• 长甲地产逆市IPO 八成募资囤地

    地产 > | Time Weekly - 2010-11-03 03:07:00
  • 若长甲未来重点发展长三角区域的商业地产,可能前景看好。

    李嘉诚3.9亿港元作基石  长甲地产逆市IPO 八成募资囤地

    本报记者 姜燕 发自上海

    调控政策连番出台为炙热的楼市降温,但内地房企赴港IPO仍热情不减。

    2010年10月29日,并不知名的长甲地产控股有限公司(下称长甲地产,代码00957)正式招股,公开发行10亿股,其中90%为国际配售,10%在香港公开发售。若一切顺利,在11月3日中午结束公开认购之后,长甲地产将于11月11日在香港主板挂牌上市。

    然而,有趣的是,长甲地产的招股说明书显示其资金链并不紧张,那么此时逆市上市,是不是在传递一个信号—筹集资金抄底?

    医药式微转投地产

    总部位于上海的长甲集团主营业务包括长甲地产、长甲投资、长甲医药及长甲资产管理,其官方网站上对长甲地产的定位为“房地产开发及策略性投资集团,旗下拥有上海长甲置业等多家房地产开发企业,专注于开发系列城市高档住宅、高级商务楼及地标型城市综合体的高端地产全线产品”。

    时代周报记者在长甲地产的招股说明书里找到该公司的发展路径,也就是通过医药业务贴补地产,“我们的物业发展业务最初是由我们的制药业务部分所得收入资助的,在我们逐步终止该业务前,其在20世纪90年代拥有可观的利润。”

    作为公司董事长的赵长甲一向行事低调,鲜有公开资料可查。从零散的公开信息中整理出的描述是:“1957年出生,祖籍南阳,当过兵,受过医药高等院校系统教育,毕业后在河南中医学院任教,1992年下海经商,创立了郑州华夏医疗保健品公司,即长甲医药的前身。”

    郑州华夏医疗保健品公司改名长甲医药后推出的专利产品长甲牌百消丹,是赵长甲在医药领域掘得的第一桶金。该产品一度年销量超过十亿,2001、2002年更是创造了年销售17亿元的纪录,为其向地产领域转型提供了充足的资金来源。

    1997年,赵长甲把公司重心迁移到上海,1999年上海长甲置业成立,同年长甲置业收购地块发展了首个住宅项目—上海滩花园洋房。2004年,上海滩花园开始分5批出售,当时上海住宅均价为5000元/平方米左右,而上海滩花园卖到了20000元/平方米,获得了高额回报。

    成功推出上海滩花园,赵长甲加大了对房地产业务的倾斜。与此同时,2004年,曾给长甲医药带来丰厚回报的百消丹突然销声匿迹,种种猜测莫衷一是。比较可靠的说法是,百消丹原为药健字号,后来国家撤销药健字号产品,百消丹可能没有拿到相关批号,无法再生产。尽管2008年百消丹成为国药准字产品,并推出升级换代产品百消丹牌消癥丸,但几年的停顿使产品市场先机尽失,2009年药业业务全年亏损。基于此,长甲集团决定专注于发展房地产业务,将与医药相关的所有资产、负债、业务剥离至赵长甲妻子黄喜悦持有的新成立公司—苏州长甲药业有限公司中。

    经过数次股权转换,并剥离医药业务后,赵长甲100%控股了长甲地产。

    土储成为最大卖点

    此次长甲地产全球发售10亿新股,美银美林及花旗为保荐人,中银国际为全球协调人。发售价介于3.2-4.8港元之间,集资额最多48亿港元。倘若计及超额配股权,将发行11.5亿股,其中85%为新股,15%为配售股份,集资额为36.8亿港元至55.2亿港元。

    据招股书披露,长甲地产的三名基础投资者分别为李嘉诚旗下长实全资附属Chosen、郑裕彤全资持有的周大福以及基金石库门的特别投资工具Tailwind。其中,长实首次成为内地房企IPO基础投资者。三名基础投资者共斥资购买1.5亿美元股份,有六个月的禁售期。

    提起长甲地产,不少业内人士都不甚了解。据调查,目前长甲地产在上海的建成及在建的项目主要有6个:上海滩花园洋房、长泰西郊别墅、长泰东郊御园、长泰国际金融大厦、长泰企业天地广场及长泰广场,其余6个项目则分布在无锡、昆山、常州、启东。

    一位业内人士向时代周报表示,“长甲在业内只能算一个中游偏下的公司,不是低调,而是做的项目没几个。在拿地步伐上偏保守,比较稳健。”

    “这家公司早期低价拿了不少地,本身不太缺钱,在报纸上也投了不少广告。”上海望源房地产董事长季宝红告诉时代周报记者,对长甲地产的了解并不多,很多人也就是从广告上知道有这个公司的存在。

