘裕通认为，这种大型项目，由一家开发商承接的话非常吃力，这也是为什么此前亚运城项目上富力、世茂等五家企业组团开发。

国泰君安分析师认为，按照项目目前的情况，开发周期可能长达9年或者以上，因此“不排除他们重复之前亚运城的运作方式，中途再加入合作伙伴”。

温天纳则表示，只要合乎法律规定，随时加入第三个、第四个新合作伙伴都不出奇。

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