• 百年淮海路“变形记”

    地产 > | Time Weekly - 2010-11-19 22:21:28
  • [摘要] 引领中国时尚长达一个世纪的上海著名商业街—淮海中路,今年迎来了110周年华诞。

    上海,奢逸生活新地标淮海路796号盛装开幕。

    本报记者 姜燕 实习生 许静怡 发自上海

    引领中国时尚长达一个世纪的上海著名商业街—淮海中路,今年迎来了110周年华诞。从初名西江路到后来的宝昌路、霞飞路、泰山路、林森中路,直到1950年为纪念淮海战役的辉煌胜利而改名为淮海路。百余年间,淮海路历尽变幻,饱经沧桑,但这丝毫未减它的“雅”与“洋”。

    第一个长波浪发型、第一双火箭式尖头皮鞋、第一条小脚裤管裤子、第一家美容美容厅、第一家大众快餐店、第一次时装发布会……上海的诸多“第一”都在这里诞生。

    如今,这里50万平方米以上的购物面积汇聚了路易威登、杰尼亚、卡地亚等2000多个国内外品牌,云集了十多栋税收超亿元的商业楼宇,对卢湾区的经济贡献高达50%以上。时代周报记者从卢湾区政府部门获悉,在“十二五”规划里,淮海中路将着力跻身为与巴黎香榭丽舍大街、纽约第五大街等媲美的世界顶级商业街。

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    上海淮海路。

    三次重大调整

    上海市卢湾区副区长江小龙告诉时代周报记者,淮海中路历史上有三次重大调整。

    第一次是淮海中路西段改造。1992年,随着轨道交通1号线的建设,淮海中路百年老街吹响了重振雄风的进军号,脱胎换骨的“淮海战役”打响,在淮海中路西段建成国际购物中心、久事复兴广场、益民商厦、新华联商厦、雪豹商城、二百永新等一批大中型商业设施建筑。

    第二次是淮海中路东段除淮海公园、东风中学、尚贤坊等保护保留地块以外,南北两侧街坊整街坊拆迁重建,九龙仓、新鸿基、丽兴、新世界、力宝、中海建设等集团公司纷纷进入,建成瑞安广场、柳林大厦、上海广场、香港广场、力宝广场、大上海时代广场、金钟广场、兰生大厦、中环广场等14栋大型商业商务楼宇。2003年,随着香港新世界大厦落成,淮海中路全线大规模重建改造基本结束。两次改造后,基本上形成了东段为国际化、现代化、智能化的高端商务区,西段则保留传统零售商业格局。

    目前,第三次改造是在前两次改造基础上,瞄准世界级商业街标准,制定实施淮海中路商业结构调整三年行动计划。

    据江小龙介绍,淮海中路可分为东、中、西三段。东段(重庆南路至西藏南路段)集结“高雅精美”的概念店、旗舰店,全球知名的路易威登、杰尼亚、卡地亚、寇驰、苹果等专卖店、概念店、旗舰店先后开业,全球第五家爱马仕之家“爱马仕大厦”正式启动。中段(瑞金二路至重庆南路段)整合“活力创新”概念,除芭比娃娃全球首家旗舰店以外,还汇聚了瑞典H&M、西班牙ZARA、荷兰C&A“快时尚”金三角;同时,妇女用品商店、长春食品商店、全国土特产食品商店等老字号也与时俱进,不断推陈出新。西段(陕西南路至瑞金二路段)则推出“百年经典”概念,以历峰双墅江诗丹顿之家和登喜路之家为代表,呈现经典品牌主题楼群。

    郑裕彤家族力挺淮海路

    随着“半小时消费圈”的兴起,以徐家汇、五角场等为代表的“商圈”成为现代消费的新宠,南京西路、南京东路等开始品牌提升和改造,这都为淮海中路转型带来了挑战。

    瑞安集团董事长罗康瑞见证了淮海中路十几年来的变化与发展。“商务和商业的融合在本质上是生活与工作的高度融合,现代的服务业聚集区的发展有这样一个特点,它不再是单一的办公功能,而应该是一个充满活力的综合社区,是办公、居住、娱乐、健身、购物、休闲等多种功能的大融合。而这样一个综合的开发规划对商务区和商业的本身发展将起到相得益彰的作用。”罗康瑞说。