    然而,为何这样一家在行业内名气并不算响亮的地产商会得到李嘉诚等的青睐呢?国信证券房地产行业研究员方焱称,“这些财团比较看重它的土地储备。”麦格理早前一份研究报告指出,长甲地产在上海的土地储备占净资产值约44%,未来继续集中在上海及长三角地区发展。长甲地产主要通过协议、招标及收购烂尾楼增加土地储备,土地成本只占售楼均价6%,土地成本低廉。

    截至今年7月底,长甲地产竣工建筑面积约43.92万平方米,其中已售出面积约26.73万平方米,建设中面积为27.43万平方米,持作未来发展的土地约240万平方米。另外,长甲已订立土地使用权出让合同但尚未取得有关土地使用权证的物业开发面积总计13.05万平方米。长甲地产已开发的项目的盈利能力也至关重要。根据招股说明书披露,2007-2009年度,长甲地产的毛利率分别为71%、76.3%及83.1%,逐年上升。截至今年4月底的前4个月,毛利率为47.5%;长甲地产预测,截至今年12月31日止,净利润不少于人民币7.1亿元。

    侨丰证券业务发展董事连敬涵认为,“公司可以抵御宏调的冲击,主要是把业务重心专注于独幢或联排别墅和分层公寓组成的高端住宅物业方面,故享有更具竞争力的产品价格。同时,在业务组合中持有相当比例的办公室及零售商铺等优质商用物业,以实现收益多样化的目的。公司发展项目定位类似于本港豪宅,而购房者均来自中高收入阶层或富人阶层,故受内地加息或贷款门槛提高等政策的影响较小。”

    “医药和地产都是李嘉诚所熟悉的行业,很容易对接,未必仅是财务投资,未来可能会延伸做一些东西。” 中原地产研究咨询部总监宋会雍说。

    融资意在抄底土地储备

    长甲地产称,此次上市募得资金,其中78%将用作购置合适的土地,增加土地储备;约17%用作偿付现有的离岸银行贷款;5%的资金将用作公司营运资金。

    这被看做是借上市融资抄底土地储备的信号。截至2010年4月,长甲地产的现金流约为11.8亿元,“十几亿的现金,在上海及周边地区想拿到合适的地还是蛮紧张的。”雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗向时代周报表示。

    长甲地产的管理层在招股书中称,公司业务的增长与成功取决于其能否以商业上可接受的价格合理购置理想地段的合理储备,“土地收购成本是我们的销售成本中份额最大的成本之一。我们通常会于开始通过项目物业预售获得现金之前一年以上承担项目的土地收购成本。因此,土地收购成本上涨会对我们的现金流产生重大不利影响。”

    宋会雍指出,长甲地产仅是布局长三角,目前不少项目已入尾声,截至目前,已有项目未动用的信贷融资有274亿元。从公司成长角度来看,重点业务放在地产上,拿地扩张已是必然,目前楼市宏观调控,不少企业纷纷抄底土地储备,银行收紧信贷,房企需要开拓融资渠道。

    但仅有土地储备并不够,人才储备也是考验长甲地产的重要因素。一位与长甲地产有过接触的人士向时代周报表示,长甲地产家族企业特征明显,“进去之后感受一下氛围就知道了,管理不是特别强。”

    目前公司的高管中,副总裁周亚军于2008年加入,原任上海万科副总经理;副总裁王宏伟2010年加入,原任绿城森林高尔夫别墅开发公司副总经理、纳帕昆山建兴置业执行总经理。公司董事会七名董事中,除了三名独立非执行董事外,包括赵长甲在内的其余四名执行董事,均有裙带关系。其中,副董事长张文浩为赵长甲的妹夫;执行董事赵宏阳为赵长甲的儿子,年仅23岁;联系秘书赵长伟为赵长甲的堂弟;总裁、副董事长张帆被传是赵长甲的学生。

    杨咏诗认为,这样的管理结构不利于发展现代化、规范化的公司制度。长甲地产发展的范围一直锁定上海及大上海经济圈内的邻近富裕城市,在将高端住宅作为业务重心的同时,拟发展多元化的物业组合,持有优质商用物业。“高档住宅的经营策略和商业地产本身就有很大的不同,公司是否有足够的人才储备来开拓商业地产有待考量。”

    同时,杨咏诗向时代周报表示,如果长甲未来重点发展长三角区域的商业地产,可能前景看好。由于上海作为调控的主要目标城市,豪宅方面目前的政策不太支持,长甲地产受行业和地区性的影响可能较大,未来客户不一定会把钱投在豪宅上。

    日前,赵长甲一直在海外奔波于国际配售路演。赵长甲向港媒表示,公司销售计划未受上海暂停发放豪宅预售证传闻影响,旗下楼盘销售顺畅。赵长甲称,地产作为支柱产业,中央调控楼市是治病不是治死,相信政府仍支持楼市的实际需求,唯不排除推出房产税打击投机行为。 

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