涿州楼市泡沫泛起

2010-11-25 05:31:47

来源: 时代周报

“大北京”圈起投资客，日成交量接近京沪，10天暴涨愈千元，租售比高达1:578。

“大北京”圈起投资客，日成交量接近京沪，10天暴涨愈千元，租售比高达1:578

本报记者张睿发自河北涿州

在环北京经济圈的信息刺激下，来涿州楼市淘金的投资客越来越多。

11月20日下午3时，时代周报记者在北京六里桥南坐上了一辆涿州某楼盘的看楼班车。50分钟后，班车在涿州范阳路上的项目销售中心门口停住，在雾气遮挡了的昏黄阳光下，眼前的情景让记者吃惊—30多平方米的售楼处里人声鼎沸，销售人员连走带跑，说话的人都扯着嗓子，才能让对方听得清。

时代周报记者在涿州采访发现，“环北京经济圈”概念让投资者对这个河北小县城趋之若鹜，房价在10多天内暴涨愈千元，日成交量甚至接近北京和上海一线城市，楼市泡沫已经泛起。

小城楼市逆势升温

突如其来的楼市升温，让涿州的楼盘销售人员都有些措手不及。“最近每天都很忙，早上7点多就要到售楼现场。晚上十点多才能下班。”公园一号项目的销售人员称。

在涿州市中心文化广场南面的东兴南街，一千米的距离内就有七八家房地产项目的接待中心。11月20日是周六，直到下午6:30，有几家接待中心还在亮灯接待客户。

“尤其是最近一个月，销售特别火。”北京公馆项目的销售人员称，9月29日新的房地产新政出台后，受到“限外令”的影响，外地人在涿州买房不能贷款，因此楼市停滞了一段时间。但不久之前关于涿州与北京对接的利好消息一传出，楼市又突然火了起来。

号称涿州第一大盘的鸿盛·凯旋门，有着涿州最为豪华气派的售楼中心。11月21日下午两点半，销售中心门口依然停了许多“京”字头车牌的私家车。而销售中心里没有一个空座，坐满了签约的客人；十来个销售人员在接待处和财务办公室里往返，接待—讲解—签约—付款的程序走得很频密。记者在销控表上看到，一周前开盘的90多套房源只剩下三四套；而11月20日下午刚开盘的90多套房源，到21日下午只剩下了11套。

这个项目距离市中心文化广场仅不到十分钟的车程。但在涿州人眼中，这里还是未来要开发的新区。“算是比较偏的地方，而且几乎打不到车。”出租车司机说，“但估计在这里买房的人也没想在这里住，不在乎这个。”

销售火爆让开发商有了提价的底气。今年4月份开盘的公园一号率先突破6000元每平方米大关，一度成为涿州最贵的楼盘。而今，这个纪录不断被刷新。

蓝天·美林湾可谓“跳级”最快的楼盘。其涨价的速度让其他楼盘的销售人员都瞠目结舌—今年11月上旬还仅卖4900元每平方米，而最新的均价在6200-6300元每平方米，10多天时间暴涨愈千元。“这两天没有房了。新一期开盘可能等月底，因为老板要调价。再开盘的均价估计会到6500元每平方米。”

“大家都在涨。”接待中心与蓝天·美林湾一路之隔、项目亦相比邻的嵘御航城销售人员介绍，现在涿州的房子是一天一个价，他们在售项目的均价是6800元每平方米，但是下个月初新开盘的项目，肯定不会低于7000元每平方米。“本来老板想开8000元每平方米的。因为报道说那个凯旋门都有过万的。”（但记者在凯旋门了解到目前该楼盘最高价格在8000元每平方米左右。）

“涿州的房价肯定会再涨。”几乎所有的销售人员都众口一词，“最近买房的人中投资者居多”，有销售人员甚至称“其客户几乎全是投资的”。而投资客既有涿州本地的，也有北京的，甚至还有河北其他地区的。外地投资者几乎都是全款一次性付清。

“用‘暴涨’来形容如今的涿州楼市再合适不过。”北京中原三级地产研究部总监张大伟对时代周报记者表示，“涿州现在每天的成交量超过300套，接近目前北京和上海的日成交量。”

“大北京”诱惑

在涿州的各个销售中心里，无论布置装修是华是简，无一例外都会挂着一张“大北京”的规划图。这也是涿州市政府为买房者画下的一张“大饼”。

涿州是北京西南方向的一个县级市，行政上隶属保定，但62公里的距离让其更靠近北京。“向北京靠拢”几乎成为近几年涿州市的“市策”，各种与北京对接的工作也在逐步展开。

2000年以后，涿州就完成了与北京的“三通”，即通010区话的电话、通北京公交车、通北京电力。而2006年，涿州本地的有线电视也被北京歌华有线收购。北京对当地的影响日益突显。

2009年9月底，北京京南方向的公交线路917路开通。从北京的六里桥东出发，可以到达涿州市中心文化广场，全程刷公交卡只需6.8元。此外，涿州市还积极谋划加入轻轨房山线，计划2012年开通的京石客运专线河北境内首站设在涿州。