    罗康瑞告诉时代周报记者,以瑞安开发的太平桥地区为例,由于企业天地和淮海路的许多商务大厦的存在,为新天地项目带来了大量的高端客户,提升了商业的人气和定位;而新天地的存在不仅仅营造了淮海路办公大楼和企业天地的外部环境,更为他们提供了一个高效的沟通空间,商务人士可以随时随地到新天地,在一个非常优美的环境下与客户进行面对面地沟通交流,这无疑将大大有助于提高商务办公的效率和品质。

    对此,罗康瑞指出,未来商业街交流沟通的功能在上升,而原先购物的功能在下降,因为购物功能已分散到社区商业,而电子商务的兴起也将减弱传统商业区的购物功能。传统商业街将成为人们体验和了解产品、休闲和沟通的场所,它出售的不仅仅是商品,而是一种生活方式的独特商业氛围和经验。

    因此,罗康瑞建议拥有悠久历史文化积淀的淮海路,应大力发展休闲文化,成为市民体验新产品及消费的场所。此外,淮海中路在引入国际品牌的同时,也要引入国内品牌,淮海中路要成为中国本土品牌成长为国际品牌的平台。“新天地目前也引入了不少原创品牌。”

    为了配合淮海中路升级改造,香港郑裕彤家族第三代掌门人、新世界中国地产有限公司执行董事郑志刚将位于淮海中路的新世界大厦改造翻新,引入其自创的品牌K11。

    “我们在香港的K11开业以来,客流从5月到8月增加了23%,销售额从6-8月增加了40%多,9-11月已经超过预期。武汉的K11刚开业2个月,之后也会有稳定的客流。而即将在淮海路面世的K11,定位更高端,进驻更具特色的品牌,并将成立免费的艺术展示中心,计划开辟关于淮海路历史变迁的淮海路历史风情廊。它不仅仅是一座购物中心,更是融汇艺术、人文和自然为一体的旅游热点,K11除了购物中心外还会做办公楼。”郑志刚向时代周报记者表示。

    郑志刚认为,艺术、人文、自然融入商业地产项目后,可以得到许多优秀品牌认可,商业地产商将更大地发挥桥梁作用,吸引优秀品牌,促进商业街的发展。

    世界品牌旗舰店聚集地

    由于历史原因,淮海路硬件设施方面要落后于由大型楼宇形成的新商圈。比如,作为典型的条状商业街,缺乏停车位和休息区,商业建筑体量较小,消费水平方面不敌南京西路梅陇镇、中信泰富、恒隆广场所形成的“金三角”。

    上海市商业信息中心副主任朱桦指出,国际上著名的商业街是从街道街区形成网络,而淮海路商业街现在只是一个条状主街,应该更多地开发支马路和历史保护建筑。比如,把嵩山路建设成连接淮海路和新天地企业天地的通道,还有像雁荡路、思南路、南昌路等小马路也有待调整改造。

    目前,淮海路经济发展促进会已携手法国巴黎圣日耳曼大街,共同发起“全球六大商业街建立机制、加强交流”的倡议。

    江小龙向时代周报表示,淮海中路正在不断借鉴国外商业街区的理念,把人文、艺术与商业有机结合,未来淮海中路的历史资源要显性化,充分利用旅游景点、名人故居、经典建筑的历史遗产,把历史建筑名牌都挂出来,逛街会有阅读历史的体验,这也是淮海中路区别于南京西路等“兄弟”商业街的一大特色。

    “我们需要用5年左右的时间,彻底把淮海中路的业态改变,成为世界品牌旗舰店的聚集地,也包括优秀的民族品牌。这里也要打造成总部企业云集、主导功能突出、集聚效应显著的总部经济聚集地,全市具有标杆效应的国际高端商务区。淮海中路不仅仅是商业街的概念,而是商业街区的概念,做到新天地和淮海路商业互动,淮海路的购物加上新天地的休闲,由条状的商业街变成块状的商业街区,这样街区容量就大了,消费者在这里是组合式的消费,一个综合体的概念,以后长乐路、巨鹿路、瑞金路等支马路都要改造,使商业街区扩容,”江小龙称。

    此外,据江小龙介绍,为了推进淮海中路商业机构的调整,未来管理模式会发生变化,由政府主导转变为政府、社会、企业联合管理,“政府主要做规划引导,行业协会加强自律,企业才是主体。我们还有商业结构调整资金,根据需要,为品牌引入、店铺调整、硬件设施修建等提供专项资金。”

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