据涿州当地媒体报道：从去年春天到现在，已有115个对接北京项目落户涿州市，总投资达185亿元。涿州市正在推进的11个续建项目中有6个来自北京，投资额超过9亿元。

涿州对于北京的期待显然不止于此。“借京强市”已经成为涿州市三大主体战略之一，与“工业立市”和“以城兴市”并列。而涿州市政府领导在不同场合，亦都表达着与北京对接的“诚意”。

去年11月7日，一场“首都经济圈之涿州崛起暨中国房地产经理人联盟走进京南高峰论坛”在涿州举行，当时涿州市委书记王舟率领着涿州市的领导班子和建设口数十个单位的人员来参会。当日的论坛上，涿州市政府领导和参会的华业、复地等开发商都对涿州的未来描绘了一幅美妙的图景。更有开发商认为，按照当年通州撬动燕郊楼市的路径，已经日益火起来的房山楼市，也会对涿州有辐射效应。

日前，河北省提出建设环首都经济圈的战略构想，又给涿州市打开一条通向北京的绿色通道。按照规划，涿州市、涞水县、涿鹿县等13个县(市、区)被划入经济圈。

作为战略实施的第一步，河北4市13县电话区号将在年底变为“010”的消息已经得到了北京、河北官方的共同肯定。

“说实话，我们自己也觉得涿州就是个小县城。但是‘北京南大门，保定北窗口’，这就是它最大的价值。”一位当地楼盘的售楼人员对记者说。

据涿州当地媒体报道，近几年在涿州买房的北京人已经有数万。而在北京西南边的六里桥或是石景山区，时代周报记者发现了不少涿州楼盘设立的接待中心，专门负责接受北京客户的咨询，并提供往返两地的免费看楼车。北京的不少写字楼里，还能收到这些楼盘的宣传广告。北京已经成为涿州楼市的“第二战场”。

在这样的背景下，“涿州楼市的火是必然的。”中国房地产研究会副会长顾云昌对时代周报记者说，这个首都经济圈的概念挺好。北京早就该往外扩了，现在都有点晚了。如果早一些考虑，北京的地方紧张的问题会比现在好一些，而河北的发展也不会那么滞后。

被透支的未来

但涿州与北京的无缝对接，仍是属于未来的愿景。

根据涿州市政务网站公开的资料，该市目前占地面积742平方公里，人口59.4万。但市内生活区域的占地面积并不大，用当地百姓的话来说，“骑个电动车半个小时就逛完了。”

记者从销售人员、出租车司机和酒店服务人员口中了解到，当地普通工薪阶层的月收入在1200-2000多元。而称为涿州市区主干道的范阳路从东到西走一趟，也很难看到高于六层的建筑。

“这样的收入水平，怎么支付得了6000多元每平方米的房价？”一位出租车司机说，“更何况，涿州本地职工很多都有单位分的房，村民也有自己的平房。”

即便如此，涿州的房价还是让河北省会石家庄都“汗颜”。后者10月份的商品住宅均价为5135元每平方米，当地市中心位置较好的住房售价也就六七千元。

“这属于典型的信息带动地产，催生房价的现象。”住建部政策研究中心副主任王珏林对时代周报记者表示。

投资支撑起来的楼市，让这股“火”不但有点儿虚，还带来了更多的尴尬。有销售人员承认涿州存在不少空置房源；而另一个让人担忧的事实是，涿州房屋的租金也处于较低的水平线上。

公园一号销售中心所在的商住楼，在2007年售出之后有很多房屋仍然空置。时代周报记者多方了解到，目前涿州一般的一居室，出租价格在500-600元/月；而比较好的两居室出租价在800-900元/月，个别能够达到1000-1200元/月。如果以6500元每平方米买入一套80平方米的两居，按照租金900元/月计算，租售比（每平方米月租金和每平方米售价之间的比值）高达1：578，一年的租金也只能支付不到2平方米的房价。

“要想投资的话，靠租是不行的。只能是几年后升值了以后再卖出去。”嵘御航城的销售人员称，“售的话就要考虑谁来接手的问题。”

此外，涿州的开发目前还处于“自我消化”阶段，在售的楼盘均为当地开发商开发的项目。尽管涿州媒体曾经有华业、复地等开发商到涿州考察重点项目的报道，也有石家庄的万邦地产投资涿州的事实，但还没有全国性布局的大型开发商进驻涿州的消息公开，这一点，与包括万科在内的30多家开发商进入香河的热闹，形成了鲜明对比。

“通过市场力量打破行政区划，实现北京经济向河北的延伸，这本身是件好事。”顾云昌表示，但目前这个还属于未来的愿景，真正的实现，还是要看双方对接工作的发展进程。“在这个过程中，房地产不能完全避免投资，也会有一定程度的透支，但不会全部透支，毕竟还是有一部分购买力支撑着的，如果投资一圈，到时候没人买，房价自然就下去了。”

“其实涿州与北京对接的利好政策也并非今日才有。在政策没有实质性实施的情况下，消费者还是理性点为好。”张大伟对时代周报记者表示。

王珏林亦表示了对该楼市的担心，“对于一个城市来讲要以长期发展为目标，要把有限的土地用在经济发展和城市发展上，做好产业发展规划，以产业带动城镇化。”他提醒，“要防止出现空城，如果出现大量投资性住宅，虽然带来了短期利益，但破坏了一个城市；要合理进行布局，经过多年的努力后，使北京周边能够建成多个具有一定水平的卫星城市。